爱华网系列专题：《亚洲财富论坛》2008年9月刊
文／特约记者 陈雷雷
8月初，杭州的阿里巴巴大会上，作为马云的特约嘉宾，冯仑显得格外的深沉，包括众人对房价质疑的时候。
《亚洲财富论坛》：您来参与本次会议除了给马总面子还有什么别的意义吗？此前您在天津的时候说了政府不必救市，但是已经有媒体把言论发到网上了，我想问您对于万通如果在政府不救市的情况下怎么办？
冯仑：政府的行为关系到大部分的就业、税收以及技术创新，任何一个社会对中小企业的关注实际上是对经济体未来发展的一个关注，同时我来这边也是来学习的，能够在讨论中得到一些启发，看大家在中小企业的服务方面，包括金融、技术、政府方面提供哪一些特别的做法，另外也探讨一些中小企业未来发展的方向，这对我来说是非常开心的事情。
至于讲到房地产的问题，现在有两种观点，一种就是所谓救市。大部分的意见是集中在政府在银行、信贷方面要适当的放松，如果从这个角度来看，我个人是不主张这么简单的救市的观点，从海南房地产泡沫经济破灭之后，那时候的宏观调控在银行紧缩方面比今天强很多，但为什么很多的企业死了，也有的企业没有死呢？恰好不是因为信贷的缩放，而是因为银行的开放，在1999年以后，所有个人住房的消费采取的扩大的一个按揭的方式，市场的开放。
1999年以后特别是住宅这个行业成为国民经济发展的一个重要的支柱行业，有了这两条，一个从国家战略发展上作为一个支柱行业，第二个就是开放、扩大市场，正因为这两条，所有的房地产企业才能够有这么快速的发展。
今天的问题同样是这样，在这样的情况下最重要的是进一步深化房地产市场的改革，扩大房地产的市场，只有扩大了市场才能够使这个行业稳定健康发展。而不是简单的增加贷款，比如说增加的贷款，没有市场，消费的预期改变，投资者的信心不回来，那么市场在进一步的扩大，比如现在有一种倾向，就是在保障的问题上会把一部分公务员纳入保障，甚至把刚性需求纳入保障，另外也会把一部分大学老师、教授也纳入保障，市场越来越小的同时，即使开放了银行，那企业拿到了贷款做项目卖不出去仍然是死了，与其背了债死不如干干净净的死。
《亚洲财富论坛》：那对中小企业是不是不太公平？
冯仑：我还是讲过去的例子，因为今天所有的房地产企业大部分都是在蜜月里长大的，都是1999年以后成立的，而这些企业都是经历了繁荣，不知道市场经济本身就是一种竞争和波动，有一种自然选择和淘汰的过程，比如在1992、1993年海南泡沫的时候，最多的房地产公司，最后泡沫破灭了，剩下的连1%都不到。那么那些企业没有一个到政府闹事，但是今天的海南市场经过波动依然表现不错。
也就是说，市场经济就意味着生生死死，所以从一个创业者、企业来说，无论大小企业都有死的可能，都应该去经历这样的波动。在这个时候更重要的是所有的企业面对波动的时候首先要记住你面对的是市场经济，所以就必须要经受这个波动。当然对于业主和消费者来说，买了房子也要接受波动，房价有可能升也有可能跌，不能涨的时候认了，跌的时候就去找政府。
第一次建立股市的时候，股价往下掉的时候有很多人去找政府，但是现在这种情况很少了，这就是市场经济教育我们熟悉了这个波动。现在的大部分房地产企业70%都是1999年以后成立的，所以今天对任何的企业都是公平的，这样就有利于你的企业建立一个风险防范、反周期的安排，可以让企业成长得更健康。大家知道，很多大的银行业会死，波动来了不管大小企业都一样可能会死的，所以我觉得更重要的是今天我们面临着一个要向市场经济发展的过程，任何一个企业都要准备经历这样的一个波动。
比如说我们经历了这个波动以后，和原来的伙伴在一起碰头的时候，就意外地发现自己都非常谨慎，就是因为上次没有死，所以我们经历了两个周期以后，我们对风险的防范意识就加强很多，所以在这一波我们的压力就相对比较小一点；但是如果那次出现了危机以后，我们就到政府那里要贷款，即使这些企业都活到今天，房地产泡沫会成什么样子呢？所以我觉得市场经济是一个自主选择、自我承担风险的游戏。在这样的一个游戏当中，任何人aihuau.com都不能例外，所以目前最重要的就是从政府到企业到市场，都会遇到这样的一个波动，千万不要因为遇到压力往回走，如果这样企业找政府要贷款，业主找政府、开发商要房价，那我们的经济会变成什么样呢？如果没有这些情况，这样就是市场经济的情况了。|!---page split---|
《亚洲财富论坛》：您刚刚提到中小企业面临这样的一个动荡的环境，我知道您之前接受采访的时候都会提到社会责任的话题，面对这样情况的时候，您会把社会责任考虑进去吗？
冯仑：如果我们有供应商我们会和他们一起研究怎么样应对市场，但是如果从整个社会面上政府是应该考虑的，如果有需要，我们会给予必要的协助。
