爱华网【摘要】现在的房地产市场有两个事实在短时间内已经无法改变：一是供需结构已发生根本性逆转，大多数城市都出现了供大于求的局面；二是收入预期不确定或者降低所导致的消费预期在短时间内难见起色。“十大措施”至多能够起到防止房价快速下跌，决不会阻滞房市整体走向低迷！所以，万不可过于奢望“十大措施”的救市效果，还是要做“加减法”！
财政部政策出台后，有些原本计划降价销售的开发商又犹豫起来：是不是再等等啊？相信，昨天国务院关于刺激内需的“十大措施”出台后，有这种想法的企业会更多。
我要说的是，这种想法相当愚蠢！
理由有三：
一是“十大措施”在短时间内难以刺激楼市。财政部和许多城市的“救市”政策出台后，楼市不但没有起色，价量还依然下行，就是最现实的例证。“十大措施”只是综合性政策，对楼市的刺激是间接的，因而效果也必然是滞后的。现在的房地产市场有两个事实在短时间内已经无法改变：一是供需结构已发生根本性逆转，大多数城市都出现了供大于求的局面；二是收入预期不确定或者降低所导致的消费预期在短时间内难见起色。“十大措施”至多能够起到防止房价快速下跌，决不会阻滞房市整体走向低迷！
二，在股市低迷后，事实上已经有许多中产阶级――也是楼市的核心消费群体――资产大幅缩水，购房能力已经大大降低，甚至已经丧失。一方面是供应量越来越多，一方面是购买能力大副下降，而且终止“剪刀差”短时间内不仅没有缩小的趋势，还有不断加大的趋势。
三，美国、英国的房市是早于中国开始下跌的，现在无论怎么刺激，还是在依然下跌。虽然，中国楼市的信贷问题不如美国严重，但是市场结构问题（高档房多，保障房少）肯定比美国严重。畸形的市场结构问题如果不经过大的市场调整是不可能解决的。
泡沫已经存在了，即使是把它罩在瓶子里，也还是会破裂的！
起始于去年10月份的房市低迷，至今已历时整整一年了。全国性的全面低迷也已经四五个月了。按照房地产企业70%的负债率和短中期负债aihuau.com结构分析，今年年底将是开发商偿还短期（一年内）负债的最后期限――只有还了，才能再借。即便是延期还贷，或者被银行起诉，一般期限也就是6－10个月。相信，在银行确保“流动性”的大前提下，银行是不可能让步的。由此推断，对许多短期负债率较高又销售低迷的企业来说，明年五一绝对是到坎儿！
所以，今天在回答一位开发商朋友的问题是，我给出了两条意见：
第一、万不可过于奢望“十大措施”的救市效果，还是要坚定不移地降价促销。特别是已经有开发商开始犹豫的时候，坚定不移地降价促销获取能起到更好的预期效果。
第二，开始着手做“加减法”：对于某些近期投入较大、进入资金成本后两、三年难有平均收益的项目，要有勇气做“减法”――退地或者是转让；收回现金后，在明年五一前后要大胆地做“加法”――出手抄底！
