爱华网小房地产开发商或许可以在专业分工的细化趋势中找到自己的生存空间
文/丁琳
金秋十月，对一些房地产开发商来说，也成功地在资本市场摘到了“果子”，拿到了继续生存和发展的“口粮”——资金。 9月28日，住宅开发商远洋地产（3377.hk）登陆香港主板市场，募资超过119亿港元，成为继碧桂园之后第二家在香港股市募资超百亿元的内地房企。 10月8日，潘石屹掌舵的SOHO中国（0410.hk）在香港联交所主板正式挂牌，募资总额更是达到129亿港元。 10月9日，中国奥园（3883.hk）也顺利赴港上市，总募资金额达36.4亿港元。 随着地价一路飞涨，中国房地产行业已经进入资本主导的时代不到半个月的时间，接连3家内地开发商实现上市，但对比今年以来蜂拥上市融资“独木桥”的众多房地产企业，这个数字着实算不上多——阳光100、重庆龙湖地产、深圳天利置业、卓越地产......据说，光是上海的开发商“百强”中，连排名很靠后的企业眼下都在谋划上市事宜。 房地产行业虽然市场依旧火爆，但土地成本占开发成本比例却也在逐年上升。两年前，开发商土地成本普遍在20%左右，今年以来随着地价飞涨，土地成本一般占开发成本的50%以上。飞涨的地价和越来越多的银行融资限制，让开发商们通过股市获取资金的渴望日益强烈。 事实上，还有为数不少的H股房产开发商，正在打着回归A股的算盘。比如首创置业、富力地产、复地集团等巨头，如今均在紧锣密鼓操作着内地IPO事宜。而这些大企业的想法和动作，对于希望通过上市打通融资渠道的中小开发商来说，显然不是利好消息。 当中国地产已开始进入资本主导的时代，那些缺乏资金实力支持的中小房地产企业，生存已经出现了潜在的危机。 幸运的黑马榜样 “现在排队的非常多。今年年底之前，大概还会有5家左右房地产企业能够上市。”中国房地产指数研究院华东区院长陈晟预测。而今年上市的内地房地产企业中，不乏区域性中型开发商的身影。 在中小地产企业中，最新在资本市场杀开血路的黑马来自浙江杭州。 10月24日，浙江众安房产开始路演推介，计划发行约5.43亿股，集资27.15亿~33.94亿港元。根据其上市时间表，将于10月31日至11月5日进行公开招股，11月13日在香港联交所上市。 市场反馈表明，摩根大通及德意志银行为其上市保荐人的众安房产，到目前为止赴港上市进展顺利：国际配售部分已录得足额认购，而且，引入的4名基础投资者来头不小：新世界发展（0017.hk）主席郑裕彤、九龙仓集团（0004.hk）主席吴光正、华人置业（0127.hk）主席刘銮雄以及达胜国际，合计认购约8.6亿港元股份。 而1997年成立的众安不过是一家中型开发商，去年纯利为8197万元人民币，其获得资本市场青睐的原因在于众安的土地成本低廉，其集中于浙江和安徽的540万平方米土地储备，以不同项目计算，买地成本仅占其整个项目的1%~11%。而且，众安的土地储备中亦没有拆迁和再安置问题，减低了项目竣工时间及发展成本等风险。 有意思的是，今年成功上市的第一家中型地产开发商，也是众安房产的“老乡”——浙江广宇集团。今年4月广宇集团在深交所挂牌上市，募资6亿元人民币。 广宇由此成为浙江首家在A股上市的房产企业，这也在当时让不少业内人士大呼意外。据了解，广宇集团以开发二、三线城市的中小户型住宅为主营业务。2006年集团总销售额12亿元，其中主营业务收入4.6亿元。 “在上市之前，公司可持续发展面临的瓶颈问题就是，需要一个不断有资金进入的融资平台。”广宇集团董事会办公室主任华欣强调。成功上市也让广宇有了更多的底气去拿地，据介绍，上市半年以来，公司新增土地储备已超过40万平方米。 事实上，广宇集团这个“榜样的力量”，也激起了众多区域性开发商的IPO躁动。据了解，如今坤和建设、金都房产、杭州滨江房产、杭州宋都、上海景瑞等企业，均在不同程度展开IPO相关事宜。 吴忠泉认为，香港九龙仓丰富的商业地产项目运作经验将为金都的发展带来很大帮助IPO与借壳都不容易 最近这段时间，“金都九龙置业有限公司”的注册进展是金都房产集团总裁吴忠泉非常关心的一件事情。这个由金都房产与香港九龙仓合资成立的项目公司，将要运作的是一桩“大手笔”的土地开发——2个月前金都房产集团联手香港九龙仓集团，以30多亿元的总价一连拿下的杭州转塘4宗黄金地块。 对去年全年营业收入20多亿元的金都房产来说，30多亿元的地价显然不是小数目。而与资金雄厚的九龙仓联合拿地，在双方看来都不失为分散风险的好法子。“地价涨得太厉害，以前两三亿元就能买块好地，而现在连本带利卖出一个项目的钱，都可能买不到一块地。”吴忠泉感慨道。而对于二线以上城市中高端产品定位的金都房产来说，面临的是更为激烈的高价土地拍卖竞争。资金需求极为迫切。 为加大成功上市的筹码，除了增加土地储备，金都认为自己还需要加强商业地产项目的开发和经营。因为投资者非常看重地产公司持有经营型物业的比例，住宅项目一般需要3年的投资周期，不一定每年保持稳定的业绩。吴忠泉表示，这也是金都看中九龙仓的另一个原因——九龙仓拥有海港城、时代广场等商业地产项目，在此方面有着丰富的运作经验。 