爱华网如果卖了黄日光家150平米的房子，可在北京三环附近高档楼盘买套近300平米的房子，外加一台奔驰S600轿车。黄家的三层自盖小楼位于越南胡志明市PhuNhuan区，是越南人很钟情的豆芽一样苗条的传统式样。
胡志明市是越南经济的火车头，拥挤的街道上摩托车流滚滚。在这座人均GDP1850美元（2005年）的城市，中国人习惯而越南人刚开始接受的公寓式楼房（主要为60平方米、90平方米和120平方米3种户型），虽然每平方米售价为1000-1500美元，但颇受中产阶级欢迎。
黄日光的家族是越南改革中先富起来的代表，晚宴上，黄热情地介绍他的两位侄儿：“这位是老二，现在国际中学读书；这位是老大，在美国留学——南加州大学读商科……西贡国际中学是不属于越南教育部管辖的贵族学校，过去多半是在越外交官或西方商人的子弟入学，现在大量越南人也争先恐后送孩子进去。一年的学费是13000美元”。 黄的表哥则炫耀式地介绍了他和他父母的旅游经历——中国3次、美国2次、欧洲1次、埃及1次……所有这些流水账都是在最近一年中完成的，西藏已经被纳入下个月的旅行计划。 黄这样介绍他表哥的职业：“他吗？实业，明白吗，real-estate，房地产……现在越南不少人都是靠房地产一下子发起来了。” 令人震惊的迅速富裕并非只是黄家这样的新兴中产阶级。地价飞涨，使每户拥有自建小楼的越南市民这些年的财富都惊人地翻了许多倍，至少纸面上如此。会安古镇广肇会馆里的华裔冯先生介绍，该镇老街上每栋不大的古宅的价格为30-50万美元，几百米以外的新区——客栈集中的地方，土地使用权的价格为每平方米400美元，而这个镇的人均收入大概是100美元/月。 “是的，越南，至少胡志明市和河内的土地和楼房价格非常高——可以和东京相比。”黄日光的父亲平静地说：“拿我们家来说，PhuNhuan区这个地段的土地价格是1平方米4000美元，我们家是150平方米，就是60万美元的价值。我们越南人喜欢住3-4层的自盖小楼，盖楼的费用需要另算”。 “对面就有块空地，1平方米5000美元，100平方米50万美元，刚刚被人购买。”黄的父亲说。 土地政策与“土地狂热” 黄日光父亲所说的“土地价格”，并非严格意义上的土地价格，根据越南2004年起实行的最新的土地法，土地的‘所有权’仍然是全体人民所有，“土地价格”其实是“土地使用权”的价格”。 越南“革新开放（DoiMoi）”后，1992年版宪法赋予个人以更大的土地权利，包括了商业和个人财产权利。1993年首次制定的土地法规定，农业用地的土地使用权年限是20年，而居住用地及工业、基础建设等投资用地土地使用权年限是50年，且该权利包含了交换、出让、出租、继承、及作为抵押物的权利。且在土地使用权年限到期以后，如“土地得到合理使用”，原权利人的土地使用权将延续下去——这实际意味着土地在事实上是私有的——土地使用权的拥有人将得到“小红本”——土地使用权证书。 1998年，土地法得到进一步修改以适应企业尤其是合资企业的用地要求。2003年，越南更改并制定了最新的土地法，并在2004年7月起全面实施。自从“土地使用权”概念确立以来，越南的大城市如河内和胡志明市已经经历了两次“土地狂热”：1992-1993年和2001-2003年。在大城市，每次土地价格暴涨后，价格基本保持稳定，直到第二次暴涨。2001-2003年的狂热投资使得河内远郊三四个新开发区的土地价格两年内上升了10倍甚至更多——这使得许多2001年还只能吃银行闭门羹的土地（使用权）所有者一下子成了银行的座上宾。 “会安镇的土地从1995年起飞涨，一直涨了10年，现在，土地是我们最重要的财富。”会安镇的冯先生说。 然而，大量的交易——大概70%到80%的交易都在法律所要求的登记程序之外进行。