爱华网净负债率290% 四处扩张债台高筑 一份200亿元的保障房大单，让中天城投集团股份有限公司（000540.SZ，以下简称“中天城投”）从去年起，摇身变为西部最大的保障房民营房地产商。 2011年3月，作为贵州龙头房地产企业的中天城投与贵州省政府签订了《贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议书》，承担贵州省“十二五”期间全省一半的保障房任务。按照协议，中天城投5年内将在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套），总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。 也正因为这份框架协议的签订，中天城投被誉为全国保障房开发受益第一股，股价在二级市场上也一度遭到爆炒。 不过，在上述利好消息发布至今的一年多时间里，中天城投鲜少公布其保障房项目的具体进展。而据时代周报记者日前了解，或受困于资金难题，中天城投5年内恐怕难以完成20万套保障房的开发量。 让中天城投保障房计划步履蹒跚的最大原因，归结于公司资金的捉襟见肘。2012年前三季度中天城投营收总计21.1亿元，且账面上仅有货币资金16.6亿元，更为关键的是，公司前三季度净利仅3.84亿元，而85%的部分还来自于政府补贴的3.28亿元。不过，即便公司净资产负债率高达290%，但在拿地以及跨行投资上，中天城投依旧不手软。 保障房项目资金缺口大 中天城投在公司2012年中报里披露称，其首批保障房项目“渔安新城公租房”和“白岩脚公租房”已在2011年分期开工建设，开工总建设面积约为164万平方米，截至今年上半年，共完成主体施工面积约65万平方米。 而在今年7月19日，贵州省住建厅副厅长杨跃光一行到上述保障房项目现场督查进展时，中天城投集团保障房项目相关负责人也公开表示，上述两个保障房项目，合计提供19672套房源，预计分别于2013年底和2014年底竣工，今年内共计划完成投资约10.5亿元。 不过有知情人士对记者透露，年内的保障房投资计划恐不能如愿达成。时代周报记者按照公司2011年年报和2012年半年报数据整理发现，截至今年6月底，中天城投在保障房建设方面合计投入仅约1.54亿元，即便加上今年1月公司已收到的政府保障房补助4.03亿元，总投资额也不足5.6亿元。 即使上述两项目按照中天城投的计划顺利竣工，那么到2014年该公司完成的约19672套公共租赁房，也仅是5年20万套目标的10%不到。 日前，中天城投董秘李俊对时代周报记者称，“当时签订的只是框架协议，具体执行情况只能看具体协议。”据他透露，5年20万套的开发量，是有前提条件的，比如约定了中央政策、银行信贷、证券等多方面对企业的支持。如今支持并未完全到位，这个量预估完不成。 中天城投某内部人士还对记者分析称，由于地方政府限定保障房的利润为总投资额的3%-5%，就保障房项目本身而言，特别是廉租房和公租房，几乎是没有利润的，除非借此打开银行直接融资的阀门。但目前银监会管控严格，很难实施。 此外，按照中天城投管理层的想法，未来预计还会适当控制保障房方面的投资规模。“保障房现在只做了两个项目，并无其他开工在建的保障房项目。如果监管部门不能为保障房建设提供额外的资金支持的话，作为公司，履行下社会责任就可。”李俊续称，如果不顾自身资金实力去扩大投资开发保障房，对广大股东也是不负责任的。 资金难题是中天城投眼下面临的最大门槛。中天城投财务副总杨再勇在今年年中业绩报告会上曾否认保障房资金难题。他表示，签订的这个协议，只是一个总体的发展规划。在项目具体实施时，还要根据国家政策条件、企业经营状况，确定分阶段目标，予以分解并逐步落实。并非是在某一时点，集中投放200亿元资金的概念。不过，早在去年7月份，中天城投旗下渔安安井回迁安置房项目被爆停工时，李俊曾对媒体表示：“停工是被迫的，有些事情我们不好说，但公司保障房项目资金需求缺口比较大。” 频繁信托融资债台高筑 除了保障房，中天城投需要资金输血的地产项目亦不在少数。
