爱华网高房价愈演愈烈，而支持房价上涨的理由反而越来越充足，当前各方都在苦寻良方，防止房价中的泡沫成分不断增大
作者:本刊记者杨代金
2007年的中国房地产市场充满着“惊涛骇浪”。房价一天一变（涨）的局势让购房者们心里惴惴不安：买，还是不买？到底有无降价的可能？甚至涨价已经让地产销售商开始为难：到底是今天签合同还是明天再跟客户签？ 数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。其中，一些重点城市房价涨幅惊人。例如，深圳已连续17个月同比涨幅超过10%，其中2007年6月份达15.9%；北京已连续14个月同比涨幅超过8%，其中6月份达9.5%。如果想知道深圳和北京的房价有多高，不妨看看下面的数字：深圳市中心均价7月份已突破每平方米20000元；而在北京，四环路以内住宅期房均价达到每平方米13696元，四环至五环路为11439元！ 急剧攀升的房价再次引发了各界的激烈争论。有人认为高房价是由于土地供应减少所至，也有人认为地产商在全国各地疯狂拍地导致“水涨船高”，甚至有观点将高房价归根于“开发商捂盘惜售、囤地提价”。无论如何，房地产价格升幅过快，使得想要买房的人群压力倍增。而且，一旦房价步入大幅波动期，势必给整个社会的经济稳定造成恶劣的影响。 日前有消息称，首创集团正受北京市政府相关部门委托，对北京市房价高攀现象进行充分调研并要求出具详细调研报告。而监管部门要求银行提高按揭首付比例至40%-50%的传闻更是甚嚣尘上。新的政策调控已经在不断孕育中。 供不应求推高房价 “我们仍然预测认为，2007年至2010年楼市的总体增长趋势不会改变。”面对日攀新高的房价，一位珠江地产的内部人士非常乐观地告诉《证券市场周刊》。不同于一些拥有雄厚背景的地产开发公司们“自持土地”充足，珠江地产基本上都是靠“招拍挂”途径取得土地，因此取得成本通常不低，但他们仍然对楼市的前景保持充分乐观。 记者走访多家地产公司发现，地产商们普遍对未来房地产市场的前景保持乐观。而房价坚挺的一个重要背景恰恰是那场始于2004年的宏观调控。金泰地产副总经理、营销总监谢苏明就表示，“这两年房价涨的很快，跟宏观调控有直接联系。”面对当时出现的经济过热问题，对于房地产市场的宏观调控政策连续出台，而政策着重又在“紧缩银根、地根”上，限制房地产开发贷款。而自“国六条”出台后，90平米以上的房子处于稀缺状态，“而需求从某种意义上来说，是‘富人’的需求，因此使得面积大于90平米的房屋价格上涨，从而带动面积小的房屋价格也同步上涨。“供给严重低于需求，是导致从去年下半年到今年上半年房价暴涨的原因之一。”谢苏明表示。 “当年土地放量大幅减少，而与之相对应的却是项目开发的周期一般维持在3－5年，因此，我们看好未来2－3年的楼市发展。”上述珠江地产人士分析说。 从2004年以来，针对不断上涨房价，从土地、融资、交易、税收等多个环节连续出台政策，但是房价不跌反涨，甚至到今年以来发生了井喷式的上涨。而且，已经出台的多项政策反而被指责成高房价的帮凶。未来政策何去何从，将是管理层不得不重新思考的问题。 需求强劲政策应转向 当前通货膨胀预期不断加强，而房价的不断上涨又进一步强化了人们购房的需求。与此同时，人民币升值、城市化、甚至即将到来的奥运会，这些大的趋势和事件都被人把房价继续上涨联系到了一起。 国都证券地产分析师孙志敏对本刊坦言：“今年上半年房价的涨幅超出了我们的预期。”在2006年冬天的时候，国都证券曾经预测2007年上半年房价的涨幅会接近40％，当时该预测曾被许多人看作“过于乐观”。但是事实却证明，2007年全年的房价涨幅将会创记录。 天相投资一位分析师也对本刊说，目前房价居高不下，其中的一个关键在于“房屋的需求”上，“工业化与城镇化的进程使得我国目前对于房屋的需求依然旺盛。” 而从供给的角度来看，国家明确规定截至2020年，要保证18亿亩的耕地保有量，这一“线条”是不可逾越的，这也意味着以后每年耕地转让成建设用地的规模只有200万亩左右，“从过去一年里来看，全国耕地减少达到了500万亩，未来每年的土地供给增速会明显减缓。”该分析师说。事实上，从2006年3月份开始，全国的土地供应已经在以30％以上的水平下滑，而今年上半年，在北京，施工面积下滑高达40％以上。
