爱华网作者:文静
现在国内房地产市场最引人关注的一个话题，就是物业税何时启动，如何征收？按照正常运作流程，物业税最早也将于2009年正式推出，征收对象将主要是面积在144平方米以上的房屋。目前物业税空转试点范围的扩大，并不意味着物业税就会在今年到来，除非它超越相应的立法程序，仍以行政立法的面目出现。 具体而言，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的，所以物业税可能在2009年最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。无论在哪个城市试点开征物业税，对当地房地产市场短期冲击都会很大，税收成本也很高。因为要摸清每个人的房产，还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底，而现在的模拟试点只针对城镇居民。并且物业税出台，要经过许多部门决策，提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会，经过“几读”后再提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要3年时间。 从征收房屋面积而言，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费，不干预90～140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此，目前部分专家认为，物业税界定值为144平方米。也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。 如果一旦模拟试点变成实际征缴，其重要原则就是制定的税率不增加试点城市的税收负担。在实际征收时，政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。物业税改革课题研究组提交的报告所建议的税率是0.3%～0.8%，如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。 目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。 鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1%～3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。中国人民银行行长助理易纲就表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。 当然，在所有准备工作都已经做好之后，在实际操作中的具体细节还存在着一些问题。 比如说中国目前税务机关几乎不直接对个人征税，而是习惯通过代扣代缴等办法跟单位打交道，但这一方式显然难以适用于房产；优惠政策如何设计——比如政府机构、事业单位房产过去一直免税，可由于它们改革进展缓慢，大量用于出租、经营的物业是否依然要享受这一待遇？ 此外，豁免在很多时候是一个必需的工具，对于那些黄金地段的“城中村”，以及低收入的弱势人群等，从目前中国新推行的居民保障性制度想要保障的“居者有其屋”来看，减免物业税是现实而必要的选择。物业税如果开征，对地方政府的管理能力是个特别大的挑战，在物业税实际征收过程中，除了减、免、安抚这些技术手段之外，更重要的是如何既避免社会动荡，又维护经济继续高速增长。 如同在中国任何一项改革中所出现过的问题一样，既得利益格局一旦受到触动，必然会有所反应。物业税一旦开征，交钱越多的，越是有钱有势的人，只有他们才有多套房子，在经济和政治上掌握着一定话语权的这些人必然要进行干扰和阻拦。但比既得利益群体的力量更让高层无法忽视的，是沉默的大多数。由于政府支出不透明、缺乏传统习惯等种种原因，中国人纳税并不积极，近来进行的个人所得税申报遇冷即是明证。如何让这些沉默的大多数能接受并缴纳一年一缴的物业税，成为政府最大的挑战。 物业税本质并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。一旦地方政府财力稳定，改革顺利推进，加大公共投入，则地方民众集体受益，而房产价值将因此得到升值，政府所得的物业税收入进一步增加，一个经济、社会发展的良性循环才能得以形成，而中央与地方财力与事权不匹配的财政关系也将发生变化。更为重要的是，物业税对于规范房地产交易行为、防止资产价格膨胀，将起到不可估量作用，对整个社会将不仅是因为一项税收而得益，而且对中国经济发展长治久安起着非同小可作用。因此在最短时间以最合适税率推出物业税，是当前一项很重要的工作。
