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□薛伟 本刊记者 2007年4月26日《中国房地产蓝皮书》发布。该报告显示，2006年中国房地产投资为1.94万亿元，占当年全社会固定资产投资总额的17.6%，房地产投资增长率为21.8%，占当年GDP的9.26%，而国际公认的房地产投资占GDP比重的合理水平为5%。 房地产业在中国各地大受追捧，被赋予支柱产业的角色。许多城市经济增长依赖房地产业带动，财政收入主要来自土地经营收入，银行收益和资产质量倚重房地产抵押贷款。经济房地产化对中国经济的影响深刻且令人深思。 消费者其他消费被抑制 由国内主要城市的房地产投资数据反映出，它们的房地产投资占固定资产总投资的比重远远高于全国平均水平。2003年至2005年，北京市的房地产投资占固定资产投资比重连续3年超过53%，居全国首位；深圳、上海、广州紧随其后，该比例也都连续高于33%。 不单是引领中国经济的龙头城市，沈阳、南京、武汉、杭州等二线城市也把房地产业做为经济引擎的加速“按钮”，房地产被赋予支柱产业的角色，成为经济增长的“大功率发动机”。统计数据显示，这些城市的房地产投资占其固定资产投资总额的比重连年都维持在30%左右，等于说这些城市经济活动总量的近1/3是围绕着房地产业做文章。上行下效，中小城市、城镇也普遍跟风，于是全国呈现一片脚手架林立、工地繁忙的造楼景象。 1999年，全国商品房平均售价为每平米2053元，一直到2003年都以每年同比上涨约3%的速度缓慢提升；2004年，商品房平均售价遽升到每平米2714元，同比上涨15.1%。目前的商品房价格已远高于社会实际购买能力，按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6比1左右，而现在城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6：1，有的地方甚至超过10：1。 将近几年商品房平均售价变化与房地产开发投资变化对比，二者的涨幅变化相当吻合。这表明，规模庞大的房地产开发投资，为近两三年来国内房地产价格的疯狂上涨提供了支撑。 房地产供给大增与强劲的市场需求也是分不开的。1998年至2004年，我国城镇居民人均可支配收入平均增长8.6%，农村居民人均纯收入增长4.3%，而住宅销售的增长却超过30%。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他消费。 住房消费增长过快加剧了居民间收入的不平等。这意味着收入的重新分配，其结果是财富进一步向少数高收入者，特别是房地产商手中集中，而其他居民和经营者收入则变相缩水。 目前，中国住房保障体系滞后，为中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供应中的比重比较低，覆盖面比较小，资金来源缺乏制度化保障。中低收入家庭在高房价面前只能“望楼兴叹”。忽视中低收入家庭的利益诉求不符合我国经济发展的初衷。 地方政府以发展房地产求政绩 地方政府在房地产业的狂热发展中收益“颇丰”。1998年，全国土地出让金仅占当年地方财政收入的0.8%；2004年，该比例飙升到47%，加上当年征收入库的房地产说、城镇土地使用说等，房地产业对地方财政的贡献率高达51%。 地方政府作为土地资源的控制者，为追求政绩和短期财政收入最大化，选择了房地产开发、城市基础设施建设及招商引资的发展路径，其核心就是围绕土地经营和房地产开发做文章，不仅出让土地的意愿强烈，而且对房地产有扭曲的需求。房地产业在国民经济中的作用越来越大，目前的体制性因素使地方官员本能地趋利避害，靠房地产赚快钱是以任期内政绩为出发点做出的必然选择。 1994年，我国实行分税制，作为主体税种的增值税和所得税为中央、地方所共享，“土地出让金”作为地方财政固定收入全部划归地方所有。此后，中央财政收入大幅增长而地方财政收入大幅减少，加上中央财政转移支付制度不是很健全，导致地方政府的事权和税权不匹配。地方政府要提供优质的公共服务，在财力不足的情况下会采取其他办法获得预算外收入。由于土地出让收入不进入地方财政预算，逐渐成为地方政府的“第二财政”。 目前，全国几乎所有的城市都设立了经营土地的专门机构，代表政府收购、储备土地，实现对土地市场的高度垄断和控制，通过出让土地，鼓励开发房地产扩大地方财政收入。设立土地储备中心的初衷是收购破产或效益不高的国有企业的划拨土地，盘活闲置、低效利用的土地。然而在实际运做中，土地储备中心却成为政府“低进高出”、实现利益最大化的工具。 房地产业的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体。地方政府已经偏离了其本身的定位，成为最大的房地产开发商。 在城市房价飞涨、房地产市场不健康因素日渐突出的背景下，房地产领域涉及的违法违规、权钱交易、官商勾结行为也日益增多。国家监察部门对房地产领域中违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为清查力度不断加大。今年4月初，上海房地产协会会长陈士杰、北京海淀区区长周良洛相继被纪检部门带走，接受调查。据公开报道，二位高官此番落马都涉及违规批地问题。 对地方政府过分依赖房地产的经济发展模式，有关专家敲响了警钟：房地产是一种快速致富的模式，将经济增长建立在财富增长而非竞争力增长的模式，是十分危险的。 厚此薄彼资源配置不公 地方政府依靠房地产业拉动地方经济，短期内可以看到GDP增值、财政收入增加的效果，但从长远看不利于经济的可持续发展。 地方政府将过多的资金、资源配置给房地产业，将对其他产业产生排挤效应，不利于社会生产技术的进步和生产率的提高，比如制造业会因缺乏资金、技术支持而产业升级动力不足，进而导致社会生产率提高速度放慢，削弱国民经济持续快速增长的后劲。 房地产价格的飙升，极大提高房地产开发的利润率，投资的趋利性再次发挥作用，高额的利润吸引越来越多的人力、物力进入房地产行业。房地产行业增量资本无非来源于两条途径，一是原有存量资本的产业间转移；二是新增社会投资。但是不管那种情况，投资于房地产资本多了，非房地产投资就相对少了。房地产投资虽然具有先导性和基础性，但是过多的资本留在房地产行业，将不利于社会生产技术的进步和生产率的提高。从另一个角度来看，房地产价格的上升，造成经营投资的成本提高，致使生产出来的商品和服务价格都比较高，降低了产品的价格竞争力。 由于房地产投资的强力拉动，新一轮投资过热相应突现，下游的钢铁、水泥、建材等产业投资也是一片火热。特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。目前，我国由价格等因素拉动的房产建设，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%至20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。 中国社会科学院城市经济专家刘维新对此表示忧虑：“过度发展房地产引起的投资过热，将导致社会资源配置失衡，潜伏着巨大的金融风险。” 目前，我国正处于工业化、城镇化的进程当中，对房地产业投入的热情难以抑制。但是，我国房地产业不能不顾人多地少的国情和现阶段的经济发展水平出发，坚持科学发展，适度消费，发展节能、省地、环保型建筑才是权宜之计。
