爱华网在“小产权”这个迷局里，买意味着风险，不买可能意味着又一次安家置业乃至投资机会的丧失。
撰稿／杨江（记者）
大龄青年的购房自救 这是一个今年以来在国内多个房价高企的城市上演渐频的场景，２９岁的乐山籍小伙子欧阳揣着多年的安家置业梦想，在这个艳阳高照的周末穿梭于成都市城乡接合部的多个“乡产权”楼盘。 这一天的奔波，从早上放弃懒觉，一边啃着路边买来的两个包子，一边挤上开往郊县的班车开始，似乎注定辛劳。 成都人话里的“乡产权”、“农夫产权”，其实就是现在房地产市场里惹得无数根舌头在打架的“小产权”。 “小产权”这个词“发明”于率先出现房价高企的京城，就像北京人当初称中巴车为“小公交”，“小产权”不过是民间一个约定俗成的叫法，泛指在农村集体建设用地上由享有该土地所有权的乡镇政府、村委会单独开发或联合房地产企业开发建造的房屋。这类房屋只有乡镇乃至村委会颁发的房屋权属证书。 长期以来，我们国家实行的是城乡二元结构的土地管理制度，只有城市国有土地经合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证，也就是所谓的“大产权”。 而农村集体建设用地，在法律上禁止非集体经济成员也就是城镇居民购买农村宅基地及农民房。农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后方可用于房地产开发。 确切地说，在法律层面，非法的并非“小产权房”，而是城镇居民与“小产权房”之间的购买行为，因此“小产权”的“小”便有了“不合法”的暗指。 城里人购买“小产权房”，这一现象早在十多年前房地产业刚刚起步时就已出现，只是最近两年，房价急速攀升，在人们的购房压力日益增加的情况下，才变得显著起来。 欧阳其实并非“无产者”，他在成都市区二三环之间已经有了一套两居室的商品房，那是他在２００５年底购买的。 “着实体会了两年的房奴艰辛！”欧阳感慨，２００５年，刚在成都工作不过３年的他纯粹是被迫“献身”房产。“满耳听到的都是对高房价的不满，天天期盼着房价下调，等来的却是一天天的上涨。” “现在买不起，再等，以后就更买不起。”他贷款１５万元购买了一套二手房，当时的均价不过２０００多元一平方米，但对于出身农家、积蓄微薄的他而言，近１０万元的首付款着实让他使出了吃奶的力气。 “就差没卖身了。”欧阳戏言。两年后的今天，这套房子已经翻价近一倍，“但增值与我何干？只要我一天住在里面，就一天得不到涨价带来的真正实惠。” 中介公司这几天几乎每天都在说服他卖房，“每天都说又涨了，对我，听着更像自慰。” “房子卖了，看起来可以赚十几万元，但我住哪？成都市商品房均价已经涨到五六千元一平方米，中心城区更是超万元，卖了，我更买不起。” 但他确实动心了，每个月近２０００元的还款对于月工资不过３０００元的他确实是一个不小的压力，“谈恋爱，请女孩子吃个饭，口袋都紧巴巴的。” ２９岁，在这个城市，已经是一个成家甚至为人父母的年龄，但欧阳仍是单身，他在前一个星期参加了一个单身派对，得到的信号是：有房、有车、无贷的男青年，姑娘们更青睐。 如同其他重点城市，“小产权房”这一年也成为成都房地产的热点话题，越来越多的成都人开始关注“小产权房”，就像试探一汪不知深浅的水潭，慢慢汇入购买者的行列。 成都的“小产权房”，单价一般只有周边商品房的一半，在郫县甚至只有１０００多元一平方米，价格优势非常明显。 “将手头的商品房转手套现，只要花２０多万元就可以在郊县买一套一百多平方米的小产权，多余的钱正好可以买部小轿车。” 这就是这个自称“大龄问题青年”走近“小产权房”的初衷。“那样至少以后不用在市区开那辆刹车啸叫得可以刺破耳膜的电动自行车，可以开着轿车带着心爱的姑娘在城郊之间兜风了。” 欧阳在一家文化单位工作，因此，较多地见闻了有关“小产权房”的争议，他觉得很有必要对郊县的“小产权房”充分调研。