尽管国家在继续土地囤积清理工作，但是孙志敏认为，如果土地囤积面积与全国放量土地面积的比例低于20％，则对于目前的高房价现象是没有办法改变的，而更为不利的是，长期以来我国对于土地开发与未开发的详细数据并没有专业的统计，因此在土地清理工作中，极有可能出现低于20％的比例，从而达不到初衷。 除去上述两个因素，人民币升值对于地产板块的推动，使国际热钱不涌入，其对中国资本市场的冲击同样不可忽略。 天相投资分析师认为，短期内房价鲜有下跌空间，在此情况下，政府相关部门唯有不断加大住房供给，加大关于双限房、经济适用房以及廉租房的供给，从而不断满足中国大部分群众的住房需求，才有可能解决根本问题。 尽管国家一直强调要保证“供给与需求”合理调控，但实际上，供给的调控相对要容易得多。毕竟土地的闸门在政府手里。而需求是老百姓的需求，不容易调控。但是只要供应量上不来，房价的上涨短期内仍然不可避免。而以北京为例，为配合2008年北京奥运会“白云蓝天”的规划，2007年下半年三环以内的诸多项目的进一步施工将暂缓，从而会直接影响房屋的供应并带来房价的变化。 寻找缓解泡沫良方 虽然可以举出各种理由支持房价继续上涨，但不能忽略的是，房价上涨和当前的大金融环境密切关联。由于近期货币的流动性充足，股票、房地产等资产价格上涨趋势不断加快。记者从各方得到了一个共同的判断：目前类似深圳等涨幅过快的地区，地产价格的泡沫已经开始隐现，必须要将这类泡沫充分挤压出去。 近日消息传闻，有可能将购房首付的比例提高至50％，而分析人士认为，这也恰恰是挤压房地产行业泡沫、打压房地产投机行为的一记重拳。 “作为开发商，我们认为，地产是房屋的问题、是金融的问题，同时也是社会的问题。北京在这一方面做得很好，增加双限房、经济适用房的比例，但我们认为，更应该增加廉租房的比例。”谢苏明对本刊说。 近日，北京市发布《北京市十一五保障性住宅及两现商品房住房用地布局规划》，规定绝大部分项目要按照10％的比例来配套廉租房。今年的政策实际上是有调整的，相关部门更为关心的，并不是房价的问题，而是怎么能够提供更多的廉租房给老百姓、给中产阶级提供经济适用房的问题。 据悉，目前对于经济适用房、双限房项目的投标，北京的很多地产公司们都非常活跃，包括住总、首创、华润置地等上市公司以及一些正欲在行业整合里获得一席之地的地产公司都在积极参与该类项目的招投标。 谢苏明则坦言，“我们认识到，国家的调控是必须的，而作为开发商们所要做的，应该是看到地产行业的长期趋势，不能担心调控，只能是顺势而为，不断调整自己的发展战略。而我们同样也希望，房价的上涨是一个稳定的增长，因为如果需要保持一个好的利润，前提是必须要保持一个合理的预期，否则我们的预算也无所适从。” “政府在增加供给、调整结构来满足中低收入人群的住房问题上，已经做了很多努力，只是效果还没有体现出来，具有1－2年的滞后性。”一位业内人士分析说。 中金公司分析师认为，目前过热的房地产投资所引发的投机将会在火热的股市中得以缓解，因为未来股票市场将会吸纳更多的流动性资金，从而有利于房地产行业挤压泡沫。 尽管流动性过剩加速了房价的上涨，但是一些分析人士对于这种流动性过剩是否仍能支撑高位房价，却依旧持肯定态度：“中国正处在城市化的快速发展期，大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速，显然会继续带动未来对房地产的旺盛需求。此外，中国的居民储蓄已经接近16万亿元，而中国的房地产交易量只有3万亿元，16万亿元的储蓄仍然能撬动未来的房地产需求。”著名地产研究人士对《证券市场周刊》说。
