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未来从紧的货币政策不会改变
《南方人物周刊》记者薛芳：请问您百日剧变这个结论是如何得出的？是您在地产圈多年，对行业的一种敏感吗？还是有相关数据支撑？
潘石屹：我在前两次的网聊中，已经列出来这个结论的三个理由，我在这里再重复一遍：一是2007年中国开发商花了太多的钱；二是次贷危机的影响；三是国内从紧的货币政策。
《南方人物周刊》记者薛芳：“百日剧变”后会呈现一种什么样的行业格局？
潘石屹：行业调整后最可能出现的格局是：房地产企业出现分化，通俗讲就是“冰火两重天”。
《南方人物周刊》记者薛芳：房地产企业是有地域性的，您对2008北京房地产市场的未来如何看？
潘石屹：首先，对北京和上海这两个城市的影响不会很大。在北京和上海开发房地产的企业一般都比较有实力，那些全国性的房地产开发公司在资金紧张的情况下，他们也首先必保北京、上海的项目。
其次，全国其他省会城市变化可能要大一些。那些全国性开发的房地产公司可能会舍卒保车，延缓甚至牺牲这些省会城市房地产开发的项目来保住北京、上海这些大城市的项目，因为大城市有足够的市场，收益率也较高。
网友“金融动物”：中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这种进一步从紧的货币政策，是否会加速您提出的房地产行业的"百日剧变"？
潘石屹：100天之内，中国房地产企业要调整，有三个原因：第一，发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场，2008年将要IPO的中国房地产公司都停止了；第二，国内从紧的货币政策；第三，去年房地产开发商买地花的钱太多，入不敷出。而从4月25日起银行存款的准备金率提高0.5%，使得从紧的货币政策更加紧张了，市场上的资金更少了。
网友“永远的CPI”：昨天，国家统计局发布了今年一季度国民经济运行情况。一季度CPI上涨8% ，其中3月份同比上涨8.3%。作为对市场信息最为敏感的商人，您对上述这些数据是如何理解的？又会对下一阶段的经济情况作出什么样的判断？
潘石屹：昨天下午，国家统计局公布的CPI超过8%，仍然处在高位上，离全年CPI的目标还有一定距离，但要控制起来是非常困难的，因为这与国际市场有关。
今天，中国人的生活与国际市场的变化息息相关，我们看到其他一些发展中国家的CPI也都非常高。从这么高的CPI上可以判断，未来从紧货币政策的原则不会改变，我们作为商人就要在此原则下寻找公司发展的道路。
网友“天与地”：我们看到国家统计局公布的最新数据，一季度全国70个大中城市房屋的价格同比上涨了11%，这与大家在市场上感受到的打折销售似乎完全是相反的。您怎么看？
潘石屹：这可能与国家统计局的统计方法有关，国家统计局对房价的统计是通过对样本的观察而取得数据的，并不是所有房屋成交的数据。
我们一般了解一个城市房地产市场的变化主要看两个数字：一是看成交量的变化；二是看平均价格的变化。数据的来源我们常常是以建委房地产交易的全部数据来分析。在任何一个市场中，交易量更重要，尤其是在市场波动的过程中，交易量的变化常常是在价格的变化之前。
《经济观察报》陈文雅：和许多人士一样，您对北京的市场依然持有坚定的信心。对比东京，在房地产泡沫出现以前，所有的东京人都坚信自己所在的城市不会出现房价下跌的局面。但事实上是，部分楼盘价格在泡沫破裂后跌了一半。您认为北京是否会重蹈东京覆辙？
