爱华网系列专题：《洞悉美国次贷背后的秘密：次贷危机》
住房贷款的"前生"与"今世" 传统模式的住房贷款业务，一般由商业银行向购房者直接发放贷款，相应的客户营销、贷前和贷后风险管理都由商业银行负责。贷款资金来源主要是吸收存款、在贷款二级市场上卖出部分房贷以及从金融市场中借贷等（见图1-1）。除在贷款二级市场上卖出的部分房贷外，房贷的信用风险都由发放贷款的商业银行承担。 图1-1 传统的住房贷款模式 传统的按揭贷款机构提供的产品相对有限，其价格（包括利率、相应费用）因以下因素存在细微差别： ?贷款类型，如普通贷款或由政府机构支持的贷款。
?贷款内容，如贷款数量、期限及占总房款的比例。 ?房屋类型，如自建（site built）住房、工厂化生产住房和多家庭住房单位。 ?业主类型，是否为第一居所。 20世纪60年代以后，随着证券化市场和信息技术的发展，美国的住房贷款模式逐步发生了巨大变化。到目前，已经形成专业化分工细致、高度依赖金融模型进行风险定价和高度依赖证券化市场提供资金的住房贷款模式（见图1-2）。 图1-2 目前的住房贷款模式 首先，发放贷款的金融机构不仅仅是商业银行，还包括独立住房贷款公司；贷款机构还通过专业的贷款经纪公司开发客户。根据《家庭住房贷款披露法》（the Home Mortgage Disclosure Act，HMDA）收集到的数据，2004年和2005年，约80%的报告房贷信息的机构是存款类金融机构，其余的是独立的或银行关联的住房贷款公司。2006年报告机构共有8 886家，包括3 900家商业银行、946家储蓄机构、2 036家信用社（credit unions）和2 004家按揭公司。尽管这些住房贷款公司的数据只占报告机构总数的22%，但其发放的贷款笔数和申请笔数都占到了总数的60%以上（见表1-1）。 作为这一市场的新角色，2/3的住房贷款公司是独立经营实体，既不是存款类金融机构的分支机构，也不是金融控股集团的成员；住房贷款经纪商往往代表银行独立承担了产品营销、接受贷款申请等第一线任务，对贷款的定价也有很大的影响。
