爱华网———著名经济学家管益忻解读中国新地产主义
中国企业报 2008年07月28日
实习记者李欣/文
管益忻，1938年出生，青岛人。著名经济学家、经济学研究员、教授、著名战略管理与企业文化学家、著名城市战略规划专家。中国决策科学院院长、中国发展战略学研究会副会长，中国海内外企业家交流中心副主席，中国企业文化、客户经济研究第一人。
我国许多领头企业也都在向房地产上转，像海尔、海信、联想、雅戈尔、格力、青啤等等，这一现象大大地吸引着人们的眼球。为什么有这么多的领航的大企业都做房地产呢？是不是像有的人说的中国已经走向“地产主义”，今后中国制造业都会向房地产转移，不搞制造业，只做房地产呢？为此记者采访了中国决策科学院院长、中国发展战略学研究会副会长管益忻教授。
《中国企业报》：您能不能解释，“地产主义”的内涵是什么呢？所谓的“地产主义”又分为什么样的类型呢？
管益忻：我认为，人类有史以来，已经或者正在形成着的“地产主义”可分为五种类型。第一种，香港地产主义。香港的经济是靠房地产发展起来的。许多50到60年代起来的企业家像李嘉诚、包玉刚都是靠房地产起家。他们虽然有实业，但是都曾经历房地产的积累基础时期。香港地产主义的特征是房地产成为社会的主导、主体产业，是企业主要的经济来源，“地产”大有代替“资本”之势。
第二种，麦当劳地产主义。麦当劳在做快餐连锁的过程中，要求加盟者必须购买其铺面房。这种规格标准的铺面房是按照麦当劳特有的工艺流水线生产的，加盟者必须要使用其提供的商业地产，在这一项目中，麦当劳能赚到40%的利润。麦当劳地产是在发展主义当中的派生现象，有着产业内在的关联。
第三种，中国大陆领航企业的地产主义，以海尔、海信、格力、雅戈尔等企业为代表。当企业的发展到达一定阶段，受其行业发展的某种天花板效应或者企业自身做大做强的内在诉求，产融结合———在自有实业的基础上触角延伸至金融业，并最终完成产融结合，将是其自然而然的选择。
第四种，盘活土地资源的地产主义。许多大的企业会有大量闲置的厂房、土地。发展房地产是为了将这些资源盘活，不让其闲置浪费，把已有的土地资源变现。
第五种，资本品投资地产主义。一般的产业、消费品就像鸡蛋，而资本品则是鸡。产品经营的是鸡蛋，而现在房地产既经营“鸡蛋”，又经营“鸡”。土地、房地产的炒作，就像拿别人的“鸡”下自己的“蛋”一样。近两年以来，中国城市楼房的成交量在减少，但房价却在疯狂攀升。这一现象的根源就在于房子已经成了百姓甚至商家的投资品，而不再仅仅是消费品。
《中国企业报》：我国领航企业的地产主义与我国香港、美国的地产主义有什么不同呢？它有哪些特点呢？我国企业是怎么走上这条路的？
管益忻：我国领航企业的“地产主义”与香港、美国的“地产主义”不同点主要包括以下几个方面。这些既可以说是我国“地产主义”的特点，也可以说是我国走上这条道路的原因。
第一种，盘活原有的土地资源。如海尔、美的等。香港的“地产主义”基本上不存在这方面的问题，因为香港没有多少闲置的土地，无地可盘。海尔直接进入房地产，是盘活其工业园、金融、物流园等闲置用地，使这些潜在的资产转化为显性资产。
第二种，寻找新的经济增长点。企业要发展起来，成为“食肉动物”，需要通过资本的运作迅速膨胀，发展房地产是探索新增长极的转换形式。张瑞敏曾说，将来的企业可分为两种，一种为“食肉动物”，另一种为“食草动物”。即一种为“全球化的公司”，一种为“为全球化公司打工的公司”，企业要拼命发展，是自己成为“食肉动物”，否则-爱华网-就会被吃掉。现在的大企业需要通过资本的运作尽快发展，并探索了很多条出路。像联想、海尔、雅戈尔以及许多医药、家电企业都来发展房地产。因为今天的龙头不一定是明天的龙头，如果不寻求发展，很快就会被别人超过。|!---page split---|
第三种，随机性产融结合的形式。这些企业进入房地产有三种形式：借钱给房地产企业。有的房地产企业缺少资金，大的企业就借钱给他们，之后大企业就变为了股东，成为主人之一；与地产企业共同开发。有的大企业自己有地，找房地产开发，之后按照比例分房、分利润；购买或互换股份，像雅戈尔、格兰仕、格力都是这样做的。
第四种，实业与房地产“强强联合”。今年5月，万科将东莞项目的一半股权转让给了医药企业粤宏远。通过股权的合作、强强的联合有利于行业内的稳定，也是企业扩张的有效途径。
第五种，优势互补。领航企业用地产企业当地的关系，地产企业用领航企业的影响力和号召力。粤宏远在福建当地有很多土地资源方面的优势，1996、1997年我去福建省三木，往北边郊区很大部分地都为粤宏远所掌握。大房地产商这个“过江龙”要在当地发展，必须找“地头蛇”合作，往往就会出现很多大地产与小地产、大家电与小地产的结合，这也是产业优势互补的需要。
以上的五点既是我国的领航企业地产主义的途径，又是它的五个特点，也是其内在的规律。
《中国企业报》：中国领航企业的“地产主义”，对于企业发展有什么重大的意义呢？
管益忻：我国的“地产主义”，是领航企业在中国特殊情况下的一种不得已的特定选择，也是由房地产这种资本特有的特点决定的。
其一，海尔式新型房地产革命与再造城市、家用电器结合。在济南全运会上，海尔投资600亿美元，建设一座五星级酒店及60万平方米的全运村住宅及配套设施。现在的海尔是整体厨房促进房子的销售，房子促进整体厨房的销售；区域空调也可以与房地产结合。这有利于海尔形成大的产业集群，现在的运作已经为将来的整合提供前提。
其二，万科式，获得资本或其他资源，支持已开始的住宅工业革命。万科的工业化制造、组装，是目前最前沿的发展模式之一。房地产上所获得的资本优势及其他资源对促进它的工业化制造意义是很大的。
其三，获得一笔资金，支持主业发展。比如，格力就是这种代表，格力在房地产上获得资金后，会继续走其空调的专业化道路。格力不会放弃其在空调上的优势，会继续走“后向多元化”道路。
《中国企业报》：今后中国“地产主义”发展的趋向是怎么样的？未来前景又是怎么样的呢？
管益忻：“地产主义”是一种有产融结合特点的形式。在50年代的香港及美国都有这么一个阶段。上世纪50到70年代是美国房地产的黄金时期，房地产曾经占美国GDP的1/3，是美国的三大支柱产业之一。这个问题在80年代我研究城市问题时曾经谈到过。虽然现在发达国家已经不太能找到这种影子，但是当年都是这么走过来的。这是带有一般规律性特点的。
目前，中国领航企业进入房地产是一只脚进、一只脚未进。迄今为止，多数领航企业的主业及核心能力还在原有的实业上，海尔、雅戈尔等企业都把在房地产上的获资用于主业上。现在看来，大多数企业不会将其主业给扔掉，在将来也不会，他们的主业以后应该还在原来的实业上。海尔、联想、国美等将来应该都不会。中国的制造业利润非常的低，家电企业严重的微利现实，迫使企业家不得不找出路是其去做房地产的重要原因。房地产的黄金时代不是永远的，房地产业的获得也只是暂时的。
