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拐还是不拐？
—今天下午和网友的聊天记录
主持人：各位网友大家好！欢迎潘总再次如约走进新浪聊天室跟我们聊一聊近期房地产以及社会上的一些热点话题。首先请潘总跟各位网友打个招呼。
潘石屹：各位网友们，大家好！
恒大能否成功上市具有标志性意义
主持人：有位网友问潘总，最近房地产公司谋求赴港上市的消息层出不穷，尽管香港股市不容乐观，但恒大，星河湾等知名房地产公司的上市步伐似乎走得很顺利，甚至据称恒大地产的融资额将超过SOHO中国和碧桂园，成为最大的内房股，您对近期将要上市的房地产企业有什么评价？
潘石屹：房地产市场和房地产的股票市场都非常关注“恒大”、“星河湾”和“龙湖”等几家知名企业的上市进程。从时间上来说，恒大应该是最早的，预计他们下个星期就将开始路演。他们上市的成功与否，对国内房地产公司能否继续在海外资本市场融到资金具有标志性意义。同时，它也对中国房地产市场中人们的心态发生很重要的影响。房地产是资金密集型的行业，任何一个国家的房地产市场都离不开资本市场和银行的支持。
主持人：“小狮子”问潘总，08年一季度银行贷款开始发放，房地产开发商期待的贷款松动并没有出现，据悉，银行不仅审贷更加严格，而且针对房地产开发商的贷款额度大幅减少，目前，不少项目至今还没从银行拿到一分钱。请问潘总，这是否会逼迫开发商采取降价促销的方式，迅速回笼资金，以解燃眉之急，是否会出现房地产开发商从2007年“抢地”变成2008年“抢钱”呢？
潘石屹：在影响房地产发展的诸多因素中，银行按揭贷款政策的变化是最大的因素。不止是按揭贷款的有或没有，哪怕是按揭贷款成数发生变化、利率发生变化都会对房地产市场造成非常大的波动。自去年下半年起，银行开始控制按揭贷款的规模，尤其是各个银行对二手房的按揭贷款在去年年底时就基本都停了。市场上对房子的需求如果离开了银行按揭贷款的支持，没有了银行按揭的支持，就会大幅度地锐减。任何一个国家，人们在购买房子时都要依靠银行按揭贷款，只是依赖的程度有所不同。美国次债危机就是银行按揭贷款成数太多了造成的。 开发商的资金来源有三个途径：第一是销售收入，如果银行不放或者少放按揭贷款，销售收入会受到很大的影响。第二是银行贷款，这里指的是开发贷款，现在对房地产开发商的贷款也很少。第三条途径就是去资本市场融资，这条路子看来也非常困难，标志性的事件就是广州恒大地产、重庆龙湖地产等在香港的上市能否成功，它们最终能否上市将说明这条路在08年是敞开还是被堵死了。 当然，银行对放按揭贷款的慎重态度，也与美国次贷危机对人们的心理影响有很大关系。
和全国两会代表在《大家看法》节目中讨论西部教育问题 主持人：“焦点房地产网”的银鹏问潘总，“两会”就要召开了，您有没有通过什么渠道对政府提出建议？ 潘石屹：昨天在中央电视台《大家看法》节目中与几位全国人大代表、政协委员，包括上一届的全国政协委员张贤亮一起讨论如何解决西部的教育问题。大家提了许多建设性的建议，谈得最多的是西部教师短缺的问题，目前有些西部学校有六、七十个学生，却只有一名老师。“代课教师”也是一个大问题，如果政府用“一刀切”的办法把代课教师全部打发回家，西部的师资力量就更匮乏了。 我们一起讨论的详细内容大家可以留意中央电视台12频道的《大家看法》节目。
主持人：“24K纯爷们”问潘总《大家看法》节目什么时候播出？
潘石屹：这个节目会在全国“两会”期间会播出，具体时间我会在自己的博客上预告，请大家注意。《大家看法》节目录制现场
我在倾听著名作家张贤亮老师的观点
来自甘肃宕昌县的小学老师、学生和教育局赵局长
全国人大科教文卫委员会柳斌委员