潘石屹：我们曾做过东京、汉城、香港、纽约、伦敦等这些主要城市房屋市场价格的分析。我们看到，东京的房地产市场泡沫破裂后，价格虽然跌了一半，但它的价格仍然是非常高的。况且我相信北京不会重蹈东京的覆辙。
《经济观察报》陈文雅：您认为奥运后支撑北京房地产发展的动力是否充足？在奥运会之后，北京的房地产市场是否能够很快找到一个新的支撑点，带动其继续稳步向前发展？
潘石屹：中国城市的发展主要是靠基础设施的带动，房地产的发展也不例外。而奥运会之前北京的基础设施投资有3400亿人民币，这将把北京的城市发展提升到一个高水平。
《经济观察报》陈文雅：对目前房地产行业出现的种种迹象，您对未来一段时间房地产市场如何看？在传统的周期，每年三四月份之后，成交量会有明显回升，预计今年是否还会出现这样的小高潮，还是将持续低迷？价格走势是否会出现盘整，打七折、八折的楼盘会否成批出现？
潘石屹：从我们观察北京房地产市场的交易情况来看，三月份之后，交易量比一、二月份有了较大幅度回升。但第一季度的交易量与去年的第一季度交易量相比，还是下跌了。
至于未来房价会出现什么样的情况，还有待进一步观察。
今年博鳌亚洲论坛是质量最高的一次
网友“新闻最前线”：作为今年博鳌亚洲论坛大会的亲历者，您对本次大会的印象如何？什么话题是会议间歇代表们最热议的话题？
潘石屹：每年的博鳌亚洲论坛我都参加，这次感觉是最高质量的一次，气氛热烈、欢快。尤其是闭幕式那天晚上的文艺表演，调动起了每个国家的元首和他们随从的表演兴趣，每当表演到自己国家民族节目时，这些国家元首和他们的驻中国大使们都会跟着一起跳起来。
网友“刨根问底”：媒体称此次博鳌亚洲论坛火药味最浓的分论坛就是房地产分论坛，华远的任总在论坛上反对您的"百日剧变论"并放言，"要死肯定是银行先死，房地产商后死。"据称，此言引发了各大银行对房地产开发贷款的严查。上述情况是否属实？这是否又是媒体的断章取义？
潘石屹：历年博鳌亚洲论坛上的房地产论坛都是气氛最热烈的论坛之一。说实话，这离不开任志强的功劳，他不去的那两届就冷清多了。他在论坛上总有惊人之语。今年论坛在后面的提问环节他突然说了一句：“要死银行先死，房地产发展商后死。”没头没尾的一句话，我不知道他的理由是什么。
其实银行在过去的两三年时间，对房地产企业的贷款卡得很严，对购房客户的按揭贷款也非常慎重。银行在不断提高房地产公司自有资金的比例和客户按揭首付款的比例，应该说中国的这些商业银行和美国发放次贷机构相比，是非常安全的。但也不排除有个别银行通过关系给不符合条件的开发商贷款，这部分银行风险可能要大一些。
网友“我想创业”：听说您在博鳌亚洲论坛期间主持的创业论坛，嘉宾讨论异常激烈，在创业力和创业精神等方面有很多精彩的观点，您能跟我们分享一下吗？
潘石屹：创业论坛上的嘉宾有两派观点，一派观点认为：大学生不应该急于创业，应安安分分的先去打工。我没想到的这部分观点的代表和支持人物是创业非常成功的沈南鹏、任志强他们。另一派观点是支持大学生积极去创业的。我的观点是属于后者，但当时我是论坛的主持人，我的作用就是启发大家多发言，我自己尽可能少发言。我在这个论坛上也讲到了自己当年在海南创业时的经历和心情。
网友“天眼”：从报纸上看到您昨天去太原参加了一个城市论坛，北大的张颐武教授和第一财经周刊总编辑何力均在论坛上表示看好奥运给北京城市发展及房地产带来的机会，您同意他们的观点吗？
