爱华网“下半场”的说法较新颖，但经不起仔细推敲：大凡有下半场的体育项目，游戏规则是不能在中场是改变的。而恰恰这一轮的房地产政策调控，不仅没有中场，而且游戏规则改变了——原本是踢足球，一声哨响，改打篮球了。 游戏规则的改变，要求参与者都应以最快速度做出调整，并投入到新的竞争中。但这只是理想状态。事实上，总有人意识不到规则已经改变了；即使意识到，动作调整也是有快有慢。这算是两年多以来行业企业的状态写真。 最新的调控精神是“加强房地产市场调控和住房保障工作”。可以预见，在未来几年内，以时间换空间的“双轨制”住房政策不会改变，调控常态化的市场环境不会改变，加强调控的决心和信心更不会改变。这意味着，房地产市场白银时代已经到来了。准确地说，我们已经置身于白银时代。 按照从宏观到微观的顺序，房地产白银时代的市场特征是：1、房改红利、土地红利、人口红利效应递减，改革红利、城镇化红利、收入倍增红利可期；2、单一的市场化住房制度已终结，市场和保障双轨制成为基本正常，最终形成8:2的供应格局；3、行政手段和经济手段并举，经济手段渐多，地方政府市场控制权加大；4、房地产拉动作用会逐渐减小，房地产增长功能与民生功能平齐；5、土地、人力等要素价格不断上涨，行业利润率越来越低；6、房价上涨会被持续遏制，投资性需求占比越来越小；7、产品细分市场越来越多，首改、再改类需求将成为主流；8、不同城市市场分化加剧，不可能一言概之不同等级城市的泡沫有无和大小，对开发商选择城市和项目的能力的要求越来越高；9、品牌、模式竞争逐步取代成本和性价比竞争；10、“新四化”（金融化、标准化、精细化、品牌化）企业占据主导地位。 随着白银时代特征越来越明显，房地产市场竞争态势和企业之间的竞争格局也将发生进一步变化。 1、业绩分化加剧，市场集中度进一步提高 业绩分化表现在两个方面。一方面，随着业绩规模进一步分化，不同企业的盈利能力也会进一步分化。另一方面，销售额30亿元以上的前三梯队企业也在分化；每年总有企业“掉队”，也总有新企业“晋级”。 统计显示，百强企业在一线城市的市场占有率已超过50%；二线城市“三分格局”也已渐现：全国性品牌企业、本地品牌企业和本地中小企业各自三分之一左右的市场份额。预计2015年百强企业的全国市场占有率或将达到三分之一。尽管市场集中度高有利于市场要素集中，但如果过高可能会导致市场形成一定垄断，不利于控制房价，也对房地产市场持续健康发展不利，值得警惕，有必要提前防范。 2、规模增速放缓，利润率越来越低 据兰德咨询对迄今全部178家上市房企的增长性指标的统计数据，最近三年内，超过八成企业的规模业绩增速放缓。预计今后仍将会延续这种态势。这意味着，过去动辄“年均增长50%”或几年翻一番的可能性越来越小了。另外，随着市场竞争越来越激烈，行业平均利润率也将会越来越低。预计未来几年内每年将会降低一个百分点左右。也就是说，绝大多数企业都要调低利润率目标，或者将挖潜点转向周转率和杠杆率。 3、企业并购和联合竞标土地、合作开发将越来越多
近年来，房地产企业的并购起数呈现快速增长态势。去年和今年1-11月，房地产市场的并购起数已跃升为各行业首位。另外，企业战略合作、联合竞标土地和合作开发项目的也越来越多。预计这一趋势还会进一步持续下去。 4、区域性特征和多层次竞争态势越来越明显 随着市场集中度进一步提高，必将导致中小企业的生存和发展空间逐渐缩小。但也应看到，中小企业群体占全部行业企业的90%以上，未来的市场占有率仍将有百分之六、七十。这一方面意味着房地产市场散乱的格局未根本改变，另一方面也意味着中小企业也并未全面丧失竞争力。事实上，很多中小企业凭借对当地市场的熟悉优势，依然保持着一定的竞争优势，与“外来”企业在不同的细分市场上展开多层次的竞争。这种区域性特征是由我国的政商关系现实决定的。这也意味着，中小企业不是没有发展机会。 面对市场和竞争格局的变化，对房企的建议有三。第一，因应变化，顺应大势，调整心态，调整战略，转变企业增长方式和开发模式；第二，端正价值观和开发理念，敬畏土地，尊重城市，善待客户；第三，以我为主，改变能改变的（比如调整产品结构、提高产品和服务质量，改善管治等），走“新四化”之路。