法律的步骤太过复杂，以至于交易者在法律框架内甚至相当难完成交易。人们似乎并不担心法律上的问题，因为越南土地法有这样的规定：只要交易双方按市场价格交易，则交易后土地新使用者的权利得到保护。 越南股票市场并不发达，在银行存款与投资地产之间人们更倾向后者。就读于国际大学的黎香竹说：“由于80年代的通货膨胀，人们并不十分信赖银行。”这位越南未来精英的狭窄居所所在地玛丽亚曼印度教神庙地区，地价已超过一平米6000美元。 土地交易热，虽然是越南大城市具有投资实力的新兴居民的行为，但对大量生活在老城区的底层市民并非毫无关系，他们守着自己父辈传下来的，源自1975年南北统一后政府分给每家每户那块狭长地产及上面的苗条房子，轻易不动变卖土地的主意。一定程度上它加剧了表面上的土地稀缺性——至少在城区内改造旧城营建诸如豪华饭店宾馆的成本变得更高。
政府介入调整 地价过分上涨对越南经济的负面影响显而易见。一些投资于胡志明市工业园的国外投资者如今要付出2倍于泰国曼谷工业园的租金价格。 出于对地价的担忧，以及对加强交易监管、增加土地交易财政收入的考虑，2004年越南政府颁布了181号令，新法律试图严格土地使用权证的登记工作，强化对土地交易的管理，简化并规范土地交易的过程，目标是把大量地下交易纳入正轨，并且按比例征收土地交易税。 尽管减少了地下交易，但总交易量随之迅速缩水——原先的热点地区交易量甚至减少了70%。河内的土地价格已经开始下降，到2006年，距离两年前的高峰年份已经下降了20%左右。 有传言说，可能会出台新的更严格的法规，对土地持有者按土地价格固定比例征收每年的土地税。新的181号令规定项目必须在完工以后才能出售。最近，越南国家银行又指令所有商业银行对于房地产投资的贷款要加大控制——总贷款18%投资于房地产项目这一事实显然让当局相当紧张。这使得更多的房产投资机构感受到压力，甚至无法完成原先的建设工程。 自1997年以来，胡志明市总共批准了766个居民地产和基础设施的项目工程，其中400个已经完工，而余下占总土地面积60%以上的366个项目还未完成。越南政府打算推出新的规定，让建设项目本身可以交易——如果某个地产商人无法完工此项目，则此项目本身可以出售给其他有能力的商人。据说，此举是为不至于出现大量中途废弃工程导致资源浪费。同时，越南政府开始鼓励企业上市和股市投资以分散投资资金。 并非所有人都对目前相对平静的房地产市场持有悲观态度。大项目——豪华酒店、办公写字楼、商贸中心的投资者现在跃跃欲试。新的土地法禁止得到项目的公司把土地分为小块用做住宅用地出售——这被认为具有潜在鼓励大地产项目过度投机的倾向。 当越南很多银行已经放慢对房地产项目贷款的时候，很多国外的基金则开始涌入。其中最积极的公司是VINACAPITAL。他们把目光放在那些打算在2006年10月越南加入WTO后进入越南建立经营基地的企业身上，VINA经营的主要项目都是针对这些企业的。目前，他们已经开始把原先投资于韩国、台湾和马来西亚的资金转移到越南，准备大干一场。 沙滩上的财富大厦？ 这是一个平静的早晨，胡志明市又迎来新一天的繁忙与喧嚣。在第四区的最北端——位于西贡河和边宜河交汇口，昔日胡志明的巨幅肖像已经消失，只有年轻胡志明的铜像大步向前，仿佛要走下码头——这里正是这位越南人敬爱的胡伯伯走上他奋斗一生的共产主义革命的出发点。 在吊车遍布的西贡码头，黄日光指着对面介绍，胡志明市的金融城就在对岸按计划崛起，他兴奋地说，对面很快将布满改造的或全新的充满西贡风情的超豪华饭店，各家世界著名银行也将进驻这第一区东南角的超黄金地段。 黄日光像越南无数的年轻人一样，对自己祖国的未来充满信心，而房地产商人们正憧憬着加入WTO后的“最后一次晚餐”，这种普遍的乐观精神，也许正是房地产危机损害越南奇迹的隐忧。
