爱华网农地开发：最具操作性的商业机会
对于农村来说，最有价值、最重要的资源是土地资源。
土地是中国农业最重要的战略资源，但是，它却无法按照经济规律进行优化配置。《土地法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。原来，农民得到的“责任田”是“集体财产”，其所有权和使用权相分离，“土地的使用权不得出让、转让或者出租”，当然也不能抵押，即这种土地几乎没有直接进入市场的可能。由于土地为“国家”所有，所以又会被“国家”强制性地“征用”。因之，农民与土地的关系，是一种不负责任的、短期的关系。事实上，中国农村的集体组织已经出现“虚壳化”倾向。
因此，从根本上解决农村问题，首先需要大力推进农业产权体系的创新，重构农村土地使用权关系，促进农业经济要素流通和优化配置，使土地使用权在不同主体之间的进行优化组合。我们需要重点解决的是尽快建立土地产权关系的制度保障体系和土地产权分离机制，并使法律所有权与经济所有权分离、国家与农民双重所有的土地产权有序运营；我们需要按照市场规律配置土地资源，并构建专业的土地使用权市场，缔造地产交易的中介服务组织和农地产运营商，建立土地银行或土地融资公司，当然，也可以借鉴国外经验，走农地证券化道路。
对新农村实业来说，农地产运营商是当前条件下最具操作性的商业机会。
要改革土地政策，政府就必须尽快修复农民对于土地的产权残缺，赋予农民对于“责任田”的完全财产权或准完全财产权，完全的财产权应包括所有权和使用权，以及由此而衍生的自由出租、转让、抵押等处置权等，为农业土地使用权的市场化提供基础条件。
农地产运营商的运营原则，是基于农业土地所有权不变、农业用地性质不变的前提下，在不改变农业用地性质的基础上，可以对农业用地在种植业和养殖业之间置换，也可以通过大规模购并和集约化经营，获得高效益。
上图显示，中国种植业产值在快速下降，而养殖业产值在快速上升。这就意味着大量的种植业用地，需要置换为养殖业用地。假设种植一亩小麦的田间管理成本是100元，而套种四季草种，管理一亩牧用草场的管理成本是60元，结果种植牧草的收益大大高于种植小麦，当然就应该进行养殖业用地的置换经营了。农地产运营商（农业种植业企业或养殖业企业）可以通过企业经营行为，购买其土地使用权，进行集约化经营管理。
有机农业：农地经营化的可操作模式
2006年4月29日，国家主席胡锦涛签署了《中华人民共和国农产品质量安全法》，此法将在2006年11月1日正式生效。有识之士在这一重要的政策信号中，包含了巨大的商机。它意味着中国农产品的升级正式启动，并进入法制化的轨道。“有机农业”的产业化经营将是未来农地经营化的一种实践操作模式。
安全农产品不仅是关乎国民的健康与安全，更是产业升级的重大契机，可带来无穷的商业机会。
安全农产品，大体上可分为三个层级：无公害农产品、绿色农产品（A级和AA级）和有机农产品，有机农产品是安全性最高也是附加值最高的农产品，也是商机所在。
可以想象，从安全农产品种植业，到安全农产品市场和消费，将形成一个新商业机会链。一些有识之士，已经捷足先登，开始有机农产品的生产经营和商业经营。
有趣的是，越贫穷落后的地区，越具备有机农业的优势条件——较少的工业污染和环境污染、廉价的劳动力、宝贵的天然资源等等，会成为发展有机农业的先天优势。推进中国中西部地区的经济发展，不能只考虑引进工业、制造业，而应该多考虑一下发展有机农业种植（有机耕种）的商业机会。
有机耕种是一种农业的操作模式，在这种模式中，生产者以尊重环境的方法去生产、处理及加工。其实，其意义还不单是产品本身，更是由生产以至送到消费者手上的整个过程，是否符合有机精神——即人们用一种新的消费方式强化正义的经济力量，创造绿色的市场空间，协力推翻即时害死全人类的灰色经济。
发展有机农产品的绿色产业，并不是一种低级的经济形态。相反，在工业经济发展到已经严重危及人类自身生存环境安全的今天，大力发展以有机农产品为主的绿色产业，不仅可以大大降低能耗和污染，也可以平衡工业产业与绿色生态产业的比重。更何况绿色有机农业产业更有利于广泛吸纳农村劳动力，并具有更高的经济价值。
