爱华网系列专题：《亚洲财富论坛》2008年7月刊
别墅投资的财富游戏
文／孙宝霞在今年的两会期间，国务院总理温家宝在作政府工作报告时强调：一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。
随即，国土资源部便下达了2008年全国土地利用计划。根据这一计划，今年新增建设占用农用地与耕地数量同去年持平，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。尽管国家出台了一系列针对别墅领域的调控计划，但似乎别墅市场升温更高、更快。置业者购买别墅并不仅仅是为了享受别墅，更重要的是购买别墅的同时也在寻求购买一种投资价值。政府各项政策出台明显表明了中央到地方政府对别墅市场的调控力度加强。从别墅项目资金控制到别墅用地限制等，对各地别墅市场都产生较大的影响。特别是别墅开发用地的政策性限制，对别墅市场将产生深远的影响。其实从2003起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应，关于别墅的用地问题在那时便风生水起。从现实情况来看，别墅的用地一般都位于城区远郊，地价相对较低，其建造的成本也较低，但是别墅的回报却并不低。以北京为例，一些小规模的房地产开发商就崛起于别墅项目的开发。一位房地产业内人士告诉记者：“一些小规模起家的房地产开发商的确在别墅上赚了不少，但目前市场上一些以别墅立项的在售项目几乎都是在几年前就获得上级审批通过的，如果开发商现在想申请别墅用地，相关部门肯定不会批。”在别墅项目用地被叫停后，对先期开发的别墅项目而言则是一种利好消息。清华大学一位专家告诉记者：“现阶段别墅市场供应略大于需求，但政策限制了土地资源的供应后，未来几年内极有可能会造成供不应求的局面。我估计已经囤积在开发商手中的别墅用地，在未来两三年内无法完全消化。对于别墅的开发商而言，特别是那些手头有地、有项目的开发商，国家的调控信息明显是一种利好刺激。”一位资深的别墅销售人员得意地告诉记者：“新增土地供应中适合别墅开发的用地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值。”在我国，别墅市场的问题主要存在于用地管理、监管方式、法律界定等三方面。虽然国家明确禁止再批别墅用地，但一些开发企业却以“低密度住宅”为规划取得开发许可后，在销售上继续玩“擦边球”游戏。在监管方式上则欠缺监管力度，“别墅”没有清晰的定义。去年的中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全曾对媒体称，别墅的定义是“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式”。这样的定义就意味着，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、空中别墅和双拼别墅、叠拼别墅将躲过定义一劫而不会被停止用地的审批。北京市建委相关负责人则表示：“无论是独栋、联排、叠拼别墅，目前国家对别墅并没有出台明确的法律定义，这只是一种建筑形式。目前在市场上，一些项目的广告宣传为别墅，存在‘禁地’前后获准开发的时间因素，也有一些开发商，为提高房价而打出‘别墅生活’的概念。”从北京市房地产交易管理网查询的信息看到，目前在售的别墅项目信息不足100条，而市场上在售别墅信息则达到了200个左右。
巨大的反差背后是别墅市场没有标准的混乱现状。政府已禁批别墅用地，市场又存在较大需求，这样一来反而使得别墅成为一种稀缺品，许多项目以住宅立项造别墅是市场需求引发的。但不容忽视的是，在政府宏观调控、开发商的“擦边球”游戏的背后是一轮不可阻挡的财富效应。其实，政府在别墅用地上的政策在客观上增强了别墅市场的稀缺性，整个供给及其预期的不足极有可能造成别墅价格的直线上扬。在人民币的升值下刺激了国外热钱涌入中国投资别墅。
