爱华网预计全美房价将降至2004年的水平；经济增速将在今年四季度和明年上半年下降至1%左右；美元可能在明年上半年减息至3.5%
李云洁/文
无论是当前新现房的销售状况，还是开发商对市场前景的预测，都证明了一个事实：美国住宅市场正在经历20年来最大的衰退，其形势严峻程度不亚于1991年由储蓄信贷危机触发的房地产衰退，从房价的跌幅来看，甚至超过上次危机。 现在，地产开发商们正以超出市场预期的程度打折销售存量房。这一方面有利于尽早出清存量房，从而使得住宅市场供求关系改善；另一方面，房价的急剧下跌也会引起更多处于负资产状况的按揭贷款借款人违约，从而拖累按揭贷款债券以及整个金融市场。 10月份，单户新屋均价环比跌幅创造了1981年9月来的最高纪录8.6%，房价的下降对当月的新房销售产生了一定的刺激，使得该月新房存售比下降到8.5个月的水平。占美国房屋八成交易量的现房市场则更低迷，10月份量价齐跌，房价降至2005年7月来最低水平，而存售比则上升至10.8个月的水平。另外，11月份的NAHB的建造者指数和10月份的建筑许可证数也跌到新低，这显示住宅建筑商对未来的悲观情绪已经达到20年来最高水平。预计美国房价下跌的幅度为9%，全美房价将降至2004年的水平。 次按危机导致金融危机？ 相对上次住宅市场危机，这次危机似乎有许多理由让市场矫枉过正从而导致金融危机。 从2007年3月房价见顶以来，美国房价下降了17%，相比上次危机从1990年4月到1992年5月下跌了13%，这次危机的程度和速度显然已超过上次。 这轮2001年以来的美国住宅市场景气乃至泡沫化周期是受低利率、全球流动性对美元资产的追捧、监管的缺失以及金融衍生产品的运用共同作用而成。由于有更多的资金介入以及更低廉的融资成本使得这次的住宅市场泡沫超过上次的程度。因此，这次泡沫破裂后，住宅市场理应经历一个更深的调整过程，而按揭贷款的资产证券化则使得这次修正过程在市场的帮助下以非常迅速的方式展开。 与上次房地产危机不同，这次次按危机的困难在于由于产品设计的复杂性导致市场无法为金融产品合理定价。市场很有可能因这种不确定性而发生恐慌和过激反应。次按危机已经具备引起金融危机的主要要素：基本面持续恶化，流动性枯竭，巨大的不确定性。因此，这次危机是否会最终演变成金融危机完全取决于市场的应对能力。 美国政府在这次危机中将扮演的角色将不是为投资者错误买单的“拯救者”，而是稳定市场的“协调者”。最新的协调行动，是财长保尔森组织各大金融机构商讨在按揭贷款利率优惠期结束后，根据每个借款人的信用水平，将利率固定在一个合理的范围。但由于2004年到2006年按揭贷款发放机构，如已经破产的Countrywide，在发放贷款中大量的违规行为，使现在任何旨在合理估量标的资产价值的工作都由于信息不对称而困难重重。另一个来自政府的支持行为，是2008年房利美、福利美这两个政府支持的全美最大的按揭贷款购买人能被允许扩大购买资产范围。但现实是，按揭贷款危机同样伤害到这两家机构。因此，他们的介入将是非常谨慎的。 目前美国住宅市场的衰退是对过去几年住宅市场泡沫的一个必然调整，任何外界力量都难以逆转这个过程，但是政府的介入确实能够减缓金融市场的痛苦。其中，美联储减息无疑是效用最大的。 经济增长将显著减缓 从近期的经济数据中不难发现，次按危机已对至关重要的劳动力市场和消费产生了实质性影响。虽然美国经济分析局公布对2007年第三季度国内生产总值的调整估计值为4.9%，高于上次公布的3.9%。但这只是短暂现象，近期的各种数据都预示出一个更疲软的经济前景。 美联储11月经济“褐皮书”、消费者信心及持续下降的耐用品订单都是消费增速将下降的印证。10月个人消费同比增速为零，是去年8月以来首次负增长。上周的“褐皮书”显示，近期美国销售增长情况不尽如人意，零售商对年底的销售比较悲观。因此，预计四季度美国居民消费将只增长1.9%，是2005年四季度以来最低的增速。而耐用品订单已经是连续第3个月环比下降，是2003年二季度以来持续时间最长的下降。由于耐用品订单往往反映了零售商对六个月后居民消费的预期，因此明年全年的居民消费增速都将比较温和，同时美国从其他国家进口消费品的数量也将减少。 随着能源和食品成本的进一步提高，美国制造业正面临成本上升，对内需求减弱带来的挤压利润的压力。受此影响，三季度美国企业利润率出现两年半以来首次下降。盈利的减少将降低企业对雇工的需求从而影响到劳动力市场的景气。 明显的疲态同样呈现在近期的劳动力市场。上周公布的经济“褐皮书”显示，美国各地区总体劳动力市场供不应求状况缓解，工资上升压力下降。而最近几周的首次申请失业救济金人数也持续上升。这似乎预示着劳动力市场景气逆转。目前劳动力市场和其带来的工资收入的增长是对抗高油价、家庭资产缩水的主动力，劳动力市场的降温使得美国居民消费前景趋淡。 美国经济降温的同时，也面临着较大的通胀压力，但需求的减少将抑制这些通胀压力成为现实。美国正面临着来自于能源、食品价格的上涨以及美元的贬值导致的进口价格上涨。考虑到国内需求减缓，对价格的需求弹性加大，美国生产商多将通过挤压海外供应商和自己的利润方式来避免提价。故短期内美国通胀压力转为显示通胀的可能性有限。 美联储或将3次降息至3.5% 次按危机对金融市场的影响更加显著，这是对美国经济最大的威胁。美联储减息并不是为了逆转住宅市场，而是为了保证金融市场的稳定运行。随着众多金融机构因按揭贷款相关投资而纷纷计提损失，对次按危机和美国经济衰退的担忧再度重创了美国金融系统。从商业票据发行情况以及企业债利差情况看，11月份金融市场状况急剧恶化，再度陷入流动性危机。如同8月那回次按危机一样，利差的急剧上升将影响到未来几个月企业的融资情况，进而会对实体经济部门，如企业投资，居民消费产生负面影响。这种状况持续的时间越长，负面影响越大。因此，美联储有必要再度减息以稳定金融市场。 考虑到违约率随着利率的重置和房价下跌的进一步攀升，明年上半年美联储有可能减息至3.5%。据美国储蓄保险协会估计，2008年年底前将有3300亿美元的ARM进入利率重置，而未来2年平均每个月都将有10万个ARM按揭贷款利率被上调，由于这些贷款多为2006年发放的按揭贷款，由于在房价顶部购买房屋，而房价的大幅下跌加上利率的重置将置部分贷款人于负资产状况中（美国的按揭贷款首付比例很低），违约风险将持续增加。如此一来，美联储需要将在明年上半年减息至比机构发放2006年按揭贷款时更低的水平，才能对冲掉房价下跌和利率重置对借款人的冲击。 （作者系中投证券研究员）