城市的扩张往往是基于工业发展基础的扩张，像一头贪婪的巨兽，常常是在大量吞噬农村资源的基础上，释放城市压力。而在农村的土地上培育高效的农业产业，以经济引擎推动农产城市化的发展，则是不同于城市扩张的另一种方式。我主张努力遏制城市工业和农村工业的发展速度，大力发展基于农业产业化升级的绿色产业，以农业产业现代化带动农民工就业和农村城市化的发展，保护农村自然生态、经济生态和人文生态的和谐发展。也就是说，农村产业结构的升级，不是一般意义上的工业化升级，而是农业现代化的升级。我们吸收工业化的管理手段，但我们不主张将农村工业化。
总之，新农村实业，不是将农村变成工业制造业的场所，而是基于农业自身的产业升级。中国新农村实业的发展，要基于大产业、大市场、大品牌的思维方式，大力推进优势农产品的现代化和国际化，以强势农业企业带动低级农业的发展，从“质”入手，解决“量”的问题，从龙头企业入手，引导农业资源向优势企业集中，从农业商会入手，改变农业企业和农民的组织机制，彻底实现农业的产业升级，整合农业的产业资源，塑造中国农业的强势品牌。
案例
农地开发商东升
农业地产商概念的内涵并不新鲜，凡是经营农地产，并凭借农业土地创造商品价值的，都是农业地产商。但广东从化吕田镇的一家企业却颇有看点。
在广东从化吕田镇，一大片郁郁葱葱的山林间，悄然立着一块东升农庄的标牌。让人意外的是，这个标牌的主要内容不是大号的“东升农庄”，而是突出展示了“有机”两个字，并精心梳理了为什么投资从化吕田镇的六大原因：
发展有机之初，经过对数百个村镇的甑选，最终选择了从化吕田，因为吕田的得天独厚，因为吕田专为有机耕种而生。
四面环山，空气自然清新；
作物以充沛的天然山泉水灌溉；
原始垦荒地，无种植历史，土质纯净；
。。。。。。
正是这块奇异的牌子，使我们窥见了一个奇异的企业：农业地产商广东东升农场有限公司。
★树立在吕田镇东升农庄的标牌，表明了东升农庄选择从化吕田镇的原因。
东升农场史
广东东升农场有限公司并非广东本地企业，而是香港区泰记农副产品有限公司在国内投资的独资企业，董事长区景泰从1992年开始就进入番禺建立东升农场，曾分别于钟村、灵山、黄阁镇建有过种植及加工基地，最多时面积达8000多亩，以公司+基地+农户的形式带动番禺蔬菜种植10000多亩。1999年被广州市政府确定为重点农业产业化龙头企业，2003年被广东省政府定为省农业产业化龙头企业。
借用香港区泰记的市场营销网络，东升农场的各类产品迅速进入日本、加拿大、美国、欧洲、新加坡、香港等国家和地区。同时，通过各大连锁超市，东升蔬菜率先摆在了珠三角各大城市的超市里，如沃尔玛、山姆、百佳、吉之岛、好又多、菜蓝子、华联等。2004年，公司销售收入达2亿元，出口创汇800多万美元。
区景泰和他的东升农场都是典型的农业地产开发商。以前的开发，是以保证农地产品标准、优质、量大为目标。但是，随着中国市场经济的逐步演进，各类产品迅速从短缺进入了品质时代。受此影响，市场对农产品的品质要求越来越高，从最初的“吃饱”，到以后的“营养”，再到“无公害”、“绿色”，然后迅速转到更高标准的“有机农产品”。
东升要做有机产品的探路者，农地的开发经营模式必须进行新的创新。东升农场的农业地产经营模式必须发生质的变化。
受严格香港市场体制熏陶多年，区景泰从一开始就着力建立一整套完全符合国际市场准入条件的种植和生产体系：
一是完善农业机械工具及先进的加工设施设备。1999年，东升农场有限公司被广州市纳入蔬菜龙头企业基地，拥有钩机、打田机、中耕机、松土机、开沟机、前推后悬推土机、大型五华犁、24片大型杷封口机、电动喷雾器等农业机械工具50多台，拥有一条龙加工、包装设备、储藏冷库。建立了一个720平方米日吞吐量150吨的蔬菜回收产品处理加工车间和970立方米的冷库，并拥有运输车6台。目前，东升农场在番禺的生产及加工基地共建成2300余亩的自动喷淋系统、13000m2的现代化育苗棚、10000 m2的现代化蔬菜加工车间以及1000多吨的冷库容量。还有真空预冷等蔬菜保鲜加工设备，及先进的农药检测设备和化验室。
