爱华网前面已经提到，抵押贷款业务链的第二阶段是放贷者将自己手中的贷款协议出售给能将这些协议证券化的专业人士，由这些人将贷款协议变成一种产品，从而使投资者可以将其纳入自己的投资组合。而在这一阶段往往伴生着另一项业务，住房抵押贷款支持证券会被放在信托公司里作为资产池，在它们的基础上发行担保债务凭证（CDO）。担保债务凭证会根据抵押贷款借款人的偿付能力划分为不同的等级，一旦出现借款人拖欠或拖延还款的情况，优先级凭证首先得到偿付，下一级次之，再下一级再次之，依此类推。不同级别的凭证由于承担的风险不同，定价也不一样，这么做就是为了吸引不同层面的投资者。最劣质的凭证（行业里俗称为“有毒垃圾”）是最后才会得到偿付的一部分，持有这部分凭证的人除非绝大多数借款人都能付清抵押贷款，否则他们一分收益都没有。所有不同级别的凭证仅最后一种有毒垃圾类会存留在证券化专家手中，其他的都被销售给市场上的投资者。按逻辑推理，第一层级（即优先级的凭证）所代表的借款人很少会出现无法偿还贷款的情况，因此在金融危机爆发前证券评级机构按照常例给予了它们AAA的评级，所以很容易就能把这类凭证销售给最终的投资者。但是，当由次级（低质量）抵押贷款支持的证券市场全面崩溃后，人们开始质疑这种业务开展的过程，次贷危机逐步蔓延到全球。这种业务模式开始于21世纪初，其中确实出现了重大问题。最终，许多拥有AAA评级的担保债务凭证大幅度贬值。评级机构就像经常给学生打A的宽大仁厚的老师一样，变得过度自得，而向市场给出了过多的高评级。评级出错，那么基于评级所形成的整套操作体系也就是错的。然而在此次金融危机中，凭证分级机制和证券评级体系依然在正常运作—这是大多数人都不知道的事实。耶鲁大学毕业的研究生朴宣英（音译Sun Young Park）现供职于韩国高等科技研究院，根据他的研究，截至2011年，于2004~2007年在美国境内发行的AAA级次级抵押贷款支持证券中的优先级部分仅有很小的一部分（0.17%）因为借款人无法偿债而出现贬值，这与民众一相情愿认定的情况是相反的。由于新闻报道大肆宣扬某几只AAA级次贷证券出现贬值，同时还报道低评级凭证的大幅贬值和市场价格的大跳水，混在一起的新闻使得民众形成一种错误的印象，以为凭证分级机制是个失败的机制。
抵押贷款证券化业务实际上是美国政府策划执行的体系中的一部分，实际上可以把它称为美国政府的发明。抵押贷款支持证券最早都是由政府资助的公司发行的：1971年由联邦住房抵押贷款公司（即房地美的前身）发行，1981年联邦国民抵押贷款协会（即房利美的前身）也开始发行。这种业务起初运作良好。但是从1980年开始到2007年危机爆发，两家公司合并的抵押贷款信用风险率年均增长率高达16%。
