爱华网美联储理事 兰德尔·克劳森（RandallKroszner） 次级抵押房贷市场情况 次级贷款有较高的信用风险，因为借款人缺乏良好的信用记录或具有高违约率的特点。90年代中期以来次级贷款的扩展非常迅速，目前次级抵押房贷的笔数达到775万，占抵押房贷总数的14%。技术进步和金融创新降低了对高风险家庭贷款的成本，这是次级抵押房贷快速扩张的重要原因。尤其是信息处理技术的改进使贷款人的贷款程序标准化和可以更好地管理风险，比如通过调整贷款条件来反映预期违约率。抵押房贷二级市场的发展也促进了次级贷款的发展，因为可以降低投资者的交易成本和更广泛地分散风险，尤其是通过证券化方式。证券化处理使中介机构可以持有大量抵押贷款和向投资者出售相应的现金流，这种现金流通常是结构性证券的组成部分。 尽管长期抵押房贷的扩张有积极的方面，但是也增加了家庭、金融系统和整个经济的风险。毫无疑问，次级贷款更容易出现违约；对借款人来说，这可能意味着丧失房屋和减少今后获得贷款的机会。如果贷款产品具有复杂和不被理解的还款条件，或借款人对未来收益和房价具有不现实预期，则出现违约的概率更高高。另一方面，这种发起-分散模式也会使贷款人缺乏很强动机来保持严格的审查标准。尤其是贷款发起人可以将贷款证券化，这会放松对潜在借款人的审查，除非投资者坚持要求将发起人的利益与内在风险联系起来。因此这种发起-分散模式不仅是金融体系的一个风险来源，也引起人们对消费者保护问题的关注。 次贷债危机产生原因 众所周知，在过去一年里次级房贷的违约率一直在上升，麻烦主要集中在占次级房贷借款人三分之二的浮动利率贷款的借款人；这类贷款的17%目前已经出现严重违约，是2005年中期以来的三倍。准一级贷款的严重违约率也出现上升，尽管比次级贷款要低很多。严重违约包括逾期90天以上和收回抵押品两类。今年上半年贷款人启动收回抵押品程序的案件每季度合计32万件，比过去两年平均每季度的24万件有显著上升。收回抵押品的案件主要是次级房贷。造成次级房贷违约和收回抵押品大幅度增加有许多原因。第一，一个地区的失业率会严重影响本地区借款人的偿还能力。由于汽车行业裁减员工，中西部地区受到重创，所以是收回抵押品的比率最高。 第二个重要因素是房价上涨速度减慢。2000-2005年期间房价上涨了接近一倍，但最近几个季度只有小幅上涨，一些地区甚至出现了下降。房价上涨缓慢使那些通过借款购买房屋的所有人很难获得更好条件进行再融资或通过出售房产来偿还债务。另外，抵押品处于“水下”（即房屋价值低于抵押品账面价值）的借款人，可能会试图逃避偿还贷款。对纯粹为了投资目的的购房人来说，很可能出现这种情况。房屋抵押银行家协会已经发现，在违约增长率最高的一些州，大量严重违约的情况是与非所有人自用的房产有关。 造成次级房贷还款问题的第三个因素是2005年后期和2006年期间这类贷款的审查标准有所放松。由于几年来抵押贷款业务一直非常好，所以投资者显然没有从抵押贷款和相关产品出售者那里要求更多的信息。在发起-分散模式中，监测不充分会使发起人缺乏保持严格标准的动机。 许多次级房贷的发起机构采取所谓风险夹层的做法，即他们向信用历史较短和较差，而且还有其他风险因素的借款人提供贷款。2005年下半年和2006年期间，发生的次级房贷中有超过三分之一具有第二抵押品留置权，而前三年平均只有10%。另外，在2005年下半年和2006年期间，具有完备贷款手续的次级房贷的比例下降到60%，而前3年平均为70%。另一种可能增加次级房贷风险的做法是没有附带说明购买房屋的税收和保险问题。如果借款人没有预期到房产的税收和保险成本，则会对借款人的还款能力造成冲击。贷款标准的变化，加上房价上涨缓慢或甚至下降可能是贷款发放后几个月就出现违约率大幅度上升的最主要原因。最后一个可能影响次级房贷违约率的因素是首次重新确定利率时通常会出现还款大幅度增加的情况。对多数浮动利率普通次级房贷来说，重新确定利率是在贷款发生两年之后，而此前一般按低于市场的固定利率还款。2007年初，大量次级房贷首次重新确定利率，从7%上涨到9.5%，使月还款额增加了25%到30%。 过去许多借款人通过再融资来回避这类还款额的增加。例如，2003和2004年期间发放的次级房贷中有三分之二在第一次重新确定利率时就终止或将房屋出售了。但在2005年下半年和2006年期间发放的次级房贷的提前还款较少，部分的原因可能是房价上涨缓慢和初始的贷款-抵押品价值比率较高，使一些借款人没有能力申请新贷款。
