爱华网房地产的新一轮调控风暴方向究竟指向何方，力度如何，能否达到平抑房价和降低风险的效果，对于市场而言，仍然充满了不确定性
《财经》记者郭琼历志钢杨彬彬《财经》杂志/总195期
“房贷新政”终于在9月27日晚11时降临。中国人民银行、中国银监会网站同时发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》），印证了此前房市股市的种种猜测。 9月26日，房地产上市公司板块已然受到冲击，当天上证地产综指下跌303.25点，下跌幅度达3.97%；27日，再度跌去158.62点，下跌幅度2.16%。 中国建设银行更提前一步执行了《通知》的精神。9月27日，建行新闻发言人表示，建行个人住房贷款重点支持一手自用住房，对第二套（含）以上住房贷款，逐步降低贷款成数，最高不超过六成。 然而，房地产的新一轮调控风暴方向究竟指向何方，力度如何，能否达到平抑房价和降低风险的效果，对于市场而言，仍然充满了不确定性。 新政框架 “我们是在网上看到相关新闻的，如何把握这个问题还在研究之中。”9月26日，一家股份制银行的高管对《财经》记者如是说。 尽管已然消化了房贷新政的消息，多数中小银行仍持观望态度，在他们看来，房贷新政的出台主要是针对房地产市场，并不会对银行业务有实质影响。 国有商业银行感受到的压力要直接得多。9月24日，央行召集工、农、中、建、交五家银行董事长分析宏观经济形势，要求各家银行顾全大局，严格控制信贷增长速度和规模，特别是要注意防范房贷风险，服从房地产新一轮调控的大局。 据悉，监管部门要求各家银行今年的新增贷款规模由原先的15%调低到13%之内，其中工行和建行今年新增规模不能超过3500亿元，而农、中、交行的规模则在1500亿－2800亿元之间。 记者从银监会了解到，新的房地产信贷政策框架主要包括两个方面：首先是配合有关部门进一步规范商品房金融市场；其次是加大对保障性住房建设的金融支持力度。此次《通知》主要针对商品房贷款政策，当为其他相关政策的序幕工作。 规范商品房金融市场的核心政策在于，一方面采取多种手段，抑制投机性需求，包括将第二套房的贷款首付比例从目前的30%提高到40%，多套房贷款的首付比例则在此基础上由各商业银行自行掌握；同时，第二套房的贷款利率则在标准利率基础上上调10%左右。新政策明确要求，商业银行不得发放贷款额度随房产评估值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。对于商业用房住房贷款，首付比例不得低于50％，期限不得超过十年，利率不得低于同期同档利率的1.1倍。 另一方面，从控制供给角度，进一步整治违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，贷款额度不超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过两年。对国土资源、建筑主管部门查明囤积房源、囤积土地的开发商，将不予以贷款；同时，商业银行发放的房地产开发贷款只能通过房地产开发科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他科目发放，并不得跨地区使用。 在支持保障性住房建设方面，央行、银监会正和财政部、建设部等有关部门研究制定具体方案，拟从利率、期限、资本金要求等方面对廉租房建设提供全面金融支持。银监会最近已就加快推进廉租房建设问题进行专题调研。 上述政策的出台，被视为是全国城市住房工作会议精神的具体落实。8月24日到25日，国务院在京召开全国城市住房工作会议。出席会议的国务院副总理曾培炎明确要求，央行、银监会要会同建设部、财政部等有关部门，在年底前抓紧研究制订出对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持意见。 会议还要求加快房地产的金融创新。目前央行、银监会、证监会等多家部门，都在积极准备和研究房地产信托投资基金的试点方案。在这样的背景下，是次房地产调控的金融政策甫一出台，立刻引发了不小的震动。股票市场房地产板块的连续走跌，反映出人们对该项政策以及可能的后续政策表示担忧。
不过，由于此前几次房地产调控效果均不如人意，也有许多市场人士对新一轮房贷新政并不表示乐观。“我不认为信贷手段会起到作用，如果仅仅靠信贷就能解决问题的话，之前早就用信贷手段了。之所以一直没有用，就是因为知道没用。”华远地产董事长任志强放言无忌。 此次全国城市住房工作会议上，明确了政府必须承担起大力发展住房保障体系的职责，受到了市场的欢迎。不过，这一体系的建立，有赖中央和地方财政资金的大力支持，包括住房公积金的全部增值收益、土地出让金收益的10%以及通过中央预算内投资补助和中央财政专项补助资金补贴中西部财政困难地区。对于这些财政措施，住房工作会议只是明确了原则，而从过去诸多调控政策的执行情况来看，财政资金的落实并不理想。 业内人士认为，保障性住房应充分体现政府的责任和义务，而非追逐盈利性。但如何能够调动商业银行等市场机构的动力来参与其中，是一个关键节点。据知情人士透露，央行、银监会曾与财政部商谈，建议给予银行一些税收、风险补偿方面的特殊政策，以提高银行对廉租房等保障性住房贷款的支持力度，但财政部对此似乎并未作出积极反应。 风险加剧 9月27日下午，建行召开全行个人银行业务视频会议，要求全行“讲政治，讲纪律，令行禁止”，从政治性的高度来理解信贷规模控制和信贷结构调整；要求个人信贷业务集中到一手房贷，其他个人消费贷款都先暂停。
