爱华网尽管楼市出现小阳春，但在国家调控政策不放松的背景下，房企库存持续攀升，资金链条更加“绷紧”，房价下行压力或将加大。
尽管在本届住博会上房地产商与二手房中介铆足劲，但众多有意向的购房者依然将口袋捂得紧紧的，市场观望气氛较浓。
“市场有点冷淡，国家调控政策不放松会使购房者对房价下降的预期加强，本次展会上即使我们推出了多套特价房源，但市场依然是看得多，买得少。”西安某知名房地产开发商副总经理康先生对记者表示。
而对于准备结婚的小张来说，他在本次展会上看上了位于大明宫附近的一套87平方米的房子，由于在展会上签约，开发商给了小张更大的优惠。
“这套房子如果在去年这个时候一定在7500元/平方米左右，而现在6300元/平方米我就拿到了，我认为西安的房价也降得差不多。”小张称。
实际上，进入3月以来，伴随着 “金三银四”传统旺季的到来，房企打折促销风潮再度上演，像小张这样的刚需购房者选择进场，西安楼市一度迎来短暂的“小阳春”。
不过，有业内人士认为，尽管楼市出现小阳春，但在国家调控政策不放松的背景下，房企库存持续攀升，资金链条更加“绷紧”，房价下行压力或将加大。
量价背离
据西安房地产信息网统计，3月份西安商品房成交面积为88.78万平方米，环比2月上涨74.25%，同比去年3月上涨89.21%。普通住宅市场销售面积为65.35万平方米，环比涨幅51.34%；同比去年“限购”首月的3月份，交易量大幅上涨了120.78%。
康先生向记者表示，“3月份小阳春受多方面因素的影响，首先受信贷因素影响，目前大部分商业银行执行首套房贷基准利率政策。这对楼市是明显利好，极大提升了刚需投资者的购房意愿和能力。其次是需求因素以及季节因素，拉动成交量的上升。”
据了解，3月份西安市商品房供应面积为155.14万平方米，环比2月增长近10倍，同比去年3月上涨15.33%。2012年前两个月，整个市场笼罩在观望的氛围下，商品房供应量持续走低。而随着行业政策走向的进一步明朗，开发商也紧抓刚需松动和传统旺季的促销良机，3月集中增加供应，拉动西安商品房供应面积整体呈现飙涨态势。
不过，成交量的上涨并不意味着市场的真正回暖，西安交通大学教授杨东朗认为，3月历来是楼市销售的旺季，而以此判断楼市回暖还为时过早。
而在成交量上涨的同时，房价出现了下降。
4月18日，国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，西安房价连续三个月出现下行，上月降幅从今年前两个月的0.1%，扩大到了0.3%，房价下探幅度加大。
3月，西安新建住宅、新建商品住宅价格指数环比均下降0.3%；在70个大中城市中，降幅排在了第9位，与其他5个城市并列；但与去年3月房价指数相比，仍以上涨为主，涨幅达到了0.5%。今年西安新房价格指数已经连续三个月出现下行，与前两个月的0.1%相比，3月份的房价降价幅度明显增大。
从本届住博会来看，百欣花园、天朗莱茵小城等楼盘提供了四千多套经适房供参会者选择，房价大约为3600元/平方米左右。
“3月房企打折优惠的力度加大，保障房的大量供应也在价格上拉低了房价。”康先生向记者补充说，保障房覆盖的是一小部分人群，因此只是作为统计数据。
杨东朗对此表示认同，他说，保障房可以拉动一定的房价下跌，但是只对普通住宅市场起作用，对高档住宅市场没有影响。
库存持续攀升
在3月楼市出现小阳春的同时，一个不容小觑的数据就是房企存货持续攀升。
网易财经通过wind统计已公布业绩的90房企其存货周转天数显示，A股市场上2011年上市房企存货周转天数平均达11915天，接近2010年同期上市房企存货周转天数的两倍。
近期多家机构研究显示，房企库存在持续攀升，影响着未来政策以及房价走势，房价下行压力加大。
东方证券分析师杨国华指出，今年刚好是前两年拿地进入供应市场高峰期，面临销售放缓，房企库存压力更多倾向于一二线城市。
去年一年，楼市处于多重的政策调控之下，但龙头房企业绩仍表现抢眼。面临今年市场的下行，房企库存持续攀升，龙头企业销售压力也急剧攀升。万科、招商、保利这三家传统的A股房企其2011年年报显示其存货量大幅攀升。截至2011年底万科的库存已攀升至2083亿元；保利地产2011年年报显示，公司去年的存货从年初的1098亿增至1521亿元，比年初大幅提高了38%；招商地产2011年年报显示其存货已达514亿元。
未来库存走势是判断政策以及房价走势的重要指标。东方证券对27个一二线重点城市进行销供比例分析，在2008年—2011年四年期间，27个城市整体销供比为0.79、1.67、1.06、0.89，2011年明显出现供过于求。依照销供比率，2012年年底剩余库存将为11年销售面积的22%。
该报告认为，2012年是一二线城市堆库存的过程，2013年是其去库存化的过程，预计今年第三季度市场库存将达到高点，其库存量将达到11年销售面积30%。
世联地产市场研究部分析师吴志辉认为，接下来的楼市趋势是量涨价跌，市场将进入正向背离的阶段，预计成交量已经见底，价格下跌空间不大。
资金链条更加“绷紧”
2012年房企资金压力进一步加大，除银行贷款额度仍然难有突破外，从房地产信托角度而言，2010年的大规模发行，让2012年、2013年成为到期兑付的密集期。2012年房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2012年2月—3月，第二个高峰期为七八月份，房企将承受阶段性的资金压力。
而从各银行对于房企开发贷款的政策取向方面来看，目前房地产企业的资金链普遍紧张，部分中小房企已经出现资金链断裂的迹象，银行对于房地产业资金风险密切关注，严格控制贷款比例及规模，并且实行严格的准入制度。在资金压力持续垒高的背景下，“稳现金、去库存”成为年度内诸多房企的共识。
在市场理性回归过程中，行业深层次的问题正逐步被发掘，从2012年以来全国性品牌房企在企业运营、项目开发等方面的负面问题持续曝出，行业面临深幅调整，同时中小企业在资金压力下面临转型兼并现象已经趋于扩大，无疑将进一步加速市场优胜劣汰步伐进程。
土地交易低位运行
在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下， 2012年初多家房企巨头纷纷下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。而在土地扩张方面，更多房企以年度投入商品房开发的土地消耗量来制定年度地块补给数量。2012年度土地市场交易无疑将整体低位运行。
2月份以来，从全国以及西安商品房市场普遍呈现刚需观望松动，商品房市场交易呈现“小阳春”的走高之势，在一定程度上提振了房地产市场信心。目前土地市场供应持续放量，起拍价也处于低位，但部分中小企业在资金压力下面临兼并转型，寻求大企业土地合作开发或转让现象已经趋于明显。尽管对于部分资金实力较强的房企而言将是低价拿地良机，但年度内整体土地交易量难有大幅增长。
“现在的房企拿地意向还是很低迷，这将持续影响到土地市场价格处于低位。”西安房地产预警预报专家领导小组秘书长李宇兵预测，这有可能迫使土地出让部门降低招拍挂价格来拉动成交，因此尽管二季度土地交易量有望增长，但预计成交价格仍将处于低位。
在住宅市场遇冷的情况下，以品牌房企为代表的开发商把目光纷纷转向商业地产。尽管商业地产开发风险持续加大，但在住宅限购背景下，向商业地产的扩张仍将成为年度开发企业的关注方向，商业地产交易比例将处于高位。