主持人张绍刚和全国政协委员葛剑雄教授在听取大家对西部教育的建议
左为北京理工大学教育科学研究所所长杨东平教授，
右为全国政协常委、民进中央朱永新副主席。
主持人：有位叫“丑恶旧世界”的网友问潘总，全国的“两会”就要召开了，大家都对中央政府正在着手实行的“大部门制”机构改革拭目以待，听说现在的中央政府部门将被合并和重组，以避免一些政府部门的职能交叉和权限冲突，建立统一、精简、高效的服务型政府，您对这一改革怎么看？
潘石屹：我们面临一个新世界，中国正走在这个新世界的前列，这个新世界是以网络信息、市场经济为主导的时代，与以往的工业革命、计划经济时代是不一样的，在这样的时代，政府若想起到很好的管理和协调作用，它的机构设置一定是多元化、大部门的，这样协调起来才会容易。我们看到以前一个政府的红头文件常常是由九个部委，甚至十几个部委联合下发，这么多部委之间的协调过程一定是非常复杂的，如果有大的部门来管理和协调，会容易得多。管理机构的调整也是随着社会的进步而变化的。
以更自信的目光看待中国房地产市场发展
主持人：《北京青年报》记者余美英问潘总，现在房子交易量大幅萎缩，您认为开发商还能坚持多久？ 潘石屹：的确，从南方的一些城市开始，房地产的成交量在大幅度萎缩，原因与大的经济环境和人们悲观的情绪有关；另外主要是与银行限制按揭贷款有很大关系。但是，我要说的是中国人对房子的基本需求并没有改变。当我们经过这一次又一次的起伏，一次又一次的考验之后，我们对未来的发展方向就会看得更清楚，我们就能以更自信的目光看待中国房地产市场发展。
主持人：《上海第一财经日报》的记者郝倩问潘总，王石说因为存量土地消化较快，预售融资的功能不断弱化，所以未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。由此判断，房地产市场未来矛盾仍旧是供应不足，这与业内所说的三、四月市场回暖的言论相贴合，您认为从目前的情况看，三、四月份时的市场环境是否会有较大改善，今年一些城市所定下的60%的房子由政府实施的基调，是否会对拉低中低价位的房子产生影响？
潘石屹：上次在上海做《头脑风暴》节目时，王石列举了一大堆全中国房地产市场的数据。我手头仅有北京过去几年房屋销售和土地供应的数据，所以对谈全国的情况没有确切的数字支持，对北京的市场了解得更多一些。就北京而言，只是在07年下半年，尤其是12月份，北京公开出让土地的量才有所增加。而在此之前三、四年里公开出让的土地数量非常少，土地的短缺是北京房地产发展的一个瓶颈问题。当然，在07年有许多房地产上市公司大规模圈地，囤积土地不开发，也加剧了市场土地供应紧张的局面。所以政府出台所以出台了“一年不开发的土地要收滞纳金；两年不开发的土地要无偿收回”的规定，让这些土地尽快变成房子，以满足市场对房子的需求。 从土地的供应量来看，房地产最大的特点还要看区域，比如在北京四环内供应的土地量在过去几年里一直是非常非常少的，不足土地供应总量的10%。政府在过去几年里实施的保障性住房政策，使这类住房在08年可以真正供应到市场上，这的确会对拉低中低档房的价格产生重大影响。这一两个月市场的表现就是这种影响的具体体现。
主持人：《焦点房地产网》的银鹏问潘总，今天有“万科中粮”项目降价的消息，这是不是说降价风潮已经席卷到北京了？
潘石屹：在春节前万科就已经大规模降价了，在北京的降价肯定是万科降价整体计划的一部分。我想，其周围的住宅项目一定会受到影响的。尤其是北京的开发商，由于银行开发贷款的限制，国内外上市道路的受阻，资金都非常紧张。每家公司的情况都不一样，我主要是指现金流的安排不一样。这与企业的大小没有关系，有些大企业资金也可能很紧张，俗话说：“一分钱憋死英雄汉”。这些企业采用降价的方式，保住企业的生命是可以理解的。