《亚洲财富论坛》：那您像昨天马总提到的努力地帮助中小企业的表现您觉得是一种社会责任的表现吗？
冯仑：应该说这个愿望是社会责任的表现，但是这个愿望的达成过程中还需要其他的很多的条件，我觉得大部分企业，特别是民营企业能够在过程中提供一定的帮助，那就是一定社会责任的体现。
《亚洲财富论坛》：您觉得现在的房地产会不会触底？您对深圳的房地产情况怎么看？
冯仑：我觉得现在的房地产不存在这样的问题， 我认为现在的房地产市场是处在一个持续、健康、发展的过程中，我认为整个市场没有太大的风险。因为在商用不动产方面，北京这几个月，包括在上海资金和供应量都是在上涨的，所以现在大家习惯于把一个局部的住宅变成了房地产问题，所以我首先认为不存在行业的触底问题，也不存在行业的危机问题。
另外像深圳，由于两个原因造成了深圳有的地区出现了房价下降的压力，一个原因是自然的需求量在缩减，这个缩减是自然的过程，不是政府的原因。去年政府做了很多的规定，在保障住房方面，政府的规定是最高不超过70%，各地在保障房价方面aihuau.com出台了很多政策，这部分政策其中相当一部分是把刚性需求拉动上来，比如25—30岁之间准备结婚的这些，他们是想把这些客户吸引过来，这样就等于供给和需求造成了一定的比例，这样就造成了一些问题。至于什么时候下来，我认为任何一个人都说不准确。
《亚洲财富论坛》：那您认为房价会反弹吗？
冯仑：反弹有很多种，但是不会按原位反弹。我认为如果深圳要反弹是不会走原路的，也许商业不动产这边的市场会越来越高，按照我们的研究，整个市场的角色在改变，在4千美金到6千美金左右房地产的主角是普通住宅，到8千美金左右实际上就是高档住宅和社区建设变成了主角。在中国随着GDP不断的变化，经济快速的发展，主角在变，也有相当大的房地产公司在改变退出住宅去做别的，或者是退出住宅什么也不做。所以这个就回答了你在整个行业经济的结构上的变化，不用操心，市场经济自己会变化的。比如海南在1991—1994年泡沫的时候，大家做的东西都是住宅、写字楼，可是海南当时并不需要这些东西，结果泡沫破灭了以后，现在海南房地产全部都是度假的了。
今天的深圳也是这样，如果出现住宅这部分的反弹，那也许不会沿着原路反弹，结果现在深圳市场上出现的进一步发展也不是原来的问题。就像你十几岁的时候遇到的疾病，20岁的时候完全好的，那不一定跟原来完全一样的，所以我认为要用市场经济的特点来看这个波动，而不要照原来的观点去看。
《亚洲财富论坛》：我想问如果再有一个反弹是不会按原来的方向反弹的，很多的大的房地产公司还会不会多向上海、北京这样的一线城市去发展呢？
冯仑：最近不同的地产公司的策略都是这样，除了有一些公司像万科、中海始终是和做住宅有关，还有的公司是增加商业住宅。当时在上世纪70年代的时候香港的房地产业发展的历史是这样，一开始在边沿地区做住宅，然后到核心地区做住宅，最后资本开始上市，现在是一半住宅，一半商用，另外像李嘉诚这些人他们把住宅和商用结合在一起，向金融和投资化方向发展，这些都是在香港的GDP一万美金以后发展的。所以中国大陆的发展仍然可以照着这样的一个规律，在8千美金以后住宅就不是一个主角了，但是房地产这个行业仍然是一个发展的行业。
所以我觉得目前在判断现实问题当中，有很多偏差，其中就是用住宅代替整个房地产，另外用少数区域住宅代替整个住宅，同时对整个行业本身的区域结构调整本身有一个规律，另外有忽视了市场的整个需求的改变，而不是过度的关注市场的问题。
《亚洲财富论坛》：您认为房地产商的道德底线是怎么样的？
冯仑：现在所有的企业都要履行自己对公民的一种责任，特别是住宅企业和普通人对生活居住有非常大的密切关系，这份责任就表现得更加沉重了。我觉得现在最重要的：第一、作为房地产企业应该在品质、服务上有很大的改善，特别像万科做得很好，在住宅产业化方向投入了巨大的力量和资金，也建立了科研基地，通过住宅产业化不断提升住宅的品质和服务。
第二、努力的依法、依规做好自己的企业，照章纳税，做好自己的管理。第三、遵守城市规划。第四、推动绿色环保。另外房地产还要关注自己本身的主体，因为房地产的一些员工本身就处在无业管理这些方面，本身就需要我们来关注，另外还有社区的管理也需要政府建立制度化的保证，万通成立了一项基金，把自己赚的钱的一部分捐给公益基金，帮助更多需要帮助的人。
现在的这些企业做得都毫不逊色，中国现在的私募基金投入最多的行业就是房地产行业，投入的税也是房地产行业最多，所以房地产行业在公益基金方面的贡献和在私募基金方面的贡献都体现着房地产这个行业的愿望和实际付出。