建行对房贷问题一向比较警觉。在今年年中，建行即在几家分行实施了40%的第二套房首付比例。8月中旬，建行还针对今年以来个人信贷增速过快问题，向全系统提出了风险警示，要求加强个贷投放进度的调控，对个贷用途、基础资料的真实性和风险变化进行逐笔、逐户核查，把“假个贷”处置和个贷不良贷款的压缩作为一项重要工作。 今年二季度以来，从银监会到商业银行，在房地产金融领域都进行了数轮内外部检查、审计。7月下旬，银监会下发了《关于开展商业银行房地产贷款业务风险自查工作的通知》，要求各国有商业银行、股份制商业银行、资产规模500亿元以上的城市商业银行、在华外资法人银行对自身房地产贷款情况展开风险自查，自查的内容包括房地产贷款综合风险压力测试和个人住房贷款专项压力测试等。 《财经》记者获悉，通过一系列的检查，不少银行暴露出了问题，包括建行、中行在内的商业银行，风险系数均达到了“重度”。此外，还存在着房地产类贷款资金流向股市以及“假个贷”等风险。部分银行已在积极部署专项检查和全面风险排查。 不过，对很多商业银行来说，优质一手房贷款仍是他们所看好的市场。据悉，建行下半年的个贷结构调整策略是，个人贷款增长规模将全部用于优质一手房贷款需求。个人消费贷款和其他贷种可以调剂用于优质一手房贷款，不过房贷总余额只能减少不能增加。 “严格的贷款规模控制取代了资产负债比例管理，就像回到了计划经济时代。”一位基层银行人士对记者抱怨说，规模控制和结构调整需要一定的适应过程，过激地执行房贷调控政策，一方面工作难度较大，另一方面，也对市场和客户都会产生很大的负面影响。 总体来讲，诸多银行人士亦承认，随着房地产价格持续走高，银行房贷风险也已经开始积聚。由于长期以来，中国房地产市场从土地购买、开发建设到住房按揭贷款，整个行业的运行都是建立在银行资金的基础之上，中国的房地产市场已经出现风险增加的苗头，这表现在房贷不良资产数量和比例均有所上升，“假个贷”事件时有发生。 美国近期的次级信贷风波给中国的房贷业务敲响了警钟。一位银行界人士告诉《财经》记者，镜鉴美国次贷风波，中国的房地产市场存在两大隐患：一是美国此前对房地产市场的估计过于乐观，认为房价只涨不跌，而事实上房地产不可能一直高位运行，形势判断有误是美国发生次贷风波的根本原因之一，中国的房地产市场目前也有这种倾向；二是中国仍然缺乏完整的个人信用体系，目前银行的风险控制仅仅靠首付和收入证明来控制，而收入证明也不可能完全真实有效，导致投机行为大量存在。一旦投机失败，也不过是把房子转交给银行了事，不会对个人信用有影响。 中国银行系统内大约有四分之一的贷款来自房地产相关领域，这个规模还在日益扩大。虽然这大大低于美国等国家的比例，但是在频繁加息和房价快速上涨的背景下，房地产类贷款的风险已有抬头趋势。 此前，很多银行对个人房贷的贷前审查并不严密，存在一定范围的虚假个贷、低资信个贷。这些贷款客户可能随着贷款成本的不断拉升，而逐步暴露偿还风险。种种迹象表明，这些风险已经让中国的银行业感到了不安。 成效几何 房贷新政立刻激起了强烈声浪。其中，对于第二套住房贷款利率在标准利率基础上提高10%，以及规定银行不得过度授信，不得发放随房价上涨追加评估价值的住房抵押贷款。市场反应普遍比较激烈，认为这对一些“以房炒房”的投机者而言是“一剑封喉”的利器。 高盛高华证券在不久前的一份分析报告中，针对房地产业的不同调控措施所产生的影响进行了预测。报告认为，信贷紧缩对房地产开发商的整体影响不大。但是，40%的首付比例却是保持需求基本完好的最高水平。如果将房贷首付比例提高到40%，则将对投机行为和过剩的投资需求起到一定抑制作用。 中信证券地产分析师王德勇则认为，目前，中国第二套住房的平均首付比例已经达到46%，把第二套房的首付比例提高到40%，事实上对购房者的影响并不大。 对于这一政策的执行难度，一些人也不无担忧。一位银行人士就表示，银行在贷款的时候，如果认真执行政策，是可以通过全国联网的征信系统查询到个人名下房贷情况的。但由于目前房管部门和银行系统并不联网，因此，在实际操作的过程中，银行并不能识别个人名下拥有房屋的总套数，同时也不能识别家庭总购房的情况。 从2003年国家推行房地产调控政策以来，几乎所有的政策都指向打压投资性需求、提高交易成本，但是在资产不断升值的大背景下，投资性需求并未随着交易成本的增加而得到遏制，反而“越调越高”，最终带动房价不断上扬。 