爱华网银行在房市中陷得太深,已经无法全身而退,完全有可能继开发商之后,成为房市调控的最大阻力
杨炼/文
银监会主席刘明康表示，中国不会发生类似美国的次贷危机。其依据在于中国不允许降低房贷首付款比例，没有类似美国的零首付现象。 然而，一些城市却出现了分期首付，并得到了银行的默许，实质上变相地降低了首付比例，低收入人群借此进入房贷市场。将银行住房信贷资产引向一个危险的方向，而银行却不自觉地将其作为对抗信贷紧缩政策的有效工具，并可能成为房地产市场宏观调控的最大阻力。 分期首付违规操作 分期首付及零首付在中国并不是新生事物，2001年至2003年曾经出现过，由于风险无法控制而被管理层强行封杀。而在信贷紧缩的背景下，又卷土重来了。从去年12月开始，在北京、广州及其他一些大中城市，不少楼盘打出了分期首付的促销招牌，即通过开发商垫付的形式，变相降低购房者首付金额。 分期首付的具体操作方法是，首次置业者可以支付二成首付款，剩下的一成由开发商垫付;二次置业者，开发商垫付金额甚至可达到二成。而且，开发商垫付的首期款免息，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定，购房者最迟1年内付清垫付款，如不能按期还款，每个月将支付1%左右的违约金。 “分期首付和零首付在目前房地产市场前景不明朗的情况下，被认为是促销噱头，或者是在资金回笼压力下开发商的营销突围。但是垫资首付款现象的频繁发生表明分期首付回潮不是个案，监管部门也看到了其中潜在的风险，银监会正督促各地银监局进行摸底调查。”一位房地产业分析师透露。 日前，广东银监局就要求各银行详细上报个人住房贷款情况，其中特别针对开发商首付分期现象，要求银行如数上报涉及分期首付的金额和户数，以及住房按揭贷款涉及的户数和不良贷款金额等情况。 “如果连首付款都无法一次付清，又如何保证偿还月供，这是变相降低房贷准入标准，明显违反央行的规定，属于违规操作。”农行住房信贷处负责人表示，“分期首付对开发商是有好处的，可以拿购房者的订单套现银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，垫小钱套大钱的违规操作将会给银行带来更大的风险。” 分期首付让一部分经济实力较弱的人进入了房贷市场，他们要支付银行、开发商的双重债务，更容易导致资金紧张。购房者一旦出现个人财务危机，不仅开发商难以收回垫款，银行也将成为最终风险的接盘者。 似得到银行默许
银行业人士表示，银行对个人房贷只审查首付和月供还款能力，从目前情况来看，银行放贷没有突破规定比例，至于开发商垫资现象，现在并不是银行审查的重点。银行只看购房者是否支付了30%的首付，而不管以何种方式筹资。 按照分期首付的一般操作手法，购房人要先和开发商签订一个借贷合同，确定开发商垫付的首付款和购房人还款的最终期限，如果到时购房人无法还清垫资，即使银行按揭办下来，但开发商掌握着钥匙，购房人仍可能无法入住。 从法律的角度看，虽然分期首付中的部分款项由开发商垫付，但房子是抵押给银行的，只有银行才有权对房产进行处置。同一套房子不能抵押两次，抵押给银行后开发商就无权再处置，虽然购房人借了开发商的钱，但是这笔钱并无抵押物，开发商不能处置房产，否则就侵犯了银行的抵押权。 因此，垫资首付表面看上去没有漏洞，似乎能够确保开发商的利益，也能让购房人更早买到房。但实际上由于开发商垫付的那部分首付款并没有抵押物，这对银行就构成了潜在的风险。 银行关心的是交得起首付，交得起月供。但分期首付方式变相地降低了首付比例，大量还款能力较弱的低收入人群进入房贷市场，如果无力偿还银行贷款，银行必然会蒙受损失，这与美国次贷危机是非常相似的。 以一套100万元的房子为例，购房人首付三成向银行要求七成按揭，银行会对购房人是否具备100万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。而如果购房人只首付了二成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对其评估的70万元还贷能力。 开发商垫资首付短期内可以提高交易量，低收入者也如愿有了自己的房子。但却放大了购房人的支付能力，也放大了银行的风险。而开发商如果在垫付首付款上作假，会将更大的风险转移给银行。 评估价是银行放贷的主要参考依据，而开发商完全可以在评估价上做手脚。如有的开发商通过与评估公司协商，提高评估价格，所谓的垫付仅仅是左手过右手的问题，开发商并没有真正垫付。这样，原本可以从银行贷款80万元，提高评估价格后向银行贷款100万元，多出的20万元仅由开发商过一下手而已。 银行业内人士透露，问题关键在于银行对开发商垫付首付款一事是否知情，根据常理，开发商垫资多以促销方式公开进行。况且，银行对每一个房地产项目都派有专门的项目经理、客户经理和法律顾问跟踪调查，如果说银行对此一点不知晓，可能性不大。 “银行在知情的情况下，仍然对垫资客户放贷，唯一合理的解释就是，在其他行业贷款被压缩，规模被严格限制的情形下，不排除有的银行为了争取更多的房贷业务，与开发商暗中勾结，私下达成协议分摊分期首付的这部分风险。”上述人士坦言。 银行成房产调控最大阻力? 上市银行年报显示，各银行在房地产领域的信贷比重普遍在20%以上，最高的达到50%。可以说银行是所有从房地产市场中赚钱的主体当中涉水最深、风险最大的，银行基本上已经被房地产市场绑架。 业内人士表示，如果房价上涨，所有参与主体都能赚钱，赚大头的是开发商或地方政府，投机者次之，银行只是赚个小头——贷款利息;但是如果房价下跌，开发商资金链断裂，购房者和投机者还不了贷款，银行将承担最终的风险。 近几年房价持续上涨，银行的风险被掩盖，同时，银行也为了追逐利润而忽视了风险的存在，一旦房价出现较大幅度下跌，银行持有的房产抵押价值就会降低，冲抵银行自有资本，而银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度地下降，导致银行出现大量呆坏账。 虽然在信贷调控的压力下，银行也逐渐认识到了房价下跌将会损害其利益，而盈利的压力使银行有可能采取技术性措施去影响房市调控，甚至助推房价上涨。事实上，银行系统在房市调控中始终不积极，一些银行更是阳奉阴违。 比如，在管理层要求严格房贷市场准入条件时，一些银行却变相降低房贷门槛，银行推出的首付款再分期的方式就是最好的注脚。由于银行在房市中陷得太深，已经无法全身而退。因此，为了避免猝死，银行完全有可能继开发商之后，成为房市调控的最大阻力。 “分期首付等手段可能会在短期内继续推动房价上涨，银行能够获取一定利润，但抵制房市调控只能延缓危险爆发的时间，不能从根源上化解风险，会进一步放大风险。而且，房价上涨得越快、越高，风险爆发的几率就越高，破坏性也越严重。”上述人士说。
