爱华网在深圳地荒已久的中国海外发展有限公司（00688.HK，以下简称“中海”）终于成功补货。 11月28日，中海以20亿元成功竞得位于深圳尖岗山一幅面积为15万平方米的纯住宅地块，这幅地块也成为深圳今年新的总价“地王”。 作为深圳近年来少见的低密度豪宅用地，尖岗山地块的公开招标引来各大房企竞争。除了中标者中海，参与此次拍卖竞标的房企还包括万科与招商的联盟、佳兆业、深天健等企业。 中海因此付出的代价也不小。除了支付20亿元的出让地价，按照约定，中海还将承担建设深圳当代艺术馆与城市规划展览馆，并运营管理20年。两馆的建设和经营的“捆绑”拍卖，将考验文化产业运营经验不多的中海地产。 高代价中标 据出让土地的公告显示，尖岗山地块位于宝安西乡街道尖岗山地区，土地面积为151787.21平方米，土地用途为居住用地，使用年限为70年，容积率≤1.2，总建筑面积182100平方米。 按照中海20亿元的中标价，该幅地块的楼面价为10983元/平方米。以尖岗山过往拍卖的最低楼面价纪录18875元/平方米来看，中海是“赚大”了。 但有业内人士指出，这仅仅是单纯从土地成本折算出来的楼面价格，而未计入隐藏的巨额成本—承担“两馆”的无偿建设和20年期的投入运营。 事实上，业内人士多认为，该块地块出让的捆绑条件较为“苛刻”。地方政府在出让土地时要求配建保障房的情况较为多见，但要求这么大规模地配建公共建筑，且为异地配建，在深圳的土地出让史上属首次。 根据招标公告，深圳当代艺术馆与城市规划展览馆两馆拟建总面积为88184平方米，无偿代建需建设资金18.6亿元，二次布展及装修需3亿元。另外，自中标之日起15个工作日内，上交3亿元作为两馆运营专用资金。在20年运营期内，中标人还应将每年不少于3500万元人民币或总额不少于7亿元人民币的资金汇入两馆发展资金账户，以满足两馆运营管理的需求。 综上两馆的建设和运营费用，加上中标地价款的20亿元，中海实际需陆续投入的综合成本为48.6亿元。以该幅地块可售的建筑面积178500平方米计算，折合的实际楼面价格应超过27000元/平方米。 但以上的综合成本价和实际楼面价格，未得到中海地产的确认。 中海地产相关人士仅表示，中海在尖岗山地块的竞标中已充分考虑捆绑条件中两馆的建设开发和运营的全部成本。未来在深圳当代艺术馆与城市规划展览馆的日常运营管理中，中海也不会获取任何的收益。 “未来两馆的运营若产生收益，虽中海并不能从中获取一分钱的收益，但这能帮助中海减少对运营成本的投入。” 中海相关人士向时代周报记者说道。 上述这位人士还指出，从开发成本的资金压力考虑，除了一次性缴清20亿元地价，其余的公建费用是陆续投入的，这相比一次性用50亿元去拿地，公司的资金压力相对较小。 “尖岗山是定位为低密度住宅的高端生态社区，操作高端豪宅项目，中海是熟手。此外中海对建造成本有严格的控制，相信可以很好地消化尖岗山这个‘地王’项目。”一位深圳资深地产人士说道。 但这位人士也指出，尽管对中海的共建配建的丰富经验不容怀疑，但对“两馆”未来的经营管理，对中海而言，则是一大考验。 急切渴望深圳拿地 位于深圳宝安的尖岗山，是招商和华侨城大力打造的豪宅区域。中海此次“高代价”进入，颇让人感到意外。 根据尖岗山过去的土地拍卖记录，2003年12月，尖岗山第一次拍卖的土地便由招商和华侨城联手以5.8亿元拿下；2004年11月和2009年9月的两次土地出让，均由招商以及华侨城高价拿地。中海均参与过这三次的尖岗山地块拍卖，但最终成为“旁观者”。 在多数业内人士看来，该地块毗邻招商和华侨城联合开发的“招华曦城”，加上此次捆绑的出让条件，应是为华侨城所“定制”。但结果是，华侨城并未出现在竞标的现场，而让无文化经营经验的中海高价“意外”中标。 中海此番高价拿地的背后，也透露出其对回归深圳市场的“渴求”。 中海今年前9个月，累计新增土地储备435万平方米，其中新增权益土地储备407万平方米。10月份，中海又大手笔在大连市、杭州市及沈阳市共新增项目3个，总权益发展面积74.14万平方米。 尽管中海今年的土地储备进账均不少，但深圳作为中海在华南区域的重点城市，其土地储备却一直捉襟见肘。
近年，中海在深圳极少有土地进账。查阅过往资料，2007年中海以总价7亿元竞得深圳龙岗大运中心城五星级酒店及住宅用地之后，几乎没有在深圳新增土地储备。 为巩固深圳市场，不被遗忘，2011年5月，中海地产以7900元/平方米竞得位于龙岗区一宗安居房用地。该幅地块是政府为完成保障房的推地计划，由于出让条件几乎“无利润空间”，开发商普遍参与热情不高，曾导致挂牌出让时间两度延期。 同为国企，中海在深圳的拿地能力远不如招商地产、华侨城。同时，中海对高价拿地一直较为谨慎。对于较多开发商参与的旧城改造项目，中海仍持观望态度少有参与。而这导致中海在深圳的土地储备严重不足。 当然，有充裕的现金作为支撑，是中海在土地市场表现积极的动因。今年前10个月，中海实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9%，已经提前完成全年1000亿港元的销售目标。 另外，11月8日，中海拟发行两批债券总值10亿美元（约78亿港元）的公司债，已经获得12倍的超额认购。
