爱华网■本刊实习记者 刘玮 2008年4月16日，央行上调存款准备金率0.5个百分点的举措再次印证了紧缩性的货币政策和财政政策没有改变。虽然央行本次提高存款准备金率主要是为了继续加强对银行体系的流动性管理，抑制通货膨胀过快增长。但和前期相同，此次从紧的货币政策势必会导致房地产行业的贷款规模进一步紧缩，从而进一步收紧房地产的“银根”。
由于房地产业对宏观调控目标的实现具有举足轻重的作用，在股票市场中，其权重地位也非常突出，我们将房地产行业作为此次宏观调控的重点行业进行分析，尤其是本周一地产股集体暴跌，以万科A为代表的30余只地产蓝筹股跌停，是否预示着宏观调控目标还没有到位，相关行业所面临的形势依然严峻呢？ 政策面整体环境依然堪忧 房地产往往起到经济的龙头作用，该行业主要是通过影响货币的存量而影响实体经济。从历史上看，通货膨胀和资产泡沫形成的主要原因是在积极的货币或财政政策下，房地产抵押贷款得到放宽，从而造成经济系统中的流动性过剩。因此，房地产业与实体经济和国家宏观政策的实施关系密切，往往是宏观调控的一个风向标。 近期业内人士普遍认为从紧的宏观调控政策是房地产业春天没有到来的主因。正如中信证券的地产分析师王德勇所谈到的：“受政策紧缩的影响，房地产业的发展前景依然不明朗”。国家的地产政策主要从供给和需求两个方面抑制房价和成交量继续大幅上行的可能性，而相关政策的实施，往往会导致地产公司的业绩普遍下滑。 首先，从供给的角度看，国务院新近拟定的“2008年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须“严厉打击炒地、炒房等违法违规行为”。全国地级以上城市在今年3月底前，陆续公布了2008年和2009年住房保障建设计划，加强了保障力度。这个制度的公布既加重了目前的观望气氛，也对未来商品房价格的大幅上扬起到了实质性的抑制作用，而资本市场再融资的受阻和去年高昂的土地成本使得2008年地产行业面临资金面的吃紧。国家统计局局长谢伏瞻4月初也转门发文表示：“要认真落实‘两个防止’，严把信贷和土地两个闸门，从紧把握货币信贷总量和投放节奏”。而资金的紧缩和土地供应的紧张，将逼迫开发商要么通过降价来回笼资金，要么减少开发量，因此抑制了房价和成交量大幅上涨的可能性，从而导致了地产开发商的利润下降。 从需求的角度看，去年12月出台的“关于加强商业性房地产信贷管理”的政策对第二套购房的商业贷款提高了首付比例和贷款利率，加上2007年连续多次加息的累计效应，使得居民中长期消费性贷款增速从2007年9月之后开始逐渐回落。另外，去年部分城市房价涨幅过大，造成居民购房能力逐渐下降，因此抑制了房价和成交量大幅上涨的可能性。 楼市持续转暖还有待观察 3月份，全国几个主要的大中城市均出现销量环比上升的情况，但整月与去年同期相比，仍然下降厉害，而4月第一周的数据更是让人在阳春三月也感受到丝丝寒意。几个大中城市无一例外地出现了周成交量大幅下滑的情况，成交面积环比下降30%~60%。北京期房住宅成交量环比下降63%，上海住宅成交面积环比下降51%，深圳环比下降39%，天津环比下降为31%，杭州环比下降42%，武汉环比下降50%，看来宏观调控政策对房地产市场已经初步显示出威力。 除了强烈的宏观调控政策引导外，令很多分析师不看好房地产市场的理由还有不少，光大证券的地产分析师华光磊就是较典型的代表。他认为，“由于房地产商拿地价格普遍偏贵；拿地时间成本限制；同业间竞争更加激烈；老百姓普遍持币观望；无法及时回笼资金等原因，导致房地产销售业绩并不理想”。国都证券行业分析师邹文军则进一步认为：“房地产业调整已经有几个月了，随着传统4、5月份销售旺季的到来，房地产市场可能会好转，但房地产的回暖还有待观察。” 地产股市场表现差强人意 在宏观调控形势趋紧的情况下，从机构行为分析，各机构对地产股的走势也不是特别乐观。 根据上交所TOPVIEW数据对部分地产股增减仓变化所做的统计表明，从2008年1月14日到4月2日这段时间内，由于政策面和市场面多重因素的影响，上海A股除了张江高科、北辰实业、天鸿宝业等略有增仓外，机构对地产股普遍减仓，个别地产股如中华企业、栖霞建设减仓幅度甚至超过了10%。而在2008年4月3日至4月16日期间，机构对地产股依然抱有减持态度，但变得相对温和，除了ST广夏减仓幅度达4%外，很多地产股的减仓幅度已缩至不足1％。尽管减仓趋缓，但仍表明机构对地产股信心不足，对当前市场走向持谨慎态度。 房地产市场的冷暖也关乎证券市场另一大权重板块——银行，沪深两市14家银行股流通市值占总流通市值的比例更是高达12.92％。根据建设银行就房地产行业调控对该行贷款质量的影响所进行的压力测试结论显示：当房价下跌10%时，不会对建行产生影响；而当房价下跌20%时，会有一定的负面影响；但当下跌到30%以上时，则会产生较大的负面影响 在上市银行中，建设银行、兴业银行、浦发银行、民生银行房贷业务比重较高，且主要集中在房价涨幅大的地区，风险较高。
