爱华网[ 摘要 ]房地产行业在城市化进程和国家宏观调控下土地问题的严峻形势下，郊区已经逐渐成为了房企的重要舞台，在这个过程中，很多先知先觉的优秀企业已经开始了摸索，并且形成了一定的经验，郊区化作为一种重要趋势，任何房企都应该把握郊区开发的策略。
没有人会怀疑长江三角洲作为世界第六大城市经济圈的地位，但是无论是人民还是房产商仍然还是要削尖脑袋地往上海挤，就像没有人敢忽视泛珠江三角洲的区域界限模糊，重在经济合作的城市群竞争一样，房产开发商仍然也还主要是集中在深圳和广州。当然，这些一级城市有它们自身强大的辐射聚合能力，它们就应该是焦点。然而，也正是因为它们的辐射聚合能力，使郊区也逐渐进入开发商和民众的视野。
为什么是郊区？
1、 城市化进程发展
中国的城市化水平已经超过了30%，根据世界经验，一个国家的城市化水平在30%的时候会形成第一个发展拐点，进入急剧扩张的阶段，从目前的房产行业发展情况来看，也确实如此，这将导致涌入城市的人口越来越多，而中心城市在不堪重负的情况下，必然要向外扩张，从而使城市范围不断扩大。
2、 竞争战略的要求
对于一个城市来说，要发展就必须要有城市空间，由此就肯定会往郊区发展，正如香港今天繁荣的沙田，在20年前却是蛮荒之地，而北京也在整体规划下五环、六环地往外绕，这不仅是经济发展的要求，也是人口分流的要求。
在此过程中房产企业自然起到了巨大的推动作用，无论是本地房企还是外地房企最近的趋势都是往郊区走，这都是竞争战略的一种体现，但原因却分别不同。
本地房企在城区开发的过程中，可能由于城区土地储备不足，或者是城区的竞争过于激烈，所以走向郊区；外地房企在进入某个城市的时候，如果不是具有非常强大的资金实力和公关能力的话，也很难能拿到地并和驻守本地城区的开发商直接对决，因此往往从郊区入手，一方面政府为了鼓励郊区开发，土地相对而言更好拿；另一方面郊区由于竞争暂时还没有那么激烈，所以也能有效地规避竞争。虽然目前各大城市郊区地价也快速上涨，但这里仍然成为众多开发商青睐的地盘。
3、 土地供应量减少
中国的房地产行业发展的20年来，从计划经济时代的福利分房到商品房改制，市场化使行业迎来了快速发展的春天，然而到目前为止，这个行业在城市国家经济支柱的同时，也成为所有经济人士和业内人士以及政府相关部门不可避免的话题，房产行业的快速扩张给城市带来了高楼大厦之外也带来了新的问题，空置率高、房价飞涨、经济泡沫等等。更现实的问题是我们繁华的城市脚下已经没有了多少土地，政府在出台了一系列控制安抚的文件后，真正要解决的还是土地供应量的问题，房地产开发商赖以生存的源头——土地减少了，只有把眼光投向郊区。
4、 大盘时代的推进
王志纲早在几年前就提出过“大盘时代”的概念，真正的大盘也在深圳等房产行业领先发展的地区出现，这是房产开发商必须面对的问题，因为这个行业的高利润吸引了太多的企业和资金进来，似乎突然间就使竞争环境变得恶劣起来，规模化经营的成本优势和品牌优势对于现阶段的房产行业来说显得尤其重要，更重要的是这不仅能证明开发商的资源整合能力，更能锻炼开发商的战略智慧。华南版块成功了，奥运地产也成功了，这不仅是营销和策划的功劳，现在的消费者很理性，面对一路狂飙的房价，谁都会捏紧口袋。只是人们变了，消费观念变了，人们需要更好的生活空间，繁华的城市已经不能满足自己的精神需求，居住郊区化是一种必然趋势，然而面对郊区的种种不利因素，人们更希望配套齐全，自然环境优美而又温馨静谧的大型社区，消费决定市场，而理念决定消费，大盘时代真的来了。
5、 城市运营商的舞台
当城市化大幕逐渐拉开，城市运营商也逐渐进入人们的视野，在城市化浪潮下，需要弄潮儿，这个房产行业转型的时期，重新洗牌的意义在于留下来的总是英雄，英雄需要大舞台，只有郊区才有大面积的地块，而也只有真正把郊区都带动起来，城市格局才能真正进行调整，城市经济才能真正发展。
郊区怎么开发？1、 品牌与基因：开发商品牌重要性
虽然由于自然环境优势，郊区化居住会成为一种必然趋势，但是从目前中国人的认知观念和居住水平来看，社区配套仍然是选择购房的重要因素，即方便性仍然是重点考虑对象，但郊区的市政和公建配套和城区肯定存在一定差距，因此首先开发商在开发郊区项目时，首先要有以人为本，真正为客户服务的心态，在一定盈利的基础上，多投入部分成本，做好社区配套，只有拥有长远眼光，才能吸引客户。对于消费者来说，只有品牌开发商才会在社区品质上下功夫。
另外，对于开发商来说，出于资金的周转，一个郊区项目的开发不可能等到所有公建配套都完整之后才开始销售，因此，即使是现房出售，对于消费者来说，仍然还存在着入住风险，而只有真正的品牌开发商才能获得消费者的信任。
