爱华网文/张翔一
去年全球REITs平均报酬率高达三五％，在历经一波大幅成长后，今年投资REITs是否仍然稳赚不赔？
台湾岛内外的REITs商品有何差异？又需注意哪些风险？二○○七年一开始，REITs型基金就延续去年的热度，成为最「主流」的「另类」投资商品。
根据投信投顾公会统计，二○○七年一月份，REITs型基金就成为所有基金成长之冠，单月规模大增台币三百四十八亿元。 REITs当红，与台湾近年房价大涨有关。以台北市为例，预售屋平均房价不断攀升，去年更来到每坪台币四十三万五千元的十年高点。台北县、台中市也不惶多让，纷纷创下历史新高。 「房价涨、薪水不涨」，财团、投资客抢进台湾房市，一般受薪阶级却往往一屋难求，难以跟上房地产成长脚步。进入门槛较低的REITs（Real Estate InvestmentTrusts，将房地产产权或股权分散，透过证券化方式供投资人参与），因此在近年愈来愈受到投资人青睐。 「REITs可以说是用最少成本，参与房市成长的管道之一，」瑞银投信助理副总裁游正雍说，「买一张台湾的REITs、或定期定额投资一档国际REITs基金，万元左右就可以布局台湾甚至全球房地产。」 REITs的另一项优势，则是收益固定与波动性相对较低。根据全球REITs走势的重要指数GPRREIT指标显示，REITs相对于全球股债市主要指标而言，长期波动度低于股市，报酬率却十分可观。 去年全球REITs的高报酬率，更远远超乎专家预期。根据ING投顾统计，二○○六年全球REITs平均报酬率高达三五％，大幅超越MSCI世界指数二○．七％与JPMorgan全球政府公债指数五．九％的报酬率。 「我们预估今年的全球REITs，还会有八％到一二％的报酬率，」ING投资管理亚太区总监范凯儒（CarolVenes）信心满满地说。 不过，在历经一波大幅成长后，现在投资REITs，是否仍然稳赚不赔？台湾外的REITs商品有何差异，投资时适当比例为何，又需要注意哪些风险？ 台湾REITs： 限制仍多，保守为宜 台湾投资人由于对台湾房地产较为熟悉，因此在选择REITs时，往往会先考虑台湾的商品。 不过，台湾REITs的限制仍多，例如投资标的不够多元、以及法规尚未与国际接轨等，导致平均报酬率无法与国外相比。 投资人必须先清楚认知几个重要观念： 首先，许多人误以为台湾REITs能反映房市涨跌，「但事实上，目前各档REITs，与房地产价格连动性很低。」负责台湾REITs信评业务的中华信用评等公司分析师萧黎明指出，由于REITs着眼于长期而稳定的租金收入，因此投资标的以商办大楼或饭店、商场为主。但相对于私人住宅房价的飙升，商办大楼由于内需下降等原因，租金却未见上扬。 「以台北市来说，除了信义区之外，商用大楼租金涨幅不到五％，自然会影响到台湾REITs的获益率，」富邦投顾不动产研究员魏彰志说。 另外，台湾REITs较缺乏地区和投资标的多元性。从目前台湾市场上，七档可公开交易的REITs基金组成来看，投资标的高度集中于北市某几个地段的商办大楼，而且多为发行机构自己所有。 「不能投资较有增值潜力的地区，却要替台湾财团既有的房地产解套，投资人难怪兴趣缺缺，」一位外商私人银行董事总经理不客气地质疑，台湾发行REITs的机构，是不是把真正能获利的产权证券化，与投资人共享。或只是透过REITs将既有的固定成本转为现金，拿去投资更具利润的标的？{page} 修法活络市场 部份落后于国际的法规，也绑住了台湾REITs的发展。立法院目前一读通过「不动产证券化修正条例」，即透过两大修正重点，希望更活络市场。 其一是REITs可追加募集发行。这代表发行公司可以像企业办理现金增资一样，视需要让更多股东参与，也能拥有更多筹码，增加投资标的。 「这在国际上已很普遍，台湾却仍待开放，」魏彰志表示，未来若法案三读通过，台湾管理良好的REITs规模将可望扩大，也等于把整个市场做大。 此外，台湾REITs的投资范围可望放宽。「开发型REITs」就是一例，未来包括新市镇规划、都市再造等开发案，都能够让投资人透过REITs参与，增加商品的多样性与利润，「当然相对来说，风险也上升了，」游正雍说。 不过在目前台北商办建筑整体而言仍供过于求，以及相关法规尚未三读通过的情况下，对台湾REITs不宜过度乐观，投资比重更应保持在固定收益商品的两成以下。
相对台湾REITs略显停滞，境外基金开放代理后，全球REITs大举抢攻台湾市场，许多投资人着眼于去年的高获利，也纷纷加码进场。 国际REITs： 分散布局，期待合理收益 「由于拥有较大的弹性，境外REITs更有回避风险和增加收益的优势，」宝来投信总经理刘宗圣表示，国际REITs基金可先粗分为两种，一为直接投资区域房地产的REITs基金，另一种则是以各国或区域的REITs为投资标的，可以自由转换的组合型基金（Fund of Funds）。目前台湾投资人可购买的境外REITs包含上述，则共有近三十档之多。
