死路一条 “救市论”将把房地产业引向死路



面对房价回落、成交量一路走低的现状,房地产业界许多人认为,这完全是国家宏观调控的结果,地产商人们还对房价的回升和暴涨心怀期待,“刚性需求论”依旧是业界的主流声音,近日又传出中房协“上书救市”的消息,足见房地产业界人士面对市场现状于心不甘。

“刚性需求论”是房地产业界人士理想化了的主张,是“救市论”的前提和依据。“刚性需求论”把一切没有房子的人都列为潜在客户,从而得出房地产市场有着庞大需求的结论。“救市论”核心就是拯救房地产企业,让房价上升,让消费者买房,最终让房地产企业赚钱。表面上看中房协的“上书救市”之举也未尝不可,作为行业协会,为会员谋求利益乃份内之事。问题在于中房协如果达到目的,房地产业就离彻底死亡不远了。

众所周知,任何商品都是由其功能、价值与价格决定市场需求,房子的功能是供人类居住,不是收藏品、奢侈品,它不可能出现需求永无止境。再者,从市场需求来说,许多人缺少的东西,并不是它就有着庞大的市场需求,因为这些有需求的群体根本买不起,你的商品也就卖不动。

就中国的房地产市场现状而言,房地产行业的声音已够大,所有媒体的广告收入最大来源就是房地产广告。许多房地产广告已变成行业新闻在强暴人们的视听,在误导人们的消费心态。近年来,房地产行业在许多地方政府贪大求洋的土政策推动下,盲目发展步入疯狂状态,以致于整个行业呈现巨大的泡沫状,楼市价值与价格严重背离。

 死路一条 “救市论”将把房地产业引向死路

中房协的所谓“救市”是有违客观的,尽管能让房地产企业看到眼前利益,但其祸害是无穷的。因为“救市”是要让市场健康发展才有后劲,要让广大消费者受益才有真正的市场。而目前的楼市尚在呈理性回归过程的初始阶段,前三年一天一个价的大泡沫还未见明显消退,老百姓仍是买不起房子。从一个行业的长远利益出发,房地产业要发展就不能回避以下问题:

第一、中国现有空置房如何发挥其应有功能。

   

据媒体报道,前几年全国共有183个城市在“打造国际大都市”,盲目的城市扩张和无度的投机炒房,导致大量的房子掌握在少数人手中。许多城市的新房实际空置率都超过百分之五十,这些空置房还在等待又一次涨价狂潮的到来。如何让有需求的人买得起房子?那些掌握着空置房的有钱人或财团,如果不须为其炒房投机买单,此时aihuau.com的“救市”救了谁?又苦了谁?退一步讲,我们不管那些买不起房子的穷人,“救市”势必让空置率进一步提升,最终的结局又是如何呢?很显然的道理就是让现有空置房在市场降价抛售,让真正有需求的人买得起房子,空置率下降了,市场才回归正常。

第二、城市人口增长不是由房地产市场决定。

    

对于“全国有183个地方在打造国际大都市”的做法,只能说明一些地方官员的愚蠢,而不能真正让该地方变成国际大都市。房子的唯一功能是供人类居住,城市的房子建得多了,不能等同于城市人口就绝对性的增加。一个外地人要在陌生的城市定居,最基本的要求是能够在该城市就业有保障,并能赚到足够买房的钱财。那么,这个城市的工商业发达程度如何?外来人员在这城市生活有无困难?都是影响城市人口增长的关键因素,事实上许多城市目前还不具备大量接纳外来人员安家的条件。而不考虑城市就业条件的入迁者是极少数的,单靠这些极少数人也是不能支撑起整个房地产市场的。同时,农村人口的受教育程度偏低,在城市打工的收入有限,许许多多的农民工因此不具备进城买房的条件。

此外,就城市本身人口的自然增长来说,根据国家计划生育的法律规定,城市人口的年增长率有着严格的控制,自2001年起我国进入人口快速老龄化社会,不久将由两个家庭并为一个家庭的局面就要出现,城市居民住宅过剩现象就将随之而来。

国务院如果采纳了中房协的“上书救市”意见,房地产企业有贷款支持果真救活了,那么结果无疑是房价再度提升,买不起房子的人更买不起,房地产交易量持续走低,空置率再度创下新高。而那时的空置房大多数停滞在开发商手里,资金吃紧随之而来,最终彻底崩盘,大批房地产企业宣布破产。勿庸赘述,房地产市场的兴旺不在于政府如何去扶持开发商生存和发展,培育市场也不是培育开发商获取眼前利益。而在于如何提高城市工商企业的发展,让城市完善和具备接纳新增人口的各项条件,让外来打工人员收入得到增长,使他们有条件在城市生存。有了真正的刚性需求,房地产行业自然得以发展。

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