“几十万元，身家性命，总不能轻率扔进漩涡。” 一个楼盘多家公司销售 西郡兰庭是一个“小产权”楼盘，坐落在西南交通大学郫县新校区附近，销售经理王明（化名）与欧阳是网友，约好在销售部见面，按照王明后来的介绍，他曾对成都市“小产权”楼盘做过一个调查，粗略统计有２２３个“小产权”楼盘在售，遍布成都市郊。 “我跟员工说，你们去调研，但凡外面没打广告，售楼部简陋得甚至辨认不出的楼盘，多半就是小产权。”王明会心一笑。 出北三环去西郡兰庭的路上，欧阳在川师电影电视学院马路对面一眼看到了一个建设中的楼盘“府河星城”，１０多幢高层建筑大多已经封顶。 “蜀星建设”、“四川住业”、“四川福龙”……每座楼上挂出的条幅都不同，欧阳嘀咕：一个楼盘怎么有这么多家开发商蚕食？一进工地，欧阳更迷糊了，七八家公司的“咨询处”背对马路，一字排开，这“咨询处”实质就是“销售部”。 他先进了福龙公司的“咨询处”，已经有四五个购房者在咨询，一名骆姓售楼人员热情接待，坦言“府河星城”只有集体产权，购房者不能办理“大产权”。 “府河星城”为高层电梯楼，在“小产权”楼盘中属于高档，均价３６００多元一平方米，骆销售表示，因为是集体产权，所以欧阳不能办理银行按揭。 “你可以分期付款，但一般不超过半年。”他建议欧阳一次性付款，因为那样可以有五个点的折扣，算下来就是３４００多元单价。“府河星城在三环口，交通发达、人文环境优越，边上就是深圳华侨城和欢乐谷，３年内肯定能升值到５０００多元，投资价值很大。”骆销售说。 相比周边同样档次的商品房五六千元的单价，“府河星城”确实价廉，而且购房不需要交纳任何税款。但有没有政策风险、有没有希望将“乡产权”转正是欧阳最为关心的问题。 骆销售一边拿出一个内含媒体正面报道剪报的文件夹，一边言词坚定地表示不会面临“政府征地即灭亡”的风险，因为楼盘是符合政府规划并得到审批的。至于“小产权”转正的问题，骆销售许诺：一般而言，３年内可以拿到“大产权”。 “到时也不需要交纳土地出让金。”他劝欧阳，“其实有没有大产权对你上市流转没有实质影响，如果想转卖，只要到我们这里改一下登记表就可以了。”“改名费”，骆销售说只要２０００元，也不需要交纳任何税款，“想买的话，要抓紧，可能过一阵子又要调价了。” 一个楼盘怎么会有多家公司设摊销售？骆答复，府河星城规划１．３万户，没有一家公司有实力独吞该楼盘，于是“分而造之”，谁先建好，谁先卖，至于售价，则是统一的。 欧阳又到了另一家公司的“咨询处”，销售人员陈小姐递上了一份宣传单，一张白色贴纸遮盖住了单价一栏。 欧阳举起宣传单，对着阳光，发现贴纸背后的“单价３１４０元”，陈解释，这是前一阵子的价格而已，现在是３４００多元。 销控表上与福龙一样显示，至少８０％的房子已经被售出，不过陈小姐说，“照道理，３年内可以办理大产权，但谁也不敢保证。” “如果要转正，肯定是要交土地出让金的，我们测算大概一平方米２００元左右。如果你要买下来投资，可以委托我们转卖，只是要收一定佣金。”她说。 对于两家公司在产权转正与土地出让金说法上的大相径庭，陈建议，“你要他写进合同，看他肯不肯！” 欧阳于是又折回福龙“咨询处”，这回骆销售更正，“是要交一点土地出让金，不会多的，大概１００元吧。” “怎么一会一个说法？”欧阳嘀咕。 购房者中的精英分子 “我曾跟府河星城的人开玩笑，你们这么多家公司的售楼部，干脆统一调头面向马路，一起叫卖，那场面肯定壮观。”对“府河星城”知根知底的王明听完欧阳的介绍后调侃。西郡兰庭尚在打地基，均价２６００多元，２００米外的商品房售价已是３９００多元一平方米。 王明证实，“小产权房”确实受关注度很高，甚至不用找专门的销售策划，只要安排几个工作人员，上门买房的就络绎不绝，但多数楼盘说已经销售８０％以上未必就是一个真实的反映。“小产权学习了不少商品房的销售技巧，分期销售、分期提价、制造热销之相，这些都有存在。”