爱华网文/张晓洁 去年下半年开始，“房地产进入拐点时期”的声音就不绝于耳，去年11月，深圳“中天置业”总裁蒋飞携款潜逃，连续几家大规模的房地产中介倒闭，今年1月，北京信一天房地产被市建委通告停业，而北京最大的房地产中介中大恒基连续关闭50家门店，似乎“房产中介倒闭风潮正在向全国蔓延”。
但是与传言中的“地产中介泡沫破碎”相反的是，今年1月，在搜房网组织的房地产经纪公司聚会上，二手楼的大佬们并没有抱怨市场的寒冬，而是在分析中国的宏观经济基本面、市场供需，依然表示对市场前景保持着十足的信心。 与会者认为这些年地产中介的确发展速度很快，所以有人倒掉并不稀奇。但是他们坚决否认拐点的到来。比如搜房网董事长莫天全表示：“无论是开发还是二手房都没有什么拐点，所谓的调整，只是房地产价格涨速的调整，在以后相当长时间内，楼价大幅下跌都是不可能存在的。” 阶段性低迷？ 如果与亚洲金融危机中香港楼市的“剧烈拐点”相比，2007年仍然是国内房地产中介最好过的年头之一。1998年，香港的房价大跌35%，到2003年“非典”爆发，香港房产的总价已经跌去了65%，而且无论是价格还是成交量都没有回暖的迹象；再看国内2005年上海楼市的“拐点”，3个月二手房的成交量就下跌了80%。然而，搜房网监测数据表明，去年，国内主要城市的二手房价格和交易量都比2006年整体大幅增长，其中深圳二手房价格涨幅超过56.7%，北京和广州的平均房价上涨约30%，上海上涨13.3%。在二手住宅的成交量上，深圳、广州、北京都同比增长了约10%。 当然，2007年深圳等城市房价像过山车似地涨跌，也可能在其他城市重演。回忆起3月份的深圳，一个房地产中介公司老板描述道：当时不该买房的都去买，不计价格，因为买了就能赚，成交量和价格从3月开始加速上涨，深圳、上海6月的成交量一度超过1.4万套的高峰。这样，一个小店铺每个月都有几百万元的收入，不具备经纪资格的也都可以随便开单。市场上80%的交易是作为投资的，很多炒家一夜暴富。一位地产开发商告诉记者，他在重庆的楼盘开盘价原定每平方米4300元，但是后来发现大量外来人口的购房并非用于自住，而是等待直辖市的房价升值，他当即决定把售价改为每平米5200元，没想到几个星期就售罄了，当他离开后，重庆的楼市也发生了剧烈的波动。 自从去年8月份开始，政府出台一系列调控政策，购房者的消费心理因此发生了变化，深圳二手住宅市场的成交量和价格也一并急跌。一方面，在央行的金融紧缩政策下，连续加息和上调存款准备金率，第二套房贷首付不低于40%的规定，都给个人房贷泼了冷水。另一方面，政府打击地产商屯地，规划增加廉租房和经济适用房，市场预期房价下跌的观望情绪带动全国二手房成交量都出现一定的下滑。去年10月，政府限制外资流入房地产中介和经纪公司，进一步收窄了融资渠道，导致那些投资房产和迅速扩张的中介公司资金链断裂。 “虽然北京的日子不那么好过，但没有人赔钱。”北京天乐达房产经纪公司市场部经理表示，中介公司倒闭有经济环境的影响，但更多的是自身企业管理的原因。 未来楼市如何？ “2007年到2009年中国房价将明显加速上涨。”从宏观经济方面，北京师范大学金融研究中心主任钟伟做出这样的判断，他表示，中国不动产价格在2003年以前没有宏观调控时期，升值最缓慢，而2006年已经进入了房价上涨最快的时期。主要原因是需求增长的速度远远大于供应，1980年后出生的一代人基本已经进入购房结婚的年龄，这种人口结构和需求也将在相当长的时间持续。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为，由于美元持续走软，热钱持续涌入，香港和中国内地新一轮资产价格膨胀时期又将到来。 另一方面，中国政府将减少城市土地供应，尤其是北京、上海等未来的国际大都市，近年来土地出让价格快速上涨。去年，北京市土地整理储备中心的统计显示，截至2007年12月，北京拍卖出让土地的平均价格在4162元/平方米，比2006年的3181元/平方米，上涨了31%。而日前北京市政府规划限制2010年以前的住宅用地，其中首都功能核心区和城市功能拓展区的比例不超过30%。“地价不降，房价也降不了，二手房比照的是新房的价格，能降么？何况现在北京城内已经没几块土地了。”一位开发商对楼市降价毫不犹豫地说。 “2007年12月份，二手房的成交量超过了一手房。”搜房网二手房集团总经理张志宏表示，几年后北京的二手房成交量可能会达到每年30万套以上，全国其他大都市的二手房成交量也将远远超过新房。大多数经纪公司老板对前景充满期待。一般说来，冬天和春节前后都是楼市淡季，今年3月以后二手房市场将会逐渐回暖，即使买卖的成交量没有明显上升，租房市场也会活跃起来。 “即使真的经过剧烈的拐点之后，香港的房产市场都报复性地上涨，如今香港的豪宅价格比1997年更高。”一位港资的经纪公司老板表示，房地产是周期性和地域性非常强的产业，企业玩家对市场的判断也远不止10年、20年，现在如果不招兵买马，等到市场迅速转暖的时候就抓不住机会了。