按照设想，定位高端的转塘地块项目会与金都今年7月份拿下的之江度假区旅游地块结合在一起运作。将于今年年底前动工的之江旅游地块，打算做成长线的综合经营型项目——海洋馆、休闲街、企业会馆。这个为上市做准备的项目，将把商业经营同旅游项目相结合。“如果它每年能有两三千万元的利润，对我们上市是非常有利的。”吴忠泉称。目前金都的住宅产品与商业地产的比例为8:2，而理想的状态是6:4。 当然，这些调整还是在为IPO做准备，金都房产集团自己也很清楚，要真正走上资本市场，他们至少还要2年多的时间。 面对IPO漫长的等待和“变形”过程，也有一些开发商，已经或者正在通过买壳获得上市融资通道。 一位熟悉莱茵置业（000558.sz）董事长高继胜的人士说：“熬了这几年，现在他可谓是苦尽甘来。”他指的是目前莱茵置业正在等待证监会批准的定向增发一事。今年7月份，莱茵置业公告称，董事会审议通过第一大股东莱茵达控股集团有限公司以优质房地产资产认购公司非公开发行股票的具体方案，交易完成后，莱茵达集团的持股比例将由28.14%增至65.93%。以上增发的实现，意味着莱茵达集团做大房地产业务整体上市。而作为莱茵达集团的掌门人，高继胜终于能够实现5年前收购上市公司的目的——借壳上市。
2002年，浙江莱茵达投资有限公司入主辽房天（000558.sz），并更名为莱茵置业。知情人士透露，莱茵达受让股权的价格相当优惠，一个直接原因是，因连续3年亏损，此前辽房天股票一度被撤销交易。作为一家民营中小开发商，当年不具备自己IPO条件的莱茵达自然是看中了这个壳资源。但受历史遗留问题的影响，集团房地产核心业务借壳上市计划一直进展缓慢，直到今年终于步入尾声。 “总体来看，莱茵达还是非常幸运。”对此一位业内人士认为，目前能够像莱茵达这样拥有一家上市公司壳资源的中小开发商可谓寥寥无几，因为现在的壳资源也越来越紧俏。 10月24日，大连金牛（000961.sz）公告，公司第一大股东东北特殊钢集团有限责任公司最终确定上海大华房地产公司为大连金牛股份有限公司40.67%国有股权转让的受让方。 作为一家在全国房地产百强排名中位居前10的大开发商，总资产规模在150亿元左右的大华集团拿到的这个壳似乎有点小——40.67%的股权市值不过10多亿元。从另一个角度来看，也表明大华等大型开发商谋求进入资本市场的急迫心情。 中小房企出路何在 资金实力不够的中小开发商正在土地拍卖市场逐步丧失话语权。可以看到，在一、二线城市的土地竞拍现场，如今正越来越难觅到中小开发商的身影，土地竞拍正变成上市公司、大鳄之间的巨头角逐。 对中小开发商来说雪上加霜的是，11月1日正式实施的国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，其中首次明确，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。对于这个政策，SOHO中国董事会主席潘石屹认为对资金雄厚的地产公司，尤其是融资渠道灵活的上市公司是利好消息，因为土地开发门槛的提高将使得一部分资金实力薄弱的竞争对手自动出局。上市并不是融资的唯一解决办法。 而说到底，上市融资就是为了拿地。此前潘石屹表示，SOHO中国上市募集的129亿港元，绝大多数将会购买新的土地；众安房产也计划将募集的30亿港元中的大约19亿港元用作收购土地。而从另一个角度来看，这也让尚未得到融资渠道的企业的形势更为严峻——没有钱，就没有可能继续在地产市场玩。 “资本市场、土地市场等因素决定了，目前房地产开发行业已到整合购并的节点。”陈晟说，“接下来的淘汰率不会低——相信很快就能看到。”这其中首先被淘汰的，就是一些中小企业。 那么，除了尽力打通融资渠道，去挤上市这个“独木桥”，中小开发商还有没有其他出路？ 浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，中国地产已开始进入资本主导的时代，在中小资本难以与大资本硬拼的时候，就需要做自己力所能及的事情。而做创意地产、专业类的商业地产等细分市场就是一个可行的路径。比如中国奥园，借助“奥林匹克花园”概念及“体育+地产”开发模式，将业务从广州拓展至全国。 赵杭生建议，中小开发商的另一个出路是由开发领域转向房地产综合服务业。因为相比房产开发，二手房中介等服务领域对资本的要求相对不高。“在北京、上海等一、二线城市，1亿元基本买不到地，但将其拿到服务领域建网络等资源，就是一笔非常大的投资。”赵杭生说。增长迅速的房地产综合服务业现状是缺人缺钱，而中小开发商转向此领域，也算是一个“捷径”。据了解，现在已经有些开发商在做类似的投资。 而最后一条路，就是与大开发商或者机构合作开发，甚至卖掉套现。据说在SOHO中国上市后，潘石屹第一时间接到的电话中，相当部分来自于寻求合作或者转让土地的中小开发商。事实上，眼下不少大开发商正频频接到一些中小开发商抛来的“橄榄枝”。 目前全国有5万家开发商，大多数城市还是处于非常分散的市场格局。基于此，万科集团总经理郁亮判断，对万科来说，以收购合作方式为主获取土地资源，在未来10年都没有问题。