因此，郊区项目开发总体上更具有风险性，没有一定品牌的开发商或者说没有品牌意识的开发商无论是从开发还是从销售上都将很难成功。
2、 价格与质量：优质低价的竞争策略
房产项目素来就有“地段，地段，地段”的箴言，而郊区项目的开发必须打破这种惯性思维。郊区居住对于消费者来说，无形中提高了很多成本，如在城区上班人士的交通成本和时间成本，以及由生活便利性引起的其它成本，因此，对于郊区项目来说，价格仍然是很重要的一个竞争因素。
同时，对于郊区居住者来说，总是追求更好生活环境的品质决定论者，当然对住宅质量的有着更高的要求。只有做好产品规划设计和施工建设，保证产品质量的基础上，以价格作为重要的竞争手段，才能更好地吸引消费者的眼球。很多开发商推出同等价格，在郊区住别墅就是基于这点考虑的。
3、 概念与主题：营造新生活方式概念
任何房产营销都必须从心灵上去打动消费者，虽然价格是一种重要的竞争手段，但是郊区最大的优势还在于自然环境。城区的繁忙和拥挤使人们得了城市综合症，穿梭与林立的大厦和冷漠的人群中，在疲惫的脚步和心灵下却还要面对孤独和凄凉的境遇，人们已经越来越渴望着心灵的回归和激情的释放，而自然是最好的表达方式，山水是最好的存在空间，只有在蓝色的天空下，心灵才会更宽广，只有的绿色的山林间，呼吸才会更清新。人本来就是属于自然的，这种对生活本质的渴望正体现了人们对现在生活方式的不满，而家作为人们心灵的港湾，如何才能让人们诗意地栖居？
郊区有更美好的风景和更自然的环境，郊区项目营销不仅仅只是卖房子和风景，而应该从精神和心灵的层面诉求一种生活方式，因为任何的营销只有深入消费者的心灵，才能打动他们，从而激发他们的购买欲望。
另外，由于郊区的生活配套不健全，我们从两个方面来分析这个问题，首先它会影响生活便利性，对项目销售不利，但是从另外一个角度来说，它也为项目设立主题提供了更大的可能性。比如，教育是购房者十分关注的问题，因此教育地产的出现就以独特而确实有效的主题吸引了消费者入主。
4、 竞争与个性：鲜明个性的差异化定位
从大方向来说，郊区项目的主要竞争对手是城区项目，因为郊区所有项目都有一个共同目的，那就是共建郊区的生活配套。而从消费者的角度来看，购房心理也是如此，首先是考虑是城区还是住郊区，所以郊区项目从产品规划开始，就应该以差异化定位观念开发。
在房产市场越来越成熟的今天，差异化是最有效的战略，也是建立品牌的最重要手段，只有项目与众不同，才会有更多关注。比如从第一竞争层面，城区由于区域限制，不可能做别墅，于是郊区以别墅规划来和城区差异化竞争，然后到第二层面，在和郊区的竞争中，做个性化别墅又把自己的项目和郊区的别的项目区分开来。
当然，从反面的角度来看，任何竞争都是竞合，差异化是为了让自己处于更优势的竞争地位，但是也正因为差异化，郊区项目和楼盘项目形成了有效互补，因此，从开发商的角度来说，真正为了消费者就是要真正地满足一部分人。
5、 内驱与消费：拉动强大的产业引擎和消费力量
最近由于郊区项目开发的兴起，出现了华南板块这样的成功案例，当然也由于开发经验的欠缺而产生了诸多问题，其中最大的一个问题就是项目变成了“卧城”。因此，作为郊区项目的开发商除了开发项目外，还有另外一个重要责任，那就是带动当地的消费。
消费规模和经济发展是互相带动的，而经济发展是靠产业引擎驱动的，郊区项目往往都具有大的特点，有的甚至类似一个小型城市，那么作为一个城区，要保证它成为动态消费区（就是在规定的时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域），就必须有产业拉动，虽然开发商的综合力量是有限的，不可能真正营造出一个城区，但是开发商必须有城市发展运营的规划，并尽力去促进城区的发展。
随着城市化进程的快速推进，郊区将成为房企的重要舞台，而郊区项目无论从开发到销售都具有独特性，并且有更大的难度，因此，根据先驱者的实际操作经验，掌握郊区楼盘开发的策略，对于任何有上进心的开发商来说，都是必要的。
最后，郊区开发创造出了“城市经营”这个词语和现象，虽然现在舆论逐渐在反驳这种现象，但是笔者认为，城市经营能够迅速引起广泛关注必然有其存在的意义，郊区楼盘的开发确实不应该只以开发住宅的眼界去开发，而应该从更整体的角度综合考虑，所以，如果说城市经营造成政府职能的缺位的话，那么我们大可摈弃它，但是我们摈弃的永远只能是这个概念，因为城市仍然在发展，开发商也必须更为成熟。