因为早先认识，王明在很多问题上对欧阳直言不讳。 欧阳问到底能不能买“小产权房”，王明说：“我的一个朋友问了一个市人大代表同样的问题，得到的回答是，你要是胆子大，就买一套；要是胆子小，就把钱放银行。” “政府对小产权的态度暧昧，昨天的报道，记者问能否购买小产权房，主管部门并不作正面回应，只是说购买了不能办理合法产权证。你说买，还是不买？”王明说。 “有一点你可以吃定心丸，这些小产权，绝大多数都是政府审批的，只不过政府级别有大有小。”王明说，“退一万步讲，即便有风险，推倒也是不可能的，这么多小产权房，这么多人买，法不责众嘛！” 就在今年６月，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护”。 建设部的这个表态明确了自己的反对立场，但仍有数以万计的人选择“小产权房”，正是基于王明那样“法不责众”的想法。 在“府河星城”，销售人员告诉欧阳，一些朝向较好的房型已经被当地一些公务员或者集体经济体的领导者譬如村干部购走。而现实是，小产权的购买大军中，确实汇入了一批公务员、专家、学者，四川省社会科学院经济学家林凌证实，院里有２０多人买了“小产权房”。 陈建平（化名）就是其中之一，他执意要求记者化名，原因是身为经济学者，身份比较敏感。 他３年前在郫县以１２００多元的价格购买了一套７０多平方米的“小产权房”，“如果被征用，合同废止，卖房者肯定要承担补偿责任；如果将来小产权转正需要交纳土地出让金，我也划算，因为那时房价已经涨得相当可观。” “在针对小产权房的具体政策出台前，可能是一个买入的机会。连省政协的一个朋友前几天都问我能不能买。”陈建平购买小产权房完全是为了投资，他将这套房租给了一对学生情侣，租金每月６００元。 学者、公务员，这些精英层次的人购买“小产权房”，似乎释放出了一种利好的信号，更坚定了欧阳他们购买小产权房的信心，也让王明他们多了一些说服客户的理由。 有意思的是，欧阳在踩盘时遇到的一些购房者虽然大多表示之所以青睐小产权房，是因为急需改善住房又无力承担商品房的高昂售价，但他们似乎更关心小产权的升值空间与转手操作的实际问题。 “商品房的投资风险已经很高，小产权房还是一个价格洼地。”陈建平认为，与他一同购买小产权房的同事，有的已经拿到了由郫县建设局颁发的“村镇房屋所有权证”，对这类房屋的所有权在发生转移、变更、灭失、终结等情况时的具体规定也与“大产权证”如出一辙，其中最引人关注的一条是：５年之内可以私人买卖，但是要交纳２０％的交易税。 王明证实，虽然没有明文规定，但“小产权房”的买卖，实际是沿用了商品房的管理办法。 为了规避政策风险，王明说，他们也在考虑一种变通的方式，比如帮助购房者取得小产权所在集体的户口，这样购房就名正言顺。 但欧阳觉得“西郡兰庭”虽然背靠西南交大，地理位置却过偏，从市区往返一趟，交通高峰期要两个多小时，可能更适合西南交大的老师与那些想到郊县养老的人。 以租代售，规避政策风险 中午吃饭的时候，欧阳梳理了一遍上午得到的信息反馈，更坚信“小产权房”值得押上一注。但他多了一个心眼，“开发商现在口头一个个许诺，一个个利好的证据，又有多少可信？” 他向西南交大的一个朋友借了一款可以录音的ＭＰ３，决定再到城市北郊的北湖风景区看看。 北湖风景区是成都市另一个“小产权”楼盘的集聚地，比较知名的楼盘是“北湖印象”，规划面积５００亩，建筑面积８０万平方米，可以容纳２万人，一向被视为成都市“小产权”楼盘的代表作。 从小区对面的北湖客运中心出来，欧阳就打开了录音设备，藏进口袋，“没有哪家小产权楼盘肯将口头承诺写进协议，万一购买了‘北湖印象’，口头承诺录下来将来或许对我有利。” “北湖印象”已经进入三期，外观看来完全是一个中高档商品房的开发架势，保安、观楼车应有尽有，小区沙盘展示区人头攒动，装修豪华得就像一个宴会大厅。 