爱华网随着上市热潮的开始，这个行业的集中度和淘汰率都将面临着大幅度的上升。
丁琳
8月8日，美国东部时间上午9时30分，易居(中国)控股有限公司董事局主席兼CEO周忻敲响了纽约证券交易所(NYSE)的开市钟声，易居就此成为第一家在美国上市的中国轻资产房地产概念股。 成功登陆纽交所后，易居（中国）控股有限公司成为第一家在美国上市的中国轻资产房地 产概念股 幸运不仅仅如此。为期两周的国际路演中，易居中国获得超过16倍的超额认购。而在上市首日易居中国报收于19.43美元，成交量约为1455万股，较13.8美元的发行价上涨5.63美元，涨幅为40.8%。最终募资2.32亿美元，远远超出当初设想的1.5亿美元。 毫无疑问，易居中国成了风头最劲的中国房地产经纪服务公司。而一夜之间，易居中国最大股东周忻，多年的努力也获得不菲回报。 “总之是非常顺利。”周忻说。 沈南鹏的影子 “此次能够成功上市，沈南鹏和瑞士信贷旗下的中国崇德基金功不可没——完全可以说，是沈南鹏和崇德基金帮助易居完成了海外上市计划。”周忻如是说。 事实上，易居中国是红杉资本中国创始合伙人沈南鹏继携程、如家之后，推动在美国上市的第三家企业——可谓上演了“帽子戏法”。公开资料显示，2004年底，沈南鹏以个人身份成为易居中国的初始天使投资人和董事，持股750万股，为仅次于周忻的第二大个人股东。 周忻与沈南鹏的交情，始于1999年。2000年，易居中国的前身——上海房屋销售(集团)有限公司成立，以房地产营销代理为主营业务，此后一直高速增长，仅用两年时间就成为上海领先的房地产服务公司。2004年，易居中国业绩进一步增长，营收3120万美元，净利润为560万美元，并成为国内房地产营销代理领域的老大。而同年底，周忻还完成了一件很重要的事情：通过股权收购，理顺了此前一直不甚清晰的公司内部机制。 就在这时，沈南鹏给周忻打了一个电话，表示希望投资易居。“我们谈得非常轻松，在电话中就做出了合作的决定，然后马上去找律师准备合同。”周忻笑道，“就这方面的谈判而言，我想可能是最顺利的一家了——沈南鹏甚至都没有看我们提供的审计报告。” 沈南鹏对周忻及其团队的信任显而易见——据了解，有着超过14年房地产中介服务行业工作经验的周忻，其团队里有不少人与他共事十几年，这在人员流动频繁的房地产服务业显得非常难得。实际上，沈南鹏此前亦表示，易居最让他动心之处就是周忻及其团队；此外，吸引沈投资易居的理由，还包括房地产是最具发展潜力的行业之一，而易居中国又在其中拥有独特的商业模式。 而周忻也希望能够借助沈南鹏，探讨易居进入国际资本市场的路径。2005年在海外成立的易居（中国）控股有限公司，正是在沈南鹏的指点下，为接下来的资本运作所做的铺垫。此外，沈南鹏还帮助易居确立了“全覆盖、全方位”的全国发展策略，开始走出华东地区，在全国各个城市“抢滩”，并成立经营二手房业务的易居臣信。至此，易居中国的整体架构全部搭好，成为一个涉及房地产代理、中介和咨询研究等全部领域的公司。 沈南鹏带给易居的还包括他在资本市场上的资源。2006年3月，瑞士信贷集团旗下的DLJ房地产基金、崇德基金与美国SIG等4家基金公司联手注资易居（中国）2500万美元，被业内认为是境外资本第三次进入内地房地产市场流通领域，其中自然离不开沈南鹏的牵头和把关。 2006年底，易居中国开始启动海外上市准备工作，选定主承销商——瑞士信贷和美林证券。负责该项目的瑞士信贷中国投行董事总经理苏琪经验丰富，此前瑞士信贷成功操作了无锡尚德、如家快捷酒店、新东方等公司在美国的IPO。今年年初，易居中国的上市材料上报美国监管部门，随后不到半年时间即顺利获批。 海外上市对于易居中国的意义，周忻认为，不仅仅是拥有了一个大的融资平台，更意味着易居中国可以站在更高的起点去发展公司，距离实现“中国房地产服务行业第一”的目标又近了一步。 