爱华网市场化调控 市场化的调控需要市场化的房地产
知名地产商任志强以敢言著称，最近，他又向调控政策开火，认为由于调控目标短期化，“自2003年以来的调控结果中得出一个结论是每一次调控都是错的”；10年来“房子一分钱没有涨。因为货币贬值了”。他说，“用市场化的手段，最终才能达到供求关系平衡而让房价变成相对合理”。 仅就对调控政策的批评而言，任志强的很多观点是成立的，但作为业内人士，显然也难避瓜田李下之嫌。根据统计年鉴，住宅销售额除以销售面积，上海市2000年住宅均价为3327元，2011年为13448元，上涨了4.04倍。如果按历年官方CPI剔除物价上涨因素，房价上涨了3.27倍。任志强的“货币涨了，所以房价未涨”的说法，实际上偷换了物价和货币发行量的概念，也不符合老百姓的直观感受和官方数据。商人的道德性在于，在真正的市场下，商人通过追求利润，在看不见的手的指引下，在竞争中为社会创造福利，但这并不一定意味着商人所言、所行就直接具有道德高度。 任志强的言论甚至他本人本身就是一个矛盾的综合体。这种矛盾体现为市场信念和国企老总身份的矛盾。身为国企高管的他应该为其负责的国资保值、增值，而国企的另一个责任则是要创造出更多的社会福利，而国外的通常情况则是“盈利不国企，国企不盈利”。所以，房地产行业中的国企，以及作为国企领导的任志强在立场上的摇摆，其言论的合理与误导，都是这种矛盾的体现，而这个矛盾仅仅是我国房地产根本性混乱的一个侧面。 我国的房地产承担着诸多功能，功能之间甚至相互抵触：肩负支柱产业使命拉动经济，或者，压制经济；产生大量土地出让金支撑基础设施建设；附着户籍以获取重点学校等教育资源；作为投资品成为居民投资的重要渠道；作为70年必然全部折旧的纯消费品；承接城市化的居住条件；或将出台的房产税的税源，甚至，和居民的政治权利挂钩—上海世博期间，对居民的补贴就要求有房。 目前的限购政策本质上是和身份挂钩的行政措施。从房地产集万千功能于一体，并非单纯的市场逻辑角度出发，这种行政措施似乎有其必然的一面。 上世纪90年代初，朱镕基担任副总理期间，对于全国的房地产热，乱上工业项目的热潮，也是大力打压，但是，他面对的是无数对项目亏损不在乎的国企厂长和地方政府，亏了有银行承担。最终，朱镕基依靠金融系统对于贷款的限制把投资热潮压制下来。正如朱镕基强调的那样，用银行的市场手段好过直接行政命令的手段，但实际上，在剥离不良资产前的中国几大商业银行，由于产权不明、政企不分等原因，整个调控过程，本质上仍是按指令行事，只不过，铁腕的朱镕基成为了银行的指挥官，而不是地方政府。由此可见，在产权还未厘清，真正的市场不存在的时候，对于弱产权约束的市场个体，市场化的调控方式很难奏效。 但是，行政调控背后需要的是巨大的政治资源，20世纪90年代成功的调控中，朱镕基铁腕的背后，是相对丰裕的政治资源。而今天，在分税制下，行政调控很难约束地方政府的短期冲动。即使大的调控政策不变，在执行中也会受到银行和地方政府的冲击。更重要的是，目前的房地产市场已经出现分化，大城市和二线城市，乃至鄂尔多斯这样的城市情况已经大不一样。另一方面，理论上限购政策对已经有房的人，或者符合购房条件的人影响不大，但在实际操作中，显然会有诸多摩擦性因素，造成了一部分人想购房，却不符合条件。被一刀切的政策所抑制的刚需群体和投资需求，就会不断积聚，增加未来经济的不确定性因素。 但如果采取顺应市场逻辑的市场化的调控措施，又会遭遇现实的困难。即使土地出让金作为一个巨大的财政来源不可或缺，但顺应市场的税收方式，也可成为政府收入的来源。而且，明确、单一、直接的税收由于其清晰的、无歧视性，在充当市场调控工具时，较之垄断一级市场，再不得不配以行政干预的调控体系，税收方法对市场秩序的扰乱最小。 遗憾的是，我国房产税却存在深刻的阻碍。土地一级市场和二级市场的划分，70年使用权的土地，让业主实际拥有的仅仅是砖头，在这一现实基础上，房地产税就存在天然的道义不合理性。可见，一级土地市场的垄断、抑制，甚至体制深处对私产的恐惧，都让真正的市场调控无法得以实施。只有解除一级土地市场的垄断，逐步放开农民土地流转，从根本上建立起房地产市场，才能使真正的市场调控手段有发挥的余地。
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