爱华网着历年《福布斯》富豪榜的发布，房地产大亨也每每榜上有名。人们直观地认为，房地产是产生富豪的行业，是高利润行业。在房价居高不下的今天，开发商的高利润成为房产论战的主要焦点。那么房产暴利是否真地成立呢？还是让我们从产业周期的角度加以分析。
产业周期的合理阶段
任何一个产业都有发展周期，在起步阶段会快速发展，往往其发展速度会超出同时期其他成熟产业。我国房地产商品化才7年，正处于快速发展期，一定的高利润也是理所应当的。当国民经济走向繁荣发展时，房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，其平均利润一般会达到20％以上，甚至会达到40％；而当国民经济走向萧条时，房地产企业又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损。因此，房地产全行业利润将随着国民经济的衰荣而更迭。明白了这个特点，就不会片面抨击其繁荣时期的高利润，也不会片面“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。
十几年来，我国国民经济持续高速发展。按惯例，我国房地产企业应该连续地出现行业高利润；而事实却相反。据中国统计年鉴数据，1996年全国房地产企业的平均利润为赢利0.91％，1997年到1999年连续3年亏损（分别为4.66％、3.61％、1.16％），2000年到2002年则分别赢利1.62％、2.29％、3.6％。以上统计数字说明，这些年来我国房地产企业的整体利润属于较低水平。
我国房地产企业这些年平均利润低，主要原因是：全国房地产企业统计数为3.2万个（2001年进行一次性统计，包括了有执照而无经营活动的企业，共51,901个），每年建成住房6.8亿平方米，即平均每个企业只有2万多平方米的建设量。“僧多粥少”，造成占总数2／3的企业因任务不足而处于低利润和亏损状态。由于这些企业总认为房地产行业是高利润的，因而甘愿承担低利润和亏损风险而继续等待获取高利润的机会。导致这种状况更主要的原因是我国的市场经济还不够发达，企业适时进退市场的自觉性低，使得许多低利润和亏损企业不能及时淘汰。如果按目前的利润率和我国房地产行业发展周期相比较，就不会得出暴利的结论。
高利润的具体分析
在市场经济的运行中，各行业都可能出现获得高利润甚至暴利的企业，房地产业也不例外；但不能因为出现了一些暴利企业或项目，就“以点带面”把整个行业说成是暴利行业。由于我国房地产业属新兴产业，许多调控企业利润的法规还没有跟上，加上其风险性和资金量大的特点，出现高利润的几率大于其他非风险性行业。房地产企业出现高利润，各有其不同原因，应通过具体分析，采取区别对待的政策和措施。
例如某房地产开发商以每亩几万元的价格得到了一片土地，现该片土地价格升值到每亩100万元，于是有人批评房地产开发商暴利。从经营的角度分析，无论房地产开发商以什么样的价格得到土地，市场只承认它以当时的重置价格来经营它所拥有的土地资源，我们应该注意到房地产开发商当时以每亩几万元的价格拿到土地，要承受着很大的市场压力，超额利润是市场对它的回报。实际上这样的经营道理在一些民间投资中也存在，如某人拥有一间店面，自己经营的时候，利润率只有10％，有时候他会安慰自己说我没有租金的压力。但是，当面对市场18％的平均利润率时，绝大多数人都会把自己的店面出租“坐享其成”，这种现象和房地产开发商必须以当时的市场价格看待自己的土地道理完全一样。
再比如，有人批评房地产开发商的利润竟然达到40％～50％，高出国外房地产开发商的利润七八倍。批评者一般不会注意到当时我国和发达国家利率的差别，上个世纪90年代中前期，我国民间货币市场的利率曾经达到30％，这也许是那个时候真实的货币价格，而发达国家的市场利率只有5％左右，市场导向可能让房地产开发商接受一个低于30％利润的项目吗？以新世界中国地产公司为例，1995年新世界中国地产进军北京，通过老城区改造拿到崇文区一块1.3平方公里的土地，但由于拆迁成本提高，和旧城路网改造因素，仅前期投入道路建设和拆迁的资金就达7.5亿。我们应该注意，随着我国房地产市场供求变化和国家利率下调，任何一个房地产开发商都不可能再有那个时期的高额利润率了。
高利润不可能存在全行业
在市场经济条件下的竞争，主要是同行业内各个企业的竞争。在正常情况下，即在国民经济正常发展、政府调控比较有力、市场比较规范的情况下，每一个行业的总利润，通过竞争而在本行业内各企业间分配，必然是优劣纷呈。
我国的房地产开发企业，在1992年初为4700个。而在1992下半年和1993年上半年的过热发展后，猛增至3万多个，远远超过完成房地产开发任务的需要。直至今日，由于种种原因，全国仍然拥有32000个房地产开发企业。因为“僧多粥少”，出现了较多因没有开发任务而“窝工”的亏损企业。
多数专家认为，当这个行业只有一个(或少数)企业之时，仅仅是处于行业发展的萌芽状态，还没有形成一个完整的行业。由于这一个(或少数)企业使用的技术还处于专利保护期内，不会产生驱动作用。当专利保护期满并公开专利技术之后，国内国外就会纷纷建立大量现代复制企业，并真正地形成了一个完整的行业。届时，由于众多企业的竞争，就很难获得高利或暴利了。许多行业都拥有几万、十几万甚至更多的企业，获得暴利的企业哪怕少到1%以下，也有成百上千个，也会造就一批大富豪。出现少数大富豪不是界定暴利行业的标准，不能因为某一个行业有的年代出现的大富豪数量多于其它行业，就把它定性为暴利行业。
西方国家认为房地产业是投机性、风险性行业。在“二战”前爆发经济危机时，有些国家曾经出现过房地产行业的破产企业超过行业总数一半的情况。因此，在我们谈论房地产利润时，不要忘记相应的风险和发展周期。