潘石屹：张颐武教授和何力总编他们俩的知识都非常渊博，他们的观点也很有说服力，我们三人对城市发展的观点基本是一致的：奥运会对北京的城市建设将带来正面的、巨大的推动作用。北京的城市建设借奥运会的契机至少比其他城市，例如比太原领先了30年。
网友“旁观者”：清华大学教授秦晖最近在深圳一个论坛上提出，"有贫民区的城市，并不就会比其他城市矮一头，相反却是尊重农民工等城市贫民的自由。我认为深圳完全可以率先兴建贫民区。"您对此怎么看？
潘石屹：在两年前新浪网召开的一次会议上，我就听到清华大学秦晖教授的这个观点，一开始听到时我也很震惊，但仔细思考之后，我认为他要表达的观点是：一个健康、有活力的城市应该是自然成长起来的。
三里屯是北京最好的地段之一
《北京商报》记者赖大臣：问，今年三里屯的几个大项目将陆续开业，而整个三里屯也面临着全面的转型，潘总认为从酒吧街过度到一个商圈，目前三里屯还有那些不足。
潘石屹：三里屯的地理位置非常独特，周边都是成熟的社区，包括集中了大量的使馆区。在未来形成商圈时一定要注意三里屯这个区域的融合，要强调不同功能的融合，不同档次的融合。融合，是我们在近些年来城市建设中留下的最大缺憾。
在住宅建设上，大家已经充分注意到要有高档、中档、低档，不同比例的融合。但在商业物业、写字楼和商场的规划上，大家都过分强调高档，似乎建写字楼一定要为“世界500强”建。但中国的现实是，支持经济增长和城市发展的真正动力不是这些“世界500强”，而是中国自己的企业，尤其是那些中小型企业。他们在每个城市中，对就业、税收、GDP的贡献与“世界500强”相比都是非常巨大的。但我们的开发商很少去研究这些中小型企业的市场环境、办公环境和工作环境。
我去过许多中国省会城市，他们有两条思路是非常相同的：一是都要建CBD；二是都要吸引世界500强。但仔细观察这些省会城市，世界500强根本不是这些城市经济发展的主要力量，这也是这些城市在商业物业上的好高骛远。
《北京商报》记者赖大臣：目前三里屯SOHO的状况如何，预计什么时候可以出售，将采取什么样的方式，是否会继续到山西去卖？
潘石屹：三里屯SOHO将会采取出租和出售相结合的方式。这个项目要面向全中国所有的人，山西的客户当然也不例外。我们在过去几年时间注意到，山西人的理财观念和行为很值得我们借鉴。他们很擅长置业，而且一般都看长线。从过去的经验来看，他们的置业都是很成功的。在过去几年时间，在有人发动“不购房运动”时，山西人在北京购置了大量优质地段的优质物业，在这个过程中，也使他们的财富得到了大幅度提升。
《北京商报》记者赖大臣：从太古的定位建立一个国际品牌的商业项目，是否会影响到三里屯SOHO的定位，潘总觉得走国际化道路是否可以让三里屯火起来。
潘石屹：我想，太古的定位一定会沿袭香港太古广场的高端定位。太古在走高端路线上已经积累了许多年的丰富经验，他们非常了解这些高端人群的心理。三里屯SOHO与太古的项目一路之隔，我们会与太古形成互补的局面。三里屯SOHO将做得更时尚、更有特色。
《北京商报》记者赖大臣：想知道，目前周边已经聚集了一写字楼项目，潘总您认为三里屯发展写字楼的前景如何？
潘石屹：从北京总体市场来看，缺少的不是住宅，而是写字楼、商业，但写字楼和商业一定要选择最好的地段，不是好地段的写字楼和商业是没有价值的，是不会有人去办公和购物的。三里屯就是北京的好地段之一。
网友“无我的世界”：看了你们寄来的SOHO小报,有一期三里屯的介绍,想请问潘总,您对新三里屯是怎样的看法?那里会成为新的商业"CBD"吗?
