爱华网借势中国房地产新一轮上升狂潮，从2002年起就谋求海外上市的SOHO中国卷土重来
《财经》记者杨彬彬 赵剑飞 发自北京徐可发自香港《财经》杂志/总194期
从现在起直到国庆长假，潘石屹、张欣夫妇都将奔波于从香港、纽约到中东的不同都会。不过这次的旅行不是度假，而是为了SOHO中国进行上市前的路演。 为了这次上市，潘张夫妇至少已等待了五年。2002年以来，SOHO中国曾几度传出上市消息，却因种种原因一再延期。其中主因，一是SOHO中国缺乏充分的土地储备，难以在香港市场赢得投资者瞩目；其次，则因牵涉小股东的股权纠纷而不得不放缓上市步伐。 在此期间，中国的房地产市场呈现爆发之势，不仅规模以几何倍数扩大，房价更是大幅上涨，自2006年下半年以来又进入一个新的高潮。在新一轮的中国楼市狂潮中，SOHO中国再度启动香港上市之旅。 《财经》记者获悉，9月6日，SOHO中国通过了香港联合交易所上市聆讯。此次SOHO中国计划发售25%股份，预计筹资约10亿美元。消息人士透露，九龙仓集团主席吴光正、嘉里集团主席郭鹤年均已承诺，届时将会各认购1亿美元股份。 中金、高盛和瑞银联合担任了SOHO中国此次H股发行的主承销商。 9月6日至8日，SOHO中国董事长潘石屹和夫人张欣（SOHO中国总裁）出席在大连举行的首届新领军者年会。由于处于上市缄默期，潘石屹和张欣均拒绝对上市询问作出回应。不过，上市显然已在冲刺之中——潘石屹在会议间隙仍抓紧时间签署由手下人员坐飞机赶送来的文件。 在与《财经》记者交谈时，潘石屹对未来中国房地产行业的发展充满信心。他表示，尽管各界对中国楼市存在泡沫的担心与日俱增，但由于城市化进程所带来的巨大住房需求，中国住房价格还将继续上涨。 潘石屹坦承，公司的策略一是抢占好的地段，二是提供高质量的产品，最后就是资本运作国际化。 有备而来的“小潘”，这次是否已在上市前补齐了SOHO中国最短的一块板——土地？ 海外上市一波三折 SOHO中国有限公司前身为北京红石实业有限责任公司，由潘石屹、张欣夫妇于1995年联手创建。在该公司网站上，SOHO中国自称为“一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司”。 与很多房地产开发公司走全国扩张路线不同，SOHO中国的绝大部分地产项目都集中于北京CBD核心区域，至今累计开发面积已超过155万平方米。其代表项目包括建外SOHO、光华路SOHO、朝阳门SOHO、SOHO尚都等写字楼和商铺，SOHO现代城等高级公寓项目。此外，SOHO中国还开发了博鳌凯宾斯基酒店（原博螯蓝色海岸）、长城脚下的公社等度假项目。 其实，自上世纪90年代末开始，由潘石屹实际控制的红石实业、北京中鸿天房地产有限公司和北京红石建外房地产开发有限公司已经在北京和海南开发了多个知名地产项目，为潘石屹掘下第一桶金。 潘石屹与张欣很早就开始谋划将公司在海外上市。2002年初，潘石屹张欣夫妇在英属开曼群岛注册成立了SOHO中国，将SOHO现代城、博鳌蓝色海岸、长城脚下的公社和建外SOHO四个地产项目一起打包放入了SOHO中国，潘亲任董事长，张欣出任总裁，为海外红筹上市做准备。 当年10月12日，在为长城脚下的公社举办的开业典礼上，潘石屹首次向媒体披露，SOHO中国已顺利通过香港联合交易所和纽约证券交易所的上市聆讯，上市在即。 然而，不久即传出SOHO中国被迫无限期推迟上市进程的消息，原因是中国内地和香港、美国的财务制度差异，使得SOHO中国当年盈利较预期出现巨大落差，承销商无法成功说服基金经理和其他机构投资者。 2004年6月，SOHO中国上市再度遭遇挫折。红石实业的三位小股东汪钢、谢光学、姚军以潘石屹侵害公司财产为由，将潘告上法庭，索赔1.05亿元。三位原告在诉状中称，大股东潘石屹在他们不知情的情况下，将原红石实业拥有的SOHO现代城、建外SOHO的相关权益非法转让到了潘氏夫妇持有的SOHO中国名下，严重侵害了中小股东们的利益。由于潘石屹的名气和天价索赔金额，此案被称为当年的“股东代表诉讼第一案”。 经过多轮谈判和调解无效，北京市高级人民法院于2005年5月26日开庭审理此案。但就在法院开庭前一天，双方戏剧性地达成和解。5月25日，潘石屹一次性支付了赔款。6月1日，原告从法院撤诉。除了当事人，具体赔偿金额至今无人知晓。 土地，土地 不过，真正影响SOHO中国上市进程的决定因素是土地储备。长期以来，SOHO中国以单个项目的开发和营销引人瞩目，并不进行大规模的土地储备，这种模式不符合海外投资者的胃口。海外投资者判断房地产公司投资前景的最重要依据，是土地储备或者长期物业。因此，SOHO中国虽然在中国内地名气很大，却始终难以吸引海外投资者的重视。 今年6月，SOHO中国在再次传出通过香港联交所上市聆讯的消息后，将上市日期推后。据说，原因还是由于土地储备不足，承销商定价未达潘石屹的心理预期。 从2005年建外SOHO开发进入尾声起，潘石屹就忙于参加北京的土地“招拍挂”，包括备受瞩目的摩根中心、广渠门地块等，但都空手而归。期间，SOHO中国还和阳光100置业集团签订了销售推广和商业管理输出协议，派出团队帮助阳光100管理烟台、重庆等地的商业物业。阳光100的创办人为易小迪，与潘石屹结识于当年的海南大开发时期。 今年3月，SOHO中国高调宣布，以土地转让的方式，从首创置地手中获得北京闹市区三里屯南街的一个地块，规划建筑面积63万平方米，转让价格35亿元。业内人士普遍认为，SOHO此次斥巨资增加土地储备，就是为香港上市做准备。 三里屯南街是北京颇有人气的酒吧一条街的组成部分，对面是由香港太古地产投资开发的新三里屯项目。该地块最初由北京通盈房地产开发有限公司拥有，其大股东是首创集团旗下的北京首创恒融投资有限公司。首创原计划兴建一座名为巴黎城的商业项目，不过由于拆迁难度很大，迟迟未能开发。 这块据称最初转让价格不超过5.78亿元的地块，最终被以差不多翻了五倍的价格卖给了缺地的潘石屹。 前门地块