中投证券资深分析师李少明认为，在人民币升值预期以及通胀加剧的背景下，一方面，不动产是最为适合的非贸易投资产品，投资性需求持续旺盛；另一方面，自住需求在看到房价下降无望时，也在集中性爆发，两大需求推动了今年以来行业景气度的高涨。而随着地根、银根的紧缩，供需矛盾从根本上助推了房价的飙升。目前房屋交易成本抬高，博取住房差价、短时间内买卖的投机性需求已经得到了一些抑制；但随着中产群体的扩大以及财富效应的增加，不动产在资产配置中的比重会越来越高，投资性需求仍然很难控制。 几乎所有分析人士都认为，当前房地产市场最主要的矛盾仍然是供需矛盾，供给严重不足，未来增长也很有限。在卖方市场的情况下，不是从解决供需关系着手，而是一味抬高交易成本的做法，往往适得其反，带来价格的持续上涨。 根据上海房地产网的统计数据，从5月开始，上海市商品房的成交量基本处于小幅下降的趋势，其中6月成交350万平方米，7月成交313万平方米，8月成交326万平方米，9月前25日成交274万平方米。 北京、深圳等地的商品房成交量，也连续数月处于下降趋势。根据北京市统计局公布的数据，上半年，北京市现房销售面积和期房销售面积分别比2006年同期下降了43.9%和19.5%。 戴德梁行上海总经理陆逢兆分析，主要城市的商品房成交量持续下降，并不是市场走低，根本原因还是供应量不够。 李少明认为，提高开发贷款发放标准，可能会进一步减少供给，导致房价进一步上涨。目前，开发商至少有30％-40%的资金是通过预售房来筹集的。如果融资成本过高，预售资金又不到位，周转就会面临困难，一方面是导致当期供应量下降；另一方面，是开发商的开发周期变长，导致未来供应量下降。 因此，许多市场人士在接受记者采访时，均对这一政策的后续执行力问题表示怀疑。 事实上，早在2003年，央行就发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即121号文），明确规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房，发放个人住房贷款。不过，由于开发商强大的政策议价能力，这一政策各地执行情况并不踊跃。直到2006年11月，北京市的金融机构才开始实施这一规定。 不过，在央行看来，上述政策的出台是必需的。“不能假定效果不明显就否认调控的作用，不能因噎废食。”央行一位高层表示，现在的做法是符合各方面利益的。 其一，提高第二套房的贷款成数可以在一定程度上控制需求；其二，减少投机后，可以防止未来消费的过度透支；其三，可以降低银行风险，即便未来房价回调，银行的贷款也不会受到太大影响。 在他看来，房地产宏观调控必须兼顾供给与需求，既要重点打击投机需求，尤其是海外游资的投机，也要注意通过物业税、降低住房贷款成数、缩短贷款期限、提高贷款利率等手段，控制需求总量。同时，通过建设廉租房等政策，鼓励低收入群体主要通过租赁改善住房条件，抑制房地产市场的过度消费和提前消费。■ 房贷新政要点 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》）在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。其中主要措施有五项： 一是进一步严格房地产开发贷款条件。《通知》规定，对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。同时，要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。 二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并将第二套（含）以上住房贷款的首付款比例提高到40%，将利率水平提高到正常利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。 三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 四是加强房地产信贷征信管理。要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。 五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》及通知精神和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。 为保证《通知》的落实，《通知》要求，各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则，并向中国人民银行和中国银行业监督管理委员会报备。 同时，《通知》要求监管部门加强“窗口指导”和检查力度。中国人民银行和银监会将对金融机构房地产信贷管理加强“窗口指导”和风险提示，加大违规查处力度，强化房地产信贷征信管理，督促商业银行切实完善房地产信贷管理，贯彻落实国家房地产宏观调控政策。人民银行和银监会将对商业银行执行情况加强监督检查。 本刊记者历志钢整理
