爱华网文/丁琳 长久以来，中国房地产奉行的都是香港模式。然而，在宏观调控后，这种大量依赖银行贷款的发展模式渐显颓势。相较而言，“美国模式”正在升温。其实所谓美国模式，就是一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15%左右是银行资金。 今年年初，美国最大的私募投资基金之一华平投资集团与上海中凯房地产开发管理有限公司（以下简称中凯开发）签订了合作协议：华平通过增资扩股形式进入中凯开发，占25%的股权。华平还承诺，将投入不少于3000万美元用于中凯开发投资和管理的房地产项目。 而从去年4月份中凯开发成立至今，主要在做的事情，就是试图将二、三线城市的中小地产商强烈的资金需求，与资本相对接；或者在项目管理方面予以合作伙伴专业支持。这种专业分工的细化以及开始普及的“项目管理外包”，或许会为中小开发商带来新的希望。 今年6月，中凯开发提供专业管理服务的第一个项目——安徽巢湖“中凯景湖豪庭”开盘当天，销售率即达52%，对中凯开发来说，这可谓打赢了“管理输出”的第一仗。 据了解，“中凯景湖豪庭”开发商为巢湖当地最大建筑商——力达置业有限公司。引进中凯开发后，力达将资金和项目交由其管理和开发，中凯开发收取总开发成本的4%作为管理费。另外为表示双方一致利益，中凯开发还持有该项目10%的股权。 “力达并不缺钱，但是没有做过房地产开发，所以想找一个专业的管理团队运作项目。”中凯开发总裁王谦说。根据中凯开发的测算，比起力达单独运作该项目，引入中凯开发，可以至少节省30%的管理成本。事实也证明，这种优势互补的合作，确实可以达到“双赢”的效果。 而像力达这类的企业，正是中凯开发的“理想合作伙伴”。王谦表示，中凯开发一般不会寻找专业开发商，而是寻找在当地有着很好的人脉关系、有能力拿地的一些中小规模企业。具体来说可以划分为两类：在当地由于资金的短缺或专业水平的局限性，不能够扩大规模的企业；在别的行业中做得非常好，希望利用手上的资金进入房地产行业，获得投资回报的企业。对于前者，中凯开发可以帮其寻找资金，甚至一起合作去拿地；至于后者，中凯开发则输出管理。
至于为何精确定位于二、三线城市，除了看准快速增长的二、三线城市在此方面的市场空白，王谦还有其他的理由：首先，二、三线城市目前以自住房为主，泡沫较少；其次，相比一线城市，二、三线受宏观调控政策的影响相对要小；再次，每个项目的投资量不会特别大，可以降低风险。此外，相比1线城市，目前二、三线城市开发商的融资渠道更为单一，对资金需求的迫切性更加明显。 业内人士认为，房地产开发本是本地化、个性化很强的产业，任何一家开发商想在一个城市占有100%的市场都是不可能的，美国的房地产发展到今天，也有很多的小开发商在其中生存。所以，在未来相当长的一段时间内，中国市场仍然有小开发商的生存空间，关键问题是如何生存。 “这些企业未来的一大生存空间，就是跟我们这类公司合作。”王谦强调道。比如那种只做一两个项目的小开发商，根本没有可能去上市融资，如果没有找到其他融资渠道或者发展方向，未来必然被淘汰。 另外，前不久中凯开发在合肥接触到一家军工企业，该企业计划今年在政府给予的费用里面动用60亿元投资房地产，但不知道该怎么投，怎么回收。“它也是第一次发现还有我们这种专业的开发管理公司，能够帮助它去规划投资并进行项目管理。”王谦说，在今后中凯开发管理提供的专业服务中，一般会收取项目总开发成本4%~8%的管理费。如在项目中拥有股份，或将得到该项目可观的投资回报利润。 “他们得到了优秀的项目管理，我们得到了适当的回报。”王谦说。这种双赢的产业细分将给中小地产开发企业带来新的希望。