次级房贷借款人的前景 展望未来，有两个理由表明，在情况好转之前，次级房贷借款人可能会面临更多困难。首先，所有指标都表明，房地产行业仍持续疲软。最近几个星期的数据显示，房屋销售和新房屋建设在进一步下降。在这种环境下，今后一段时期房屋价格很可能会继续低迷。其次，大量贷款将要重新确定利率，到明年年底之前，平均每个季度将有40万笔次级房贷将要首次重新确定利率。今年上半年这一数字是20万笔。因此在今后几个季度内，违约和收回抵押品的案件还会上升。 面对重新确定利率的问题，许多借款人仍有良好的还款记录和足够的房产进行再融资。但有部分借款人将面临挑战，不仅因为房屋价格低迷，而且信贷条件会更严格。美联储近期对商业银行高级贷款官员的调查显示，次级房贷的标准显著提高。另外，许多专门从事次级房贷的机构已经停业，一些大的次级房贷机构已经取消了部分次级房贷计划。过去几个月新次级房贷抵押证券的发行量明显减少，而且利差显著扩大。次级房贷的资金供应量很可能在今后一段时期内保持在较低水平。因为投资者需要分析信息和重新评估风险。 帮助借款人和减少损失 面对困难需要我们进行合作和创新，否则就无法找出解决借款人房屋被收回的问题。因收回抵押品而失去房屋对每个家庭和社区来说都是灾难，还可能造成严重的金融和社会问题。我们应当对某些社区给予更多的关注，如非洲裔美国人家庭多的社区，这些家庭的高利率贷款（很可能是次级房贷）比较多。 金融界必须一起努力帮助借款人解决其困难，尤其是低收入的家庭。为此，过去2年美联储一直在说服全国范围内的贷款机构、社区领导和政府官员，寻找帮助面临房屋被收回的借款人的方法。 另外，近几个月美联储和其他银行监管机构已经发表声明，呼吁贷款人和中间机构与借款人一起寻找办法来解决其面临的债务责任。这些声明指出，符合安全和稳健贷款原则的审慎救助安排也符合金融机构和借款人的长期利益。9月份的声明提出了托管人减少损失的策略，包括修改贷款协议、延期还款、延长贷款期限、将拖欠金额本金化和将浮动利率抵押房贷转换为固定利率贷款，或完全指数化等。 贷款人和托管人一般希望与借款人一起找出避免收回抵押品的措施。根据估计，如果收回抵押品，可能造成未偿还抵押房贷余额40-50%的损失。保持住房并减少损失的技术一般比收回抵押品的成本要低，尤其是在违约前运用。对一直能够还款但重新确定利率后可能违约的借款人来说，可以与贷款人或托管人协商可以承受的还款计划或调整贷款。 联邦和各洲机构已经采取了一些措施来解决次级房贷的问题，但需要采取更多措施来应对未来的挑战。首先，据我们了解，许多贷款协议的修改是采取个案处理的方式。因为房贷产品很复杂，而且每个借款人的情况不一样。由于从现在起到2008年底有大量贷款要重新确定利率，因此我认为需要我们大家一起努力，找出审慎的贷款协议修改方法和其他援助措施来系统地帮助大量的借款人。 其次，我认为联邦住房管理局可以帮助避免发生抵押品收回的事件，联邦住房管理局在帮助中低收入家庭获得住房融资方面有丰富的经验。该机构可以与私人部门的贷款人一起对信誉好的次级房贷借款人进行再融资，或设计出可变还款期限的产品来改善借款人的还款能力。 第三，我们必须采取措施防止这类问题再次发生，美联储正在朝这一方向努力。我们正在研究与抵押房贷相关的Z管理条例，我们计划年底前发布一些规定，禁止一些误导性广告宣传和要求在申请抵押房贷时要向消费者披露重要信息，以便他们能够更好地比较不同的贷款产品。 我们还计划发布管理条例，专门针对不公平或误导性抵押房贷做法。这些做法与次级房贷有关，如提前还款的处罚、不提供附带税收和保险的条款、贷款手续简化和不充分考虑借款人还款能力等。 总之，创新精神是解决投资者、贷款人、监管者、社区领导和借款人所面临问题的关键。作为抵押房贷市场的利益相关人和受益人，我们有着共同的利益一起努力来保持一个有活力和透明的环境，促进抵押房贷的健康发展。 摘译自兰德尔·克劳森2007年11月5日在美国消费银行家协会的讲话