主持人：有位来自上海的网友问潘总，他身边的朋友十个中间有八个都买不起房子，他想问是不是应该把他自己定位为社会底层人士呢？
潘石屹：我们现在说的买房子，大部分人认为都是要买新房子。确实，即便是像上海、北京这样的大城市，每年也只能建造出十几万套新房子，远远满足不了市场的需要，所以您的十个朋友中有两个朋友买得起房子，按概率来说就是有20%的人买得起房。如果靠政府供应的土地和开发商的能力一年满足城市中20%的人对房子的需求，也是不可能完成的任务。所以只能通过多个途径来解决，比如租房子，或者购买二手房。
主持人：《上海证券报》的记者于冰冰问潘总，现广州限价房被报道有水份，有很多大户型、复式、别墅等等，还有一些限价房销售给了大型企业的内部员工，您认为这些乱象的根源是什么？
潘石屹：政府过去几年出台的房地产政策绝大部分是针对如何解决中低收入人群的住房问题，即政府保障性住房政策，如要求严格执行“90平方米以下的户型占70%”等，经济适用房、限价房的规定更严格。如果借着限价商品房的名义建别墅、豪宅，这与政府千方百计要解决中低收入人群住房问题的政策是相违背的。政府一定会出面制止这种行为的。
主持人：有位北京网友问潘总，您多次强调，高价楼盘不会降价，8000元/平方米以下的房子会降价，请问您的根据是什么？
潘石屹：因为8000元/平方米以下的房子，受政府保障性住房，如经济适用房、限价房的影响更大一些，这些保障性住房在08年市场上的供应量比前几年会有显著的提高，8000元/平方米房子的竞争对手非常多，而且这些保障性住房在成本、税收等各个方面比普通商品房更有优势。 另外，从过去几年北京公开出让土地的情况来看，五环之外的土地供应量是非常大的。而这些房子的价格一般都在8000元以下。
主持人：一位来自宁波的网友问潘总，现在开发商总在分析“中等收入人群能否买得起房”，但却闭口不谈自己的建设成本，您说这开发商坏不坏啊？
潘石屹：对那些上市的房地产公司来说，其建设成本、利润和税金在年报或半年报中都会写得很清楚。你如果关心的话，可以随时去查看。
主持人：有位北京的网友问潘总，很多人认为08年房地产业有很大的风险，特别是08年底这些风险会凸显，您怎么认为？
潘石屹：我认为未来，特别是08年，09年，房地产行业存在着很高的风险。这种风险主要是来自于法律的风险，问题主要集中在土地。如有许多的开发商在集体土地上盖房子，拿出这些房子来销售，就是大家常说的“小产权房”，这隐藏着很大的法律问题，而且涉及面非常大，一旦引爆，我想可能会成为很大的社会问题。还有一些是在工业用地上建商品房，并进行销售，这些项目的风险和小产权房的风险是一样的。 正常的房地产市场上我不认为有什么风险，尤其大家担心的美国次贷危机类似的风险，在中国不可能发生，原因我在以前的网聊谈过了。
主持人：来自黑龙江七台河的网友想让潘总预测一下住房按揭贷款的利率是否还会继续上调？
潘石屹：住房按揭贷款的利率一般是跟随着银行贷款的利率进行调整。除非是七、八年以前，国家为了鼓励住宅的按揭贷款，出台了一个优惠利率的政策，从银行的利率来看，中国目前上调住房按揭贷款利率的可能性不是很大。
主持人：北京的网友问潘总，您对中大恒基刘益良是怎么看的？
潘石屹：做生意一定要遵纪守法，遵纪守法对商人来说是最好的保护。没有什么比法律的保护更可靠，更安全的了。作为商人最忌讳的是离开了法律的保护，那是非常危险的。无论发生任何事都要切记：法律是我们最好的“盾牌”。
主持人：来自上海的“贱买萨达姆的房子”问潘总，中国的通胀快要赶上经济增速了，这时央行慌忙调控，有没有可能是通过打压房价提高对内的购买力，看上去，如果不打压房价，他们找不到办法让日用品和粮食的价格降下来，因为这次的通胀有全球性的特征。您对此有什么具体建议？
