爱华网在城镇化的背景下，贵阳、营口、常州等地相继出现“空城”“鬼城”现象。造成此种现象的内在成因和纠偏之道是什么？新型城镇化面临哪些风险？针对这些问题，《中国经营报》记者与中国城市规划设计研究院副院长杨保军、全国工商联房地产商会理事吴新坚、对外经贸大学公共政策研究所首席研究员苏培科三位专家进行深度讨论。 原因：城镇化流于房地产化 地方政府关注政绩和财政收入，关注在新城开发的过程中土地能不能卖出去，并不关心房子是否有人住的问题。 “空城”“鬼城”的出现，反映了当前城镇化流于房地产化的倾向，城镇化的核心是人的城镇化，目前的做法方向偏了。 《中国经营报》：说起“鬼城”“空城”会提起鄂尔多斯康巴什，当前，贵阳、营口、常州等二三线城市也出现了鬼城的魅影，这和当下兴起的新城运动不无关联。实际上，很多地方的城市新区都存在“空城”“鬼城”的现象，造成这种现象的原因有哪些，带来的反思又是什么？ 杨保军：在西方，现在有一个新词汇，叫做空间生产。过去社会资本主要是投向农业、工业、服务业，滚动发展，获得收益。现在全球生产能力出现超过社会需求的迹象，社会资本就要寻找新的投资领域，因此出现了空间生产。 资本是用来赚钱的，中国的新城运动归根结底也是由资本推动的。无论地方政府，还是开发商等，都愿意推动这种城市空间的生产。生产新的城市空间意味着大规模的投资，意味着土地收益，地方政府关注政绩和财政收入，关注在新城开发的过程中土地能不能卖出去，并不关心房子是否有人住的问题。从来没有说过地方政府为了房子没人住开会研究的。对于开发商来说，他们关注房子能不能卖出去，也不关注卖出去的房子有没有人住，只要房子能卖出去，他们就能实现资本的循环，就能有利可图。 在中国买房的都是有闲钱的人，他们手中的钱存银行收益太低，投资到生产领域也不赚钱，只好拿来买房。真正有需求的人却买不起房。这就是很多地方出现“空城”“鬼城”的根本原因。 苏培科：“鬼城”现象普遍存在于中国的三四线城市，这让大张旗鼓的“城镇化”非常尴尬，为了避免新型城镇化沦为“鬼城”，就要深刻反思当下的中国房地产开发模式和调控政策，需要警惕盲目城市化的诸多隐患。虽然很多地方政府不愿承认“鬼城”一说，原因是没有数据证明这些房子是空置的，实际情况是很多房子都是被有钱人和外地人卖走的，这些房子被当做投资对象，处于事实上的空置或者闲置状态。
从利益流向来看，这种发展模式的收益群体首先是以高价卖地为主要收入来源的地方政府，其次就是以房地产开发为主业的开发商，还有那些通过倒买倒卖房子获益的投机客。如果中国的房地产调控不能切断地方政府与房地产开发商的利益链条，继续纵容地方政府卖地扩张，房地产调控不但难以取得成效，“鬼城”现象还会进一步蔓延。 吴新坚：现在全国有很多“鬼城”“空城”，造成这种现象的主要原因在于房地产市场投资性过热的现实，一方面是房地产开发商借助度假投资等概念，过度开发城市郊区、城市新区的楼市，随之而生的就是大规模的“圈地运动”“造城运动”，出现空城就是投资过热的体现。另一方面，“空城”“鬼城”的出现，反映了当前城镇化流于房地产化的倾向，城镇化的核心是人的城镇化，目前的做法方向偏了。 纠偏之道：给房地产降“虚火” 纠正具有房地产化倾向的城镇化运动，需要地方政府改变角色定位，改变片面追求GDP的政绩观，改变地方政府对于土地财政过度依赖的现状。 《中国经营报》：新型城镇化被视为未来十年中国经济增长的重要引擎，但现在城镇化存在着房地产化的倾向和风险，纠正这种倾向的手段有哪些？ 杨保军：这是中国目前面临的一件大事。既然很多地方的城市开发不是为了实际需求，而是为了赚钱，势必造成资本和资源的浪费。现在的情况是，资本和资源都进入了不该进入的地方。解决这个问题的关键在于根据实际需求建设城市，而不是根据投资需求建设城市。 从本质上来说，应该改变我国极端依赖投资拉动的发展模式，光靠投资拉动，GDP是很容易增长的，但是人民的生活水平却没有相应地得到提高。今后应该转向依靠消费拉动的模式。因为只有依靠消费拉动，才能实现社会需求什么，资本就投向什么，企业就生产什么。 苏培科：当务之急是扑灭房地产的虚火，尤其不能让新型城镇化沦为房地产化，否则新型城镇化很难成功。 遗憾的是，从国家发改委编制的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿来看，“城镇化将在未来十年拉动40万亿元投资”，再从各地方政府出炉的各种城镇化体系建设规划方案来看，“新型城镇化”依然是新瓶装旧酒。 如果城镇化扩张超过现实需求，将过去投资“铁公基”的发展模式复制到城镇化建设，就可能形成过度的城镇化。因此，在发展新型城镇化的时候务必要警惕“房地产化”以及“鬼城”“空城”现象，减少盲目的造城运动。 吴新坚：纠正具有房地产化倾向的城镇化运动，需要地方政府改变角色定位，改变片面追求GDP的政绩观，改变地方政府对于土地财政过度依赖的现状。未来可以尝试以土地融资的模式建设城市，就是地方政府通过土地出让或者土地抵押的方式，获得城市建设以及基础配套建设必需的资金，通过这种方式推动城市的建设和发展。另外一个需要注意的问题就是，新型城镇化之路需要平衡生态环境和城市扩张的关系。 出路：完善保障房体系 建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。 《中国经营报》：未来将有大量的农民涌入城市，他们需要住房，也需要工作，还需要融入城市生活，要真正实现“人的城镇化”还需要注意哪些问题？ 杨保军：在城镇化大背景下，保障房建设将成为各级政府不得不面对的问题。对于进城农民来说，他们的刚需就是支付得起的住房，而不是建设高档住宅、别墅。不过，这种房子无论是地方政府还是开发商都不愿意建，因为收益比较低。 我们应该首先解决那些已经进城很多年、在城市有稳定工作、并且愿意长期留下来的这些人的住房问题，新型城镇化必须要解决这部分人的住房问题。建立完善的保障房体系将是新型城镇化大背景下我国房地产市场健康、可持续发展的必由之路。 吴新坚：目前我国的房价大大超过农民以及工薪阶层的收入水平，新型城镇化需要进城农民有房住，还需要他们融入城市生活，这个方面需要各级政府建立和完善保障房体系。 苏培科：新型城镇化一定要避免重蹈以往“圈地运动”的覆辙，不能把城镇化作为政绩，在推进速度上不能再搞竞赛。地方政府在吸引农民进城的时候一定要有主要产业的支撑，有了工作进城农民才能真正融入城市。同时，新一届政府需要坚定不移地调控房价，并及时推进收入分配体制改革，缩小收入差距。