二是致力于品种改良和栽培技术提高。东升农场先后引进美国、日本、台湾、香港的优质蔬菜品种和先进栽培技术。同时，以示范基地为中心，辐射带动农户提供种子、技术指导、产品回收等多种形式，带动了省外有北京延庆、福建省永泰县、云南昆明郊区，广东省的韶关、英德、翁源、新丰、鹤山以及广州市番禺区的石楼、横沥、黄阁、灵山、新造镇等地的蔬菜种植近50000多亩，带动农户5000多户，既使当地农民收入增加，得到当地政府的好评，又使企业的知名度、美誉度得了极大提升。
三是规范制度流程。2004年11月，公司先后完成了包括选种、育苗、生产、加工、销售、售后服务等各个环节制度和操作规程的编写。同时，该公司还制定了芥兰、甜玉米等15项无公害蔬菜企业标准和4项绿色食品生产规程，其中《上海青生产技术规程》和《韭菜薹生产技术规程》于2004年10月经过专家组审查后，上升为广州市蔬菜地方标准。此外，公司示范区率先建立了培训室，确定了对外(包括小基地和种植散户)的技术咨询计划，全面开展员工标准化知识的学习培训工作，邀请专业管理顾问公司对高层管理人员进行培训，组织技术骨干到广州市农业技术推广中心学习蔬菜绿色食品生产技术，全面提高了管理人员的业务素质，为蔬菜标准化生产推广提供了技术保障。
东升模式
在此基础上，东升农场通过创新经营模式打造企业品牌，一步一步向着新农村实业迈进。
·“公司＋基地＋标准＋科技＋农户”的工厂化运作新模式。东升农场刚进入广东的时候，采用的是“公司+科技+农户”的经营模式。到2004年初承建广州市蔬菜标准化示范区项目以后，开始实施管理体制改革，重新整合原有模式，建立“公司＋基地＋标准＋科技＋农户”的工厂化运作新模式。在管理体制方面，实现了从私营企业传统的人治管理向制度化管理转变，在种植生产上，实现了从凭经验生产向按技术规程生产转变，从而减少了不必要的浪费，大大节约了生产成本，提高质量服务，赢得市场认可。
·“连锁配送的营销模式”。在市场方面，经过精心策划，区景泰将自己的农地开发模式定位为：“面向国内外，发挥品牌效应，发展蔬菜连锁经营与配送，抢占各大市场，超市是重点。”东升将目标锁定在美国沃尔玛、北京华联、香港惠康、吉之岛，台湾好又多等大型超市。一方面，这些强势超市有相对完善的检测手段，有消费者更为信任的品牌支撑，对东升产品短期的品牌支撑有较好的效果。同时，美国、加拿大、日本、新加坡等发达国家对有机农产品的接受程度相对较高，利用强势品牌超市，既可以较快达成销售目标，弥补短期亏损，也可以通过这些超市的连锁效应，逐步辐射国内市场。
目前，东升牌蔬菜有40多个品种通过国家有机认证，广州市质量技术监局和广州市农业局授予东升农场“农业标准化示范区”称号。
2002年东升农场的菜心、韭菜薹被评为广州市名优农产品，2003年东升菜心获广东省名牌产品。2004年“东升”商标获2004年广州市著名商标，2004年9月东升示范区兴建净菜加工车间，以“东升”的品牌标识统一包装上市销售，体现了标准化与品牌经营的优势。
2004年11月，东升示范区通过了ISO9000质量管理体系和HACCP食品安全两个体系的认证。同年12月，正式成为国际通行的GAP(良好农业操作规范)试点单位，严格的内部管理和品质保证，使“东升”蔬菜在国内外建立了稳定的销售网络，销售量节节上升。
目前以“东升”命名的种植基地在广东已发展有1万亩的种植规模，在全国季节性合约种植总面积超过5万亩；以广州为生产加工示范基地，建成了4000亩的标准化自动喷灌田，1万平方米的现代化加工配送中心。
农地开发有机化
发展中，东升认识到：打造品牌有机农产品，必须真正把握所有的产业链条。在整个新农地模式链中，把握产品的品质才是模式核心。为此，区景泰精心设计打造了多个有机农产品种植基地，从化吕田镇的东升有机农产品种植基地，就是东升在把握品质核心理念下，塑造出来的众多有机农产品“根据地”中的一个典型。