根据申银万国测算的数据，中天城投计划2012年实现新开工403万平方米，竣工152万平方米，分别较2011年实际完成量增长132%和24%，资金存在较大压力，仅所需的工程款，中天城投就需投入60亿元。 另据时代周报记者了解，中天城投还参与了多项政府合作项目，如去年9月，中天城投与政府签订了BT模式建设贵阳市规划展览馆及参与筑城广场项目等合作改造议案，现已陆续需要投入资金，总投资额高达13亿元。 但上述投资，与公司手里未来方舟、国际金融中心、假日方舟等项目动辄几百亿元的大规模投资相比，还仅是毛毛雨。 以“未来方舟”为例，这是目前中天城投最看重的项目。根据项目简介，“未来方舟”整体占地达到9.53平方公里，其中建设用地接近5600亩，总建筑体量720万平方米，除了四栋超高层建筑，还包括一座规模堪比东部华侨城的主题公园以及500万平方米住宅商品房。项目同样计划5年内完成全部开发，投资规模达到600亿元，其中目前正在进行的一期开发，总投资额约为303亿元。 今年3月份起，未来方舟低价入市，数次小规模开盘回笼资金，时代周报记者根据贵州筑房网上的数据统计显示，截至目前，该项目累计预售出6664套房源，并宣称销售额已超25亿元。不过面对300多亿元庞大的资金需求，该项目还是背上现金流困难的舆论包袱。 “未来方舟目前仍有多种融资渠道可以选择，由于项目土地产权被分成了数十块，如果整块土地拿到一家银行抵押并不现实，那么可以分别将这些地块拿去不同银行作抵押贷款。”中天城投知情人士对记者透露称，至于最受争议的四栋超高层建筑，开发是有弹性的，如果资金紧张，可以推迟开发。 另外，公司目前正在与信托公司合作。“信托融资的成本无非比银行贷款高一些而已，并不会给公司构成太大问题。”上述知情人士称，而一些投资机构也对未来方舟项目内的商业地产兴趣强烈，表达了股权合作的意向。 日前，中国信托业协会网站陆续公布了11只中融信托-中天城投财产权信托计划，按上限计发行规模可达10.8亿元，用于中天未来方舟、贵阳市展览馆项目、筑城广场BOT等项目的工程款支付。 李俊对时代周报记者表示，临近年底，银行没有多大的贷款额度，寻找多种渠道融资才能保证公司项目的正常进行。借用信托融资，有利于资金的稳定，主要是为了项目推进，加快项目的进程。 债台高筑，也让中天城投早已紧绷的资金链更加危险。公司三季度报内容显示，其净负债率高达290%，在A股房地产公司中排名第三。如果净负债率超过1，说明全部股东权益尚无法偿还银行负债，公司处于高危运行的状态。 高负债下扩张不减 事实上，自2009年起，中天城投负债率过高的问题一直存在。2009年全年公司净负债率均超过100%，2010年公司净负债率最高点接近200%，2011年净负债率更是一路飘高，截至今年竟高达290%。 “这是近三年公司负债的最高峰，偿债压力大。”长江证券分析师刘俊称。 不过，在现金如此紧张的背景下，中天城投仍忙于四处扩张。 根据中天城投的公开信息，时代周报记者粗略统计发现，今年至今，公司已耗资约21.73亿元在贵阳获取18幅土地。除了房地产，中天城投还涉猎诸多行业。记者发现，包括矿产、旅游、文化产业等在内的多个热门领域，公司几乎每次都在第一时间积极参与，并投资不菲。 9月17日，新华网消息称贵州省两大重要公共文化设施建设项目—贵州歌剧院和国内一流的IMAX影城在贵阳市开工建设，该项目占地总面积约6万平方米，由中天城投规划建设，总投入约15亿元，预计2年内完工。 谈起今年来的热点题材，“页岩气”是一个绕不开的话题。根据今年9月10日发布的 《国土资源部页岩气探矿权招标公告》，中天城投所在的贵州省共有5个区块进入此次招标范围。对于这样的机遇，中天城投也表示不会错过，并公告宣布参与国土资源部页岩气招标事宜，预计投入不菲。 在此之前，旅游股受到市场追捧之时，中天城投也宣布置换入三联乳业的乌当奶牛场基地，并将该基地进行旅游开发。此外，中天城投追寻市场热点的投资，还包括贵州遵义小金沟锰矿、煤炭重组等。 “公司追求多元化发展既是未来的看点，也反映出当前主营业务发展遭遇了瓶颈。”上述长江证券分析师刘俊称，这主要有两方面原因：一是房地产调控政策影响了地产的需求增长，而贵州省煤炭产业整合速度低于预期；二是贵州房地产市场容量有限，而公司外省扩张的优势并不明显。 只不过，上述多元化投资在运作两三年之久后，目前仍未为中天城投带来实际收益。据时代周报记者了解，中天城投所涉足的矿产和文化产业均未步入正轨。 李俊也承认，目前煤矿整体的价格不高，风险也挺大，所以公司暂缓煤炭整合工作，主要精力还是放在房地产上。他坦言，在这么高的负债水平上，还去投资高风险的行业，不是明智的选择。中天城投还会重点运作最熟悉最拿手的房地产。 “再高速扩张，会面对较高的财务风险。但是在短期内，公司战略不会调整，还会维持一个比较高的负债状态。”而按照李俊的意思，中天城投还将积极拿地，并争取尽快在其他经济发达区域的城市获得地块，并走出贵州。据他介绍，公司目前权益的土地储备面积为1000多万平方米。