从2006上半年开始，有关SOHO中国即将参与北京前门改造项目的传闻就在业界流传。 7月18日，北京市崇文区政府在北京正阳门箭楼上举行新闻发布会，宣布启动前门大街招商计划，潘石屹以嘉宾身份与会，并与全面负责前门改造建设项目的北京天街置业发展有限公司（下称天街置业）董事长田耘并肩而坐。不过，有关合作细节，当事各方一直讳莫如深。 天街置业成立于2004年，隶属于崇文区政府。根据公开资料，该公司拥有前门大街及东片保护整治项目的开发经营权，东至前门新建东侧路，西至珠宝市街、粮食店街东侧，南至珠市口东大街北侧，北至月亮湾南侧。 根据《财经》记者获得的材料，早在今年3月27日，由潘石屹担任法人的北京丹石投资管理有限公司就以1.44亿元的代价入股天街置业，占股49%，成为第一大股东；原第一大股东北京市崇文区国资委占股48.5%，退居第二；另一家隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司仍然占股2.5%，为第三大股东。新公司已于4月28日完成了工商变更手续。 丹石投资于今年3月12日刚刚成立，公司注册资本2000万元，法定代表人为潘石屹。显然是一个为入股天街置业而专门设立的壳公司。 2007年4月13日，北京市崇文区人民政府在其官方网站上发布消息，称北京丹石投资管理有限公司已在崇文区顺利完成税务登记，该公司主要经营前门地区相关建设项目的投资及管理工作，今后将成为崇文区纳税的“新亮点”。 据《财经》记者了解，天街置业的投资三方对各自业务和收益均进行了明确的划分，并约定在公司内进行独立核算。其中，崇文区国资委和崇远投资负责政府划拨的11块文化修缮保护用地的文物保护及房屋修缮工作、项目内的古都风貌保护、市政道路设施和公共有轨电车的经营维护，丹石投资则以公司名义负责完成前门地区政府划拨地块以外地块的开发、设计、建设和销售、租赁、经营。 值得注意的是，投资三方在合作谈判中确认：崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”，对项目的商业定位也拥有“充分的话语权”。 不过，除了公司董事长，天街置业的新一届董事会成员全部由SOHO中国委派，分别是潘石屹、张欣和SOHO中国执行总裁阎岩、常务副总裁苏鑫，曾负责海南博螯蓝色海岸项目的李虹则担任总经理。这意味着SOHO中国基本接管了天街置业的公司决策和日常管理事宜。 根据北京市国土资源局网站最新的资料显示，天街置业目前共取得了前门改造项目中26个地块的开发权，合计面积49910.96平方米，土地成交价3.93亿元，规划用途全部为商业。 前门改造是北京市规模最大的旧城改造项目，主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划占地面积22.4万平方米，规划建筑面积40.2万平方米，预计将于2008年奥运会前完工。 趁热打铁 分析人士指出，SOHO此次选择的上市时机十分理想。中国房地产行业自2006年下半年以来，正经历新一轮的上涨狂潮。8月新公布的统计数据显示，全国70个大中城市的房价比去年同期上涨了6.3%，今年1月至7月，北京市房屋销售价格同比上涨9.4％，其中7月涨幅达10.4％。 尽管美国次级房贷危机对于投资者信心的影响以及由此带来的市场不确定性还未消除，但摩根大通中国地产分析师雷蒙德恩盖（RaymondNgai）认为，目前香港股市中中国房地产板块总体表现很好，房地产板块从今年3月以来一直走高，多家公司股价都达到了历史高位，显示出市场情绪依然是正面。 国内地产类上市公司近期也借股市与房市双飙时机，纷纷增发新股，跑马圈地。金地集团继今年6月成功定向增发融资45亿元后，8月22日再次发布公告，将增发不超过3.6亿股的A股，募集资金180亿元。9月5日，万科增发A股股票上市，募集资金近100亿元。除此之外，保利地产、栖霞建设、招商地产、上实发展等也都实施或者发布了自己的新一轮增发计划，融资规模在23亿-36亿元不等。 今年春季广东房地产商碧桂园赴港上市，融资148.49亿港元，一举改写了中国房地产公司海外IPO融资的记录。摩根大通中国地产分析师雷蒙德指出，今年下半年到明年间，还将有多家房地产公司来港上市。 随着前门改造项目建设步伐的加快和扩大土地储备的需要，SOHO中国对资金的需求也越来越迫切。由于未来将实行只租不售的方式，初步估计，仅在前门改造项目中，SOHO中国就需要投入资金100亿元以上。无疑，上市将解SOHO的燃眉之急。 9月12日，一位接近交易的人士向《财经》记者透露，承销商已经开始准备预路演，“这个国庆是不能休息了。”■