潘石屹：新三里屯和CBD这两个区域地理位置非常近，也有许多相同的特点。但相比之下，三里屯比CBD更融合一些，CBD的密度更高一些。
去台湾目的是交流，也是寻找商业机会
《环球企业家》杂志房煜：据了解，您将于下周前往台湾考察当地房地产市场，请问您是何时收到邀请的？您的考察重点是什么？
潘石屹：下星期，我们将到台湾去考察房地产市场，台湾的行程安排得非常满：第一天到台北，与台北市郝龙斌市长见面并吃饭；第二天到桃园县，桃园县县长朱立伦陪同我们参观一些项目，然后去台中，胡市长接待我们。然后还会去屏东、高雄……
这是我第一次去台湾，我想主要的目的是交流，寻找商业机会。过去由于海峡两岸的限制，我们与台湾的开发商接触得很少，这次去台湾是一次很好的交流机会。有同行告诉我，台湾的房地产市场非常低迷，我觉得正是在低迷中才有机会，如果一个市场太火爆了，那一定会有泡沫，就到了该撤出来的时候了。
《环球企业家》杂志房煜：即将实现的两岸三通对于大陆的房地产业意味着哪些商机？
潘石屹：海峡两岸实行三通对大陆，对台湾来说，都是重新出现的一块处女地，对两岸来说都有巨大的商机。
《精品购物指南》胡莲：离北京奥运会开幕仅有100天，您是否有奥运情结？关于奥运，您有什么愿望？再请寄语2008北京奥运会。
潘石屹：我们SOHO中国2008年的中心工作就是：一切围绕奥运会，一切为北京的奥运会服务。在去年年末，我们做2008年工作安排时，就做出了这个决定。
我想最重要的一句寄语就是北京奥运会提出的口号：“同一个世界，同一个梦想”。在我们大家心情苦闷时，情绪激动时，不妨想想这句话，重复重复这句话“同一个世界，同一个梦想”，许多事情我们就会想明白，我们的眼界也会开阔。
《精品购物指南》胡莲：从去年开始，业界就在对奥运年的北京楼市做各种各样的猜测，很多人觉得奥运期间，北京楼市将会一片清冷，您觉得会是一次机遇，还是一次严峻的挑战？您旗下的项目准备做什么样的努力来促进奥运会期间的楼盘销售？
潘石屹：2008年北京奥运会期间，会来许多客人，他们不光来观看奥运比赛，还会给北京带来巨大的商机，消费、购物、买楼，所以我们SOHO中国的项目会全面安排好在奥运会期间的销售准备。奥运会对北京楼盘的销售是一次千载难逢的机会。尤其是那些地段好，有较高知名度的项目。
网友“天亮请睁眼”：今年以来国内股市楼市都看跌，国外次级贷和粮食问题风波四起，各行各业日子不好过，你们公司将如何应对？
潘石屹：通过几年的调整，SOHO中国已经调整到了最佳位置，这种调整包括以下几方面：
第一，把我们的业务集中在北京，充分利用公司有限的人力、财力，做最有效率、回报率最高的事情。
第二，调整产品。从以住宅开发为主，调整到以商用物业、写字楼、商铺开发为主。
第三，把公司的财务指标调整到最健康，最有弹性的状态。
网友“咱是老百姓”：今年总理在政府工作报告中用了600字讲房价和住房问题,提出“防止房价过快上涨”,没有说要降低房价,您对此怎么看?
潘石屹：在前几年，房地产行业的争论比较多，政府要进行宏观调控，中低收入的人群抱怨自己购买不起房子，埋怨开发商的房价太高；作为房地产开发商，认为只能为市场的客户去盖房子，所以导致矛盾多、争吵多。今年总理在政府工作报告中描述出来了未来房地产市场的蓝图和框架：未来低收入人群的住房问题由政府用廉租屋去解决；中低收入人群的住房问题靠经济适用房去解决；同时明确提高了土地使用效率，防止囤积土地，规范市场。这个蓝图的制订出来后，我相信以后的争论会少一些。
