房地产市场拐点 中国房地产到“拐点”了吗?



  文/SOHO中国董事长 潘石屹

  最近几天,很多人都在问我这样的问题:2008年,中国的房地产是不是到了拐点?回答这个问题需要有一个通盘的视角,因为房地产行业不是一个孤立系统,它与一个城市的发展水平、人均收入、投资意向、信贷政策以及人们对未来的预期等多种因素有关。所以看这个行业的发展趋势,要考察整体经济形势是否出了问题。如果整体经济健康,行业中的问题是可以通过小的调整得到纠正的。

  宏观经济的因素,是我认为对2008年房价影响最不确定的因素。

  政府更聪明了

  三年前,由于房地产投资规模的迅猛上涨,给其他行业如能源、建材甚至交通运输等都带来巨大压力,国家的宏观经济出现了不平衡。在这种情况下,政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的,抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场供应为主,但同时因为中国正在大踏步迈向城市化,经济处在高速增长期,对房子的需求量在不断增长。调控的结果,是市场上供应的房子越来越少,房价节节攀升。

  最近半年以来,政府把抑制房价过快上涨作为主要目标,在具体手段上也与以前明显不同,一是将房地产的品种分离,划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种;二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。

  所以说,政府2008年的调控用的是市场经济的手段,它的好处在于,受到调控的都是过热地区和过热品种,健康的地区和品种不受影响。另外,市场手段有灵活性,可以出手也可以收手,可紧可松,全看市场情况而定,这比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。

  笼统说拐点不确切

 房地产市场拐点 中国房地产到“拐点”了吗?
  那么,中国的房地产行业出现拐点了吗?

  中国这么大,城市的发展水平和人们收入水平千差万别,各地市场情况各有不同,笼统说出现拐点是不确切的。

  从地区看,去年深圳房价迅速上涨,一度超过香港相邻地区的房价,这一定是有问题的。但这个城市不能代表全国。

  再从品种上看,中国房地产市场形成10年来,90%的开发商都集中做住宅开发,某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是,在城市化已经成熟的地区,写字楼和商业还是大大短缺的,我们市场上相应品种过少。写字楼和商业供应不足,才会出现大量公司在住宅楼里办公、大量商店开在临时建筑的现象。

  2008年地价一定有拐点

  在房地产行业,购买土地这种原材料,不光是为了建造房子,还可以囤积土地等待升值,特别是在股票市场火爆时。有了大量“土地储备”就可以上市,或在股市上发行新股,不用建房子,直接募集资金。这就导致很多开发商用他们的金钱和时间去大量囤积土地,从而使土地市场价格上扬。在最近10个月内,甚至出现了“面粉贵过面包”的畸形状况。在这种情况下,我相信市场会自动修正这个错误,使土地价格回归到正常水平上来。特别是今年政府将强力控制信贷规模以及限制房地产企业融资,土地市场的拐点一定会出现。

  编辑整理:田瑞秋

  

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