爱华网北京楼市的疯狂，只是2006年下半年开始的这场房价洪流的一个缩影
《财经》记者杨彬彬《财经》杂志/总193期
买与不买，是个问题 立秋已过，北京的气温不降反升，“秋老虎”挟夹着秋雨一直盘桓在这座城市上空。比天气更加溽热的则是北京的楼市。 7月4日，一位网名叫做“赵家小宝”的网友，在博客里记录了自己买房的戏剧化经历。他的真实身份是北京一家网络广告公司的总经理。赵在半年前看中了北京北部亚运新新家园的一套二手房，准备投资，因户型太大犹豫未决。几个月后，这套失之交臂的房子价格从1.4万元/平方米涨到了1.8万元/平方米。 6月底，赵与友人闲聊时偶然得知，北四环的中关村公馆即将对新浪员工内部发售，价格为1.4万元/平方米，便立即托朋友从内部拿了一个号。7月4日晚，赵氏夫妇遵嘱直奔现场，排了两个多小时队后才抢得两套。 “现在卖房不像从前了，得晚上开盘，还不能动静太大，得悄悄地进场，打枪的不要。”赵在这次抢房历险后总结说，“以前找人是为打折，现在找人是为了拿个号。买房就像买大白菜，晚了就没了！” 过去，北方一到冬季就蔬菜匮乏，入冬前全民抢购大白菜是当年北京等城市的一道风景，家家户户几百斤地把白菜往家扛。至少现在，“赵家小宝”不会为自己抢来的“白菜”后悔——仅仅四天后，中关村公馆以1.7万元/平方米的价格开盘，十天后迅速涨至2.2万元/平方米。 “赵家小宝”只是时下中国为数庞大的购房大军中的一员。这场购楼热最初从上海、杭州萌发，自去年以来逐渐蔓延至北京、深圳，又渐至南京、成都、重庆、长沙、北海等二三线城市，仅四五年间便演变成一场席卷全国的购楼狂潮。数千亿元投资顺流而下，牵动着千万人的神经，将各地房价一再推高。谁也不知道，这场大潮能涨到何时，最终又将退向何方。 但是，与“赵家小宝”这样把买房当做投资的人不同的是，那些准备拿出全部积蓄买下自己第一套住房的人，却在像直升机一样上升的房价中进退两难。迫于房价飞涨的压力，不少人匆忙出手。在位于北京南三环的建邦华府，正准备签约的李先生接受《财经》记者采访时如此描述自己买房的理由：“虽然现在价钱高，以后肯定还会更高！现在不买，以后更买不起了！”在银行工作的他已来京11年，这是他买的第一套商品房。 8月13日，国家发改委通过其网站公布了上一季度全国房地产价格指数，统计显示，全国70个大中城市的房价比去年同期上涨了6.3%，其中，涨幅最高的深圳达14.3%，北京也达到了9.5%。 同一天，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称若干意见）。十天后，全国城市住房工作会议在北京召开。曾培炎副总理在8月24日的开幕讲话中强调，要将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，进一步建立健全廉租住房制度。经历了长达五年“屡调屡涨”、“屡涨屡调”的不断试错，政府终于下决心重拾公共服务责任，“以保障促调控”。 事实上，在“若干意见”正式公布前，业内有关房地产调控下一步政策走向的猜测就没有停止过。半年来，提高购房首付比例、开征物业税、REITs（房地产投资信托）试点、增加土地有效供给、缓解供需矛盾等话题先后成为业界讨论的热点。全国房价飙升榜前几名的省市也纷纷召开座谈会，反思上一轮调控政策、鼓励各界为房地产调控献计献策。8月23日，已经就任建设部党组书记的原发改委副主任姜伟新被正式任命为建设部副部长，进一步引发了人们对从宏观层面加强房地产调控的广泛猜想。姜伟新在担任发改委副主任期间主抓固定资产调控。来自发改委内部的分析称，如无意外，姜已是下任建设部部长的内定人选。此前，建设部部长还从未有从宏观经济部门调任的先例。 已进行五年之久的房地产调控正站在一个十字路口。面对这场全民购房的高烧，对于买房者，现在买还是不买是一个很可能影响后半生的两难决定；对于中国宏观经济的决策者，是调头右转，还是继续直行，则是一个决定更多人命运的两难。 令卖房者恐惧的市场 8月22日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布了1月至7月房地产市场运行情况。统计显示，今年1月至7月，北京市房屋销售价格同比上涨9.4％，其中7月涨幅达10.4％，为今年最高点。 与之形成鲜明对照的，是商品房销售面积和新开工面积继续下降。截至7月底，全市商品房现房销售面积251.9万平方米，期房销售面积787.2万平方米，同比分别下降39.4％和14.6％；新开工面积则仅为1163.3万平方米，同比下降22.4％。 全国工商联房地产商会日前发布的房地产市场报告也称，北京房地产市场已经连续两年供给负增长，深圳则连续三年负增长。 分析人士普遍认为，这表明北京等地房地产市场的供需矛盾依然突出，房价持续高位运行的局面短期将难以改变。 