爱华网系列专题：万科降价
当房价在万科的带动下如多米诺骨牌一样呈现“山崩之势”（潘石屹语）时，历经一年的房产商与消费者的博弈，看似以消费者的最终胜利而告一段落。近日，从网上言论看，伴随着房产商的惶恐和悸动，消费者欢呼胜利的声音竟也掩盖了央行的救市之举。但此时――在形势渐趋明朗时，我却不太担心房产商了，反而更担心时下正在欢呼雀跃的广大无房族们――好像被刚刚减轻了课外作业的学生，或者像刚刚被减刑、大赦的囚犯，他们是胜利者吗？
在房产商与消费者“较劲”期间，我曾经在几次公开演讲和几篇文章中说过这样一个观点：房价下跌，对谁都没有好处。覆巢之下，岂有完卵？！逻辑很简单，无非是经济波动期的普遍规律：股市狂跌、CPI高涨→房价下跌→基础产业（煤电钢等）亏损、中小工业企业倒闭→企业减薪、裁员→购买力下降→经济危机。
让我们心平气和地静下心来分析一下。
首先，我们先回答这么几个问题：市场社会存在经济规律吗？中国有经济规律吗？答案是“有”；中国能逍遥于经济规律之外吗？中国在对冲经济规律方面比老牌的资本主义国家更有经验吗？答案是“不可能”。美国是老牌的资本主义吧，不也是爆发次贷危机了吗，难道我们中国对于市场经济的掌控程度比美国还强？雷曼兄弟是大家仰慕的企业吧？不也是申请破产了吗。事实上，我们改革开发30年，恰恰赶上了世界经济发展的最好时期――全球经济一体化，以信息化为标志的第二次工业革命――我们一样也没有落下，而且在高端的科技领域和低端的加工业还具有一定的优势。但这些可能也使我们上上下下过于乐观了，大家习惯于顺风顺水地高增长，而忽略了我们也摆脱不了经济波动的客观规律。
这个客观规律其实已经波及到国民经济的各个领域了：
――加工业纷纷破产或外迁，打工仔大量返乡；
――劳动力剩余，农民种地基本处于盈亏平衡点；
――石化业亏损，电厂亏损，钢铁厂也开始亏损（钢材价格一月内下跌了1000多元！）；
――股市一年缩水67.6%（17日中午指数），据全球之首；
――房市成交量持续低迷，同比下降30%以上，预计销售额今年只及去年的一半……
还是重点说说房市。谁最担心房价下跌？为简单起见，我们用指数符号表述：
开发商：担心指数★★★★★，房价下跌将决定其利润高低乃至是否能够生存。
银行：担心指数★★★★，商业银行房贷利润贡献值几乎普遍在20%以上。
政府：担心指数★★★★★，从土地出让金到税费，从契税到交易费，房价中政府在开发、销售、物业租赁等各个环节征占了60%以上。
媒体：担心指数★★★，房地产广告额占主营收入多大比例，媒体知道。
服务商：担心指数★★★，直接关联的代理业、物管业、设计业，业绩都在急剧滑坡。
咨询业：担心指数★，管理咨询、会计、律师等行业，业绩可能还会增长。
那么，房价下跌将殃及谁？或者说对谁影响最大？这是一个看似与“谁最担心房价下跌”是同一个命题，但事实上却恰恰相反。测评某件事的影响度永远是指相对程度，而不是绝对程度。这就类似于满意度测评。举例来说，美国和中国GDP同时下降4%，就绝对值而言，美国的损失肯定比中国大，但就相对程度而言，对中国的影响比反而比美国大，因为我们的GDP基数比美国低。再比如，一个富翁和一个穷人的财富因为经济危机或失控的通货膨胀都缩水了50%，谁的损失大呢？富翁。对谁的影响程度大呢？穷人。
从“相对论”角度看房价下跌的影响，我们就可以很容易清楚房价下跌到底谁最倒霉了。对房产商来说，房价下跌后损失的无非是数字意义上的财富，不会对老板们的生活质量有任何影响（甚至可能项目少了后，业余时间就多了，就有时间提高生活质量了），最多就是放慢发展速度，少赚或不赚，受影响的只是成功感觉而已。对银行来说，房价下跌必将损失一部分利润，但对于银行来说，只是财务报表又重新难看而已。银行是不会倒闭的，银行职员收入也不会降低的。对政府来说，税收少了（几乎不可能！），但是政府开支包括公务员的收入是不可能下降的。税收的最大作用是二次分配。分配基数减少了，谁受影响？老百姓！再说媒体，在房价下跌初期，房产商肯定会加大促销力度，这会在短时间内增加媒体的广告收入。但步入市场平衡期后，房产商的广告投放额肯定后下降。特别需要指出的是，房地产市场“硬着陆”后，将有大量的企业被淘汰出局，剩下的将是有战略力、资金力和营销力的品牌房产商。在营销渠道越来越多元化的时代背景下，媒体的受影响程度显然高于房产商、银行和政府。还有就是服务商和咨询企业，及至产业链上下游的非直接相关行业，如建材业、家具业、家电业等等，这些行业本来就是人员密集程度高、人均产值低、利润低的行业，市场交投量一旦低迷下去，影响程度反而更大。今年以来，房地产中介企业倒闭的数量远远多于房地产开发企业，原因正在此。所以，就影响程度来说，其普遍规律反而是关联度越小，越处于产业链末端的企业，影响程度越大。
上面说的是法人，我们最后再说消费者。房价下跌，经济低迷后，企业是肯定降薪、裁员的，这必然会带来消费者购买力进一步下降。比如，我们假设房价下跌30%，而且乐观地假设某无房族的收入没有下降，其购买力看似提升了（因为房价收入比低了），他（她）的实际购买力能呢？还可能是下降的。因为决定实际购买力的是对未来收入的预期――未来收入预期越悲观（看不到涨薪的机会）、越具有不确定性（可能被裁掉），越是难以转化为购买行为。特别是在消费支出预期看涨的情况下（如生孩子、孩子入托上学等等），就更难转化为购买行为了。上面说的是乐观的情形。不乐观的情形是收入下降、物价高涨，支出增多，购买力下降。所以，即便是购买力提升了，无房族就几乎不可能买得起房。否则，购买力提升必将会拉动房价的报复性上涨。最可能的情形还是：只有一部分人能够买得起房！
十年前，亚洲金融危机爆发后，香港、日本、韩国的房价下降了40%－70%，市场成交量持续低迷了三、四年。怎么没有更多的无房族买房啊？事实上，市场消费结构还是与房价高企时一样！在市场化的商品房时代，变化的永远是房价，不变的永远是消费结构――买得起的什么时候都买得起，买不起的什么时候都买不起――商品房也永远只有一部分人买得起。
由此看来，政府的两房（经济适用房和廉租房）政策是多么必要，多么正确！
上面的分析结论可能伤害了一些无房族的自尊心。但是，我们不要忘记，上帝是公平的，一个人对社会财富的占有取决于这个人对社会的贡献大小。一个对所在企业和社会贡献小的人，比如刚刚毕业的大学生和整天在电脑上耗时间的公司小职员，是不可能获得足以买得起房子的社会财富的。否则，这个企业，这个社会的公平和效率就肯定有问题。公平和效率问题可是体制和机制问题，比买得起买不起房子更可拍！！！
要想不成为永远买不起房子的人，就不要怨天尤人、到处谩骂了，还是踏踏实实地多为企业和社会作贡献吧。还是那句话：上帝是公平的。