该基地的奇异在于：把大量的土地闲置，将少量的土地用于生产和经营。这样做的结果，使这少量的农地产生了巨大的经济效益，从而使企业具备了长远持续经营的底蕴。
“将大量土地闲置，只将少量土地用于生产和经营”并非是一种本能，更不是一种简单的的随意。做出这样的选择，是一种时代进步对企业进步的“逼宫”，同时也是一个企业必须花费昂贵代价的巨大投入：生产真正名符其实的有机产品从而打造产品的绿色本质，作一流的有机农产品基地，才能具有长期与核心的竞争力。
而通过严格的基地选址和大范围、宽面积的土地隔离正是产品基地的纯天然和绿色的关键条件。在基地选址上，选择相对远离工业和环境污染作为基地，有助于减少污染对产品的影响，同时，为了保证未来没有污染，将可使用面积中的绝大部分与山林用于环境保护，利用这些山林和土地将可能的污染完全隔绝，从而保证少部分土地的纯自然开发，提供真正安全、绿色的农产品成为这一系列耗资巨大动作背后的理由。
表面上，可使用的土地大部分闲置，仅利用少部分生产，短视的眼光看难免不合算，其实，有机农产品的本质在于“绿色、环保”，经过如此环节下来的产品才能保证产品的高品质，也才能够适应未来人们对绿色产品的需求。
东升这样做，长期效益远远大于短期得失。
为了执行品质核心战略，东升采取了系列动作：
其一，苛刻化的选址。从化吕田镇东升农场的选择之难，从本文开头的六大原因就可以看出。一般来说，越是落后地区，有机农产品的生产越有条件。据农业产业策划专家赵云喜分析，中国中西部落后地区农村发展的最有利条件，就是具备有机农产品种植的自然条件。对区景泰来说，要在经济相对发达的广东，寻找和建立有机农产品种植基地，可算是耗费了极大的精力。
从化吕田镇离广东市区并不太远，交通相对便利，符合农业地产开发的基本条件。而更重要的是，吕田镇青山绿水环绕，农场周围及水源上游地区几乎没有大的工业污染，是广东省难得的有机农产品生产宝地。
其二，“浪费面积”。现在没有污染并不意味着未来没有污染。区景泰做出了非常艰难的抉择：农场总占地8000多亩，实际有效种植面积仅用1000多亩。其余的数千亩地，环境保护是唯一作用。种植区四周的山，也由东升公司一并租赁，但并不开发，只是为了保护山林和水资源，利用这些山林，将可能的污染完全隔绝。
同时，吕田东升农场拒绝外人进入，仅允许有限的客人参观；
农场所有农作物不施农药，有害虫也只能让它们吃，或者利用越来越优越的自然条件吸引害虫天敌来自然消灭；
定期进行水源和空气质量检测，保证所产农作物的绝对有机；
引进当今世界优质有机肥佼佼者挪威海藻素有机肥项目进行推广试用；
……
做好了这些，并不是有机农产品种植加工的全部。为适应有机农产品的生产加工要求，区景泰还专门设计了一套种植加工销售的流程管理办法：
1．种植管理
公司优质农产品的种植从严格筛选种子、确保种源优质化开始，采用全天候、无污染、无病虫害的温室育苗法，确保在种苗期就打下良好的生长基础；在大田种植管理中，坚持以有机肥为主，化肥为辅的原则，在确保耕地肥力不受影响的同时，又保证了作物的优良的品质；每批产品采收前均由专业检验人员采样检验，并建立完善的检验结果报告、存档制度。
2．加工管理
为保证所有产品的新鲜度，产品在采收后一个小时内必须进入加工程序。产品进入加工场后，马上进行真空预冷处理，然后进行分拣包装，进冷库储藏，并按时送到客户手中。此外，可以根据客户的需要，提供净菜加工服务，投资数百万元的绿色净菜车间，可为有需要的客户提供超过50个品种的绿色净菜，包括切块、切丝、切段、切粒等，方便、卫生、快捷。
3．销售管理
产品销售采用全程监管的方式，即从种植、到加工、到运输，每一环节均有良好的监管，并建立市场销售及客户信息反馈系统，及时调整销售策略，确保销售渠道的畅通。
区景泰的努力渐渐有了回报。由于一系列近乎苛刻的生产加工标准，东升产品在香港、美国、日本、欧美赢得了极大的声誉，大量香港客商前来参观。四川德阳市政府为此专程登门，邀请区景泰前往该市投资，允诺免费提供土地……
区景泰全新的农地开发模式正在获得一点一滴的回报。