从另一个角度来看，易居中国的成功，无疑也给国内众多正在寻求资本通路的房地产服务中介，打了一剂强心针。 谁是第二个撞线的 一位业内资深从业人士透露，除了那些规模较大的企业，一些中型的区域性房产经纪公司，眼下也在动着上市的脑筋。 而具体的操作思路上，中国房地产指数研究院华东区院长陈晟指出，去年以来国内A股市场的活跃，也让一些企业开始将此前聚焦美国资本市场的目光，转向其他地方。 那么，继易居中国上市之后，谁将成为第二个“撞线”的房地产中介服务公司？陈晟认为，从目前了解到的情况来看，将上市日程表定于今明两年之间的世联地产顾问（中国）有限公司最为接近状态，而且，世联很可能成为国内A股市场的第一家房地产中介服务商。 本月上旬，世联地产宣布，公司正在接受上市辅导，计划在国内实现IPO。至于为何没有选择近期许多中介代理企业热衷的境外IPO，从2005年开始就谋划上市的世联地产董事长陈劲松此前表示，公司主要业务都在内地，如果在香港上市，将会受香港公司条例、上市规则和内地证券法的监管，而且赴港后回归也会比较麻烦。 “在企业规模、盈利增长等方面，世联的情况都不错。”陈晟认为。这家同样以房地产营销代理为主业的公司，在评估、二手房等业务上也有一定的优势。去年，世联地产全国一手商品房代理销售实现销售面积310万平方米，销售金额295亿元，比上一年增长100％。其中，在珠江三角洲区域已占据市场垄断地位。 不过，以二手房领域为主业的房地产中介服务商，目前的情况似乎还不甚明朗。比如在2005年获得软银和凯雷4500万美元投资的顺驰不动产，其董事长孙宏斌当年曾表示，公司要在2007年赴纳斯达克上市，而现在看来可能性不大；此前被外界猜测欲赴港上市的我爱我家控股公司，去年也向媒体否认了这一传言。 对此陈晟分析，国内以二手房业务为主的企业在全国布局、营业额、市场份额，特别是盈利能力等方面还有待提升。比如，一手房代理业务的利润，至少比二手房高一倍。“如今一手房营销代理企业更受资本市场青睐，也是由市场发展阶段决定的，目前中国还是以新房上市为主，而美国市场已基本都是存量房。”陈晟进一步指出。 而种种迹象表明，21世纪不动产中国是眼下比较接近上市状态的二手房中介企业。 今年3月份，21世纪不动产在中国的二手房业务门店已达1000家，从而在数量上跃居全国第一位。这家2000年进入中国、以特许经营模式运作的房地产服务商今年宣称，本年度将“一日开一店”，将门店数量从1000家增加到1400家。去年年底，21世纪不动产还收购了拥有20多家门店的搏邦地产。
21世纪不动产中国高级副总裁、上海区域分部总经理张卫平透露，今年的另一个目标是，在全国的区域分部由25个增加至30个。而未来五年，21世纪不动产会在中国建立60个区域分部。 业内人士认为，21世纪不动产此举，一方面固然是在中国市场发展的需要，另一方面也是出于资本市场上的考虑。其实早在两年前，21世纪不动产中国就开始了这方面的谋划。 中国2005年年底，21世纪不动产与高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资(亚洲)公司签署投资协议，高盛向21世纪不动产中国注资2200万美元。“高盛进入的用意很明显，就是为了上市。”上述业内人士分析，总部已在美国上市的21世纪不动产，其中国公司的上市也是必由之路。事实上，对特许经营运营商来说，收取加盟费等运营收入只是企业价值的一方面，最大的价值在于其门店网络——这种网络，正是投资者非常感兴趣的概念。“特许经营发展到最后，最关键的就是网络、规模和投资回报。”张卫平如此解释上市对于21世纪不动产中国的意义。 据了解，目前21世纪不动产中国的上市计划正在紧锣密鼓进行，拟定于明年年底之前在美国纳斯达克上市。如今正一步步地打基础，比如已在海外注册成立了一家与高盛合资的控股公司。公司还考虑引进新的战略投资者，以尽快达到上市条件。