买房者们和卖房者们实际感受到的涨幅，比数字更为可怕。 就在两周前，北京市北五环外的明星楼盘世茂奥临花园公布了5号和6号楼的内部认购价格：2.7万元/平方米！这一天价不仅刷新了亚奥板块房价的最高记录，也将周边另一个高级楼盘国奥村的售价拉升至2.5万元/平方米。 就在四个月前，世茂奥临4号楼的开盘价才1.8万元/平方米。 这样“带头大哥”式的杠杆楼盘，在北京朝阳区泛海板块、海淀区万柳板块等区域同样存在；往往“大哥”一出现，周边楼盘就开始跟风，提价幅度动辄以数千元计。 据搜房网统计，今年上半年，北京市共有将近400个楼盘在售，四分之一涨幅超千元。 借此东风，一些积压老盘“咸鱼翻身”。位于北京东五环外的梵谷水郡，2005年开盘时售价只有4800元/平方米，且销售不畅。转至2007年，以1.05万多元/平方米的价格重新推向市场，很快售罄。 由于房价飙升太快，一些开发商甚至不惜违约抢利。去年，中关村公馆的开发商博雅苑置业曾以1.4万元/平方米的价格与销售代理商签订超值分成协议，但他们很快发现自己“错误”估计了形势，在周边项目一天一提价的刺激下，博雅苑置业宁愿认罚，与代理商解约。开盘十天功夫，这个项目的售价从1.7万元/平方米飙升至目前的2.2万元/平方米。 在开发商看来，现在的疯狂楼市中，没有卖不出去的房子，也没有不敢标的价格。金网络置业公司的一位销售经理告诉《财经》记者，今年市场的滚烫局面，令他们这些卖房的人都感到不可思议，从业八年来前所未见。“以前卖楼说售光，总还有不少尾房，现在真的是一套也不剩。开发商现在就是比谁敢标高价，根本不需要调研，也不用找代理公司，盖完楼就直接度假去了。”这位销售经理说。 全国楼市一片红 北京楼市的疯狂，只是2006年下半年开始的这场房价洪流的一个缩影。 国家发改委与国家统计局公布的全国房地产价格指数显示，上半年房价可谓“全国山河一片红”：除北京、深圳、杭州、南京、天津、重庆这些热点城市，一些二三线城市如大连、石家庄、宁波、南昌、郑州、长沙、贵阳等，涨幅也达到了6％至8％。二季度涨幅最高的三个城市为深圳14.3%、北海12.5%和北京9.5%。 位于广西南端的北海，借助“泛北部湾经济区”的概念，今年以来新建商品房价格连续以两位数的高位增长，4月更达到了23.6%，涨幅居全国第一。不少专家发出警告，十几年前当地曾出现过的房地产泡沫有卷土重来之势。 深圳楼市在这个夏天同样热得烫人。 2005年之前，深圳楼市一直保持平稳，不少人因此把深圳称为中国楼市的“避风港”。但是，从2005年底开始，这个“避风港”变得不再平静。2007年前四个月，深圳房价涨幅高达50%。 记者随机从该市国土资源与房产管理局官方网站上抽取了一周的统计数据，8月21日至28日，深圳一手房成交量分别为60套—75套不等，均价都在2万元／平方米以上。其中21日均价为28333元/平方米，28日均价为21732元/平方米。由于供应严重不足，深圳一些楼盘甚至半夜开盘，迫使购房者彻夜排队选号。 房价节节上涨，大大助长了开发商对未来的预期。最近两个月，上海、广州、长沙、成都、重庆、沈阳等地诞生了大批楼面价等于或接近周边在售房价的“地王”。6月26日，绿城中国（香港联交所代码：3900）以12.6亿元的价格拿下上海江湾D1地块，楼面地价高达1.25万元/平方米，而同期周边的合生江湾公寓平均成交价为1.4万元/平方米。 7月24日，北辰实业联合体以92亿元的天价拍得长沙新河三角洲地块，号称全国有史以来最大的一块“地王”，楼面地价也达到了2421元，而长沙上半年平均房价仅3278元/平方米。 楼面价等于或接近在售房价，意味着开发商所有的建筑成本、营销成本、利润、税费，都需要在未来上涨空间中得到解决。他们愿意出这么高的价格拿地，是因为相信未来两年，这些地区的房价还要继续攀升。 中原地产华北区董事总经理李文杰指出，人们实际感受到的涨幅之所以比官方数据更为强烈，是因为数据统计的往往是平均房价，将城市中心区和边缘区放在一起算。
他举北京市朝阳区统计局公布的数据为例，今年头两个月，该区新建商品房的上涨幅度实际达42.4%，是全市平均涨幅的四倍。与之相对应的，是这一地区居民用于居住的支出增加了27.3%。 一位熟悉中国统计内部规律的政府官员直言：“官方统计数据应该都是真实的，但统计范围往往值得推敲，如果把大量便宜区域的数据加进来，从技术上对涨跌幅度进行调整其实非常容易。” 即使如此，6.3%的全国平均增幅也已相当惊人，因为这样每季超过5％的房价涨幅，已经持续了两年以上。 一些开发商已经感到不安。万科董事长王石公开表示：“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。”