潘石屹：中国这段时期的通胀比较高，与全球性的通胀有关，如粮食的价格上涨，所以政府一直实行着从紧的货币政策。我理解政府的宏观调控就像司机开车一样，车要偏向左边就朝右边微调一些，车要跑到右边时就朝左边微调一些，保证它在一条正确的道路上前进。一个好司机的标志，就是不在马路上“拐8字”。
马云有了“豆浆”，加点“卤水”就能点出豆腐
主持人：还是这位“小狮子”网友的问题，最近两位中央政治局委员，上海市委书记俞正声和广东省委书记汪洋不约而同地对阿里巴巴董事局主席马云表示了高度赞许，一位提出“上海为什么不出马云”，一位力邀阿里巴巴去广东发展。目前，网上热议“马云为什么这样红”，您作为马云的好朋友，能不能聊聊这其中的原因？ 潘石屹：中国未来经济真正主导型的力量、最有活力的力量是那些千千万万家中小型企业，他们目前的生存状况还比较差，金融市场对他们的支持也很有限，但是这些企业是最有生命力的、最有耐心的。像阿里巴巴这样的互联网企业对这些中小企业的成长起到很大的推动作用。试想一下，这千千万万的中小型企业，如果没有互联网的支持，就是一盘散沙，他们的力量、创造力很难聚集起来，但是有了像阿里巴巴这样的互联网，他们的力量就会凝聚成一股绳，他们的产品无论在任何地方都可以进行销售，而且销售成本低极。这些千千万万的企业也正是解决中国绝大多数人就业问题的出路。 我们去阿里巴巴公司参观时，在屏幕上看到的中小型企业有几百万家，这是不可思议的数字。未来的发展空间一定是非常大的，因为它和中国经济的成长，发展的方向是相吻合的。当然，互联网是跨区域的，无论阿里巴巴的网站在什么地方，在哪个省，哪个城市，都不重要，重要的是它会在未来中国经济发展的过程中起到很大的推动作用。 对马云的这些企业来说，已经有了许许多多的“豆浆”，加点“卤水”，就能点出豆腐。企业就会有快速的利润增长。马云出席SOHO中国的上市庆祝晚宴
主持人：“24K纯爷们”问潘总，您怎么看待发生在日本的“有毒中国饺子事件”？
潘石屹：食品安全是每一个人都非常关注的问题，也最容易成为媒体关注的焦点。前几天我在网上还没有看到有关部门对这一事件做出最后结论，但我想，任何类似事件的发生，都会受到当地人们的高度关注。主持人：余美英还有一个问题，她说他们报社急缺奥运重点赛事的门票及开、闭幕式的门票，如果您有渠道得到这些票的话，希望提供帮助。
潘石屹：我没有这些门票，我也是凭身份证号在网上抽签的。大家都想去看奥运会的开幕式、闭幕式，门票一定会非常紧张。
未来SOHO中国的开发模式还会以销售为主
主持人：来自广东的网友问潘总，SOHO中国什么时候发布07年年报？业绩与SOHO中国招股书上的预测有大的偏差吗？SOHO中国下一个新的项目会在哪？ 潘石屹：预计下下周SOHO中国就会发布07年的业绩公告。发布公告的时候，您关心的这两个问题都会有答案。
主持人：来自北京的“胡桃夹子”问潘总，在商业地产的开发上，SOHO中国一直以销售为主，造成一些商业项目在出售后产生经营问题，您如何看待这个问题，您是否会在未来考虑由销售转为持有经营？
潘石屹：SOHO中国在项目开发上永远不变的原则是：市场上需要什么，我们就开发什么。从目前来看，北京的市场最需要的还是商业和写字楼。我们的商业项目开发不是以大的Shopping Mall为主，而是以商业街为主。在商业经营的过程中，商家的起起伏伏，生意的热闹清淡都是很正常的事情。在未来，SOHO中国的开发模式还会以销售为主。
主持人：好，今天的聊天就到这里，谢谢大家，也谢谢潘总，我们下周再见。
潘石屹：谢谢大家，下周见。