据可靠消息，眼下21世纪不动产中国正与美国另一家大的投资资本进行谈判。 IPO热潮的前因后果 国内房地产中介服务企业日益高涨的上市热情，与投资者特别是海外资本的追捧密切相关。 近年来，外资向房地产中介行业渗透的步伐越来越快，软银、凯雷、高盛等资本巨头，纷纷在中国找到了对象。业内人士分析，主要原因在于外资看好中国巨大的住宅消费市场和城市化进程，尤其是看到二手房交易占住宅成交总量的比重正日益增加；此外，通过并购快速扩张后，或者去海外上市，或者重组包装后进行转手，以获取丰厚回报。 除了中国房地产市场的巨大潜力，高盛等巨头的底气，还来自于国际资本市场对易居中国此类轻资产服务型公司的偏爱——此前已有如家、新东方成功上市的先例。而今年登陆美国资本市场的中国公司，并不都像易居中国那样幸运。比如3月份在纳斯达克上市的新华财经媒体，IPO发行价为13美元，但之后股价已经下跌了45%。今年5月、6月和7月，共有7家中国公司在纽约证券交易所和纳斯达克上市，其中4家公司的股价出现下跌。 “国际投资者非常喜欢轻资产型、高增长、高效率的行业。”苏琪表示，“其实易居中国作为一家房地产中介服务商，这种概念在欧美等成熟市场并不新鲜。”然而关键在于，这一概念在中国还处于初级阶段——中国的房地产市场本身仅有15~20年的发展历史，而房地产代理服务中介，也就是10多年的发展历史。“这也是易居的海外上市比较顺利的原因之一。”苏琪解释，正因为“不新鲜”，国际投资者能够理解此概念，而在中国市场的“新鲜”，意味着高增长和高回报。“应该说，国际投资者对中国企业的关注，已经逐渐从前些年的基础建设等制造业，转向中国的新兴的服务行业。” 这种行业，不仅仅存在于房地产或者酒店等领域。苏琪称，今后会有越来越多的与人们生活密切相关的“消耗”类产业，其中在这些产业中处于领先地位、高成长的民营企业，纷赴海外上市。 而为了寻找这种企业，瑞士信贷于2005年年底，与其他投资者合伙成立了专注于中国成长性企业的产业投资基金——崇德基金。“当然，我们会继续留意房地产中介服务企业。”苏琪说。 另一个现实是，中国的资本市场，上市之前的融资过程并不发达，还没有形成一个投资者的群体；并且，目前国内尚未有房地产经纪公司A股上市的先例。而国际投资者的青睐，显然为这些企业指明了“前程”。此外，海外上市对企业还意味着，未来业务经营发展可以创造很多方便，机会也会更多。 而对这些企业来说，上市不仅仅是为了发展。“如果不把资本的通路打开，未来生存会有很大压力。”陈晟称。 “我们现在发展速度一定要快，因为市场不容我等。”张卫平坦言，今年以来房地产中介服务商在各个城市的扩张，基本都是国内外大品牌的运作，可谓是场二手房门店扩张的“比赛”——这背后，是对更大资金支持的渴求。即便是一手房代理商，如果能够在资本融通上给予开发商一些支持，那么在获取代理业务方面显然有了很大优势。 实际上，除了大量扩张门店的成本和兼并收购等资金需求，金融、咨询等高附加值的衍生服务业正在成为房地产经纪公司未来重要的投资点，比如易居中国正在针对开发商、投资者等与房地产相关机构、研发CRIC房地产决策咨询系统。周忻表示，接下来会将其产业化，成为易居中国业务的一大增长点。 值得一提的是，易居中国计划将此次融资用于提高其全国的市场占有率，包括一手房销售以及二手房经纪公司的门店扩张。此外，还会将部分融资用于收购和信息咨询系统的升级等。 显然，这意味着完成上市的公司拥有更强的主动权。而这次上市热潮，在某种程度上必然会推动目前极为分散的产业的集中度和淘汰率——目前在一手房营销代理领域全国第一的易居中国，其市场占有率还不到1%。“今后房地产服务市场上大的竞争，就是在这些公司间展开——因为它们有钱来进行这个游戏了。”陈晟预测，未来2~3年内会看到较为明显的市场变化，比如出现大的并购，也有可能会出现垄断市场的寡头。