这与上午看到的几个楼盘销售处猛一看像个工棚完全是天壤之别。“我们这不是小产权房，因为你根本连小产权证都拿不到，更不用说以后转为正式产权。”售楼小姐开门见山。 “北湖印象”的单价是２６００多元，仍旧必须一次性付清，不可办理按揭，“我们这是农民新居，所有的房子只签订７０年的房屋使用权转让协议，说白了，也就是一纸租赁合同。” 欧阳这才注意到，咨询处的销控表在这里摇身变为“租控表”，这实际就是成都目前流行的“小产权房”“以租代售”，本质上说，购买“府河星城”与“西郡兰庭”，签订的其实也是这种租赁合同。 把农民房租给城镇居民，在中国乡村经济生活里早已是一个普遍现状，从形式上看，“租”与“卖”之间并没有严格的界限，我租你一个月的房子，还不是等于买了一个月的使用权？ 房租租期越长，租金越是一次性付清，租赁的行为就越靠近买卖行为，京郊闻名遐迩的画家村，从短租、长租到买断，就是一条连续的曲线。 “这和卖商品房又有什么本质区别？既然是租赁合同，我为什么要租７０年？１０年可以吗？”欧阳反问。 “不可以！必须７０年！”售楼小姐斩钉截铁。
“那你们其实就是换了一个卖房的说法而已。我买了其他的小产权房还有转正的一点希望，买了你们的房，却是租了７０年，末了，什么也得不到。” 欧阳盘算，法律规定，租赁合同最长２０年，也就是说一旦他签订了北湖印象这个所谓的租赁合同，“７０年的使用权”根本就是一个无效合同，至少后５０年的保障从何而来？ 北湖印象一期已经有不少人入住，有楼面打出了转卖的广告。欧阳在一桌搓麻将的老人旁边驻足。“对我们而言，在哪养老都是一样，把城里的房子留给儿子住，自己搬到这里，环境又好，只要不遇到政府征地拆迁，租７０年和买７０年又有什么关系。”一个老者说。 北湖印象售楼部挂着成都市有关领导视察小区的照片，售楼小姐一边出示上级领导的批示，一边劝欧阳不必有任何顾虑。她强调，虽然是租赁合同，并不影响以后的转手交易，“你可以到管委会办理一个使用权转让协议，至于差价，那就是你的事情，也不要缴税的。” 四川省社会科学院经济学者陈武元说，王明所谓２２３个小产权楼盘的数据虽然没有官方证实，但按照他的估算，起码也占据了房地产市场供应的２０％左右。“北湖印象”这样“以租代售”的变通方式较为普遍，规避了目前对“小产权房”买卖的争议与法律限制。 从“北湖印象”出来，欧阳又去了一趟永康森林公园，在这个成都西北角的“绿肺”，他至少看到了１０多个小产权楼盘，多数是别墅，售价４０００多元一平方米，大大超出了他的预算。 有人认为，“小产权房”的出现，必然会冲击商品房市场，有利缓解商品房的高企态势，但王明提醒欧阳，长期看，很可能是一个中和的过程，“商品房可能销售受到一定影响，小产权房的价格却肯定是逐步上扬，因为它的参照价是商品房。” 商品房的开发需要经过土地一级市场的招挂拍，高房价很重要的原因就是高地价，而“小产权房”因为是乡镇甚至村一级开发，往往是零地价，这也是小产权房之所以有价格优势的原因。 星彦地产研究中心副总监赵莎莎说，商品房地价成本占开发成本的５０％，甚至更多，利润点只有２５％左右，但小产权房即便卖２０００多元单价，利润点也有５０％以上，“很难说，买哪个更划算。” 傍晚时分，欧阳咨询了一位中介公司的经纪人，经纪人透露，目前已有中介代理“小产权房”，挂牌租金与商品房无二，但要想出售，找到接盘人尚有难度。 有怎样的产权界定就必然有怎样的市场表现，因为合法身份遭到质疑，小产权价格低了一大截；因为低价，小产权房又更富竞争力；还是因合法性问题，小产权房增值缓慢。 在城市的北部转了一天，欧阳的感受从“迷茫”升级为“焦虑”。 无论是有着安家置业梦想的欧阳，还是想着投资赚钱的陈建平，都是因为在房价高企的商品房市场内无法获得机会，而将他们的梦想寄于“小产权房”。 但欧阳却发现，在“小产权”这个迷局里，买意味着风险，不买可能意味着又一次安家置业乃至投资机会的丧失，进退维谷。
