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中国经济的发展速度已令全世界瞠目，而中国的商业似乎也正经历着与西方经济学理论截然不同的发展路径。从19世纪中叶法国诞生第一个百货店以来的150年，西方发达国家零售业经过8次革命才出现了20多种业态，而被改革开放激活了的中国零售业在短短不到10年的时间里，几乎同时出现了超市、连锁店、折扣店、专业店、仓储会员店，直至今天突然流行起来商业最高级形态——Shopping Mall（摩尔）。这种态势不得不使商务部在2004年8月重新发布新的业态分类标准，由原来的8种业态增加到现在的17种，其中明确了购物中心的概念并进行了细化，分为社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中心。在这里我们主要探讨面积在10万平方米以上的超级市区和郊区的购物中心。
10年成长的烦恼
Mall作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中阶段的综合产物，是目前世界上最先进、最高级的商业形态。自上个世纪50年代在美国面市以来，购物中心在美国、欧洲以及东南亚一些国家和地区蓬勃发展。它不仅改变了老百姓的生活方式、消费理念和价值观，也从根本上改变了零售业被动和从属的地位，实现了与农业、制造业、信息产业等相关产业的有机融合，乃至对引导生产和促进消费。
1994年，广州天河城广场在当时郊区的一块苗圃地上挥锹破土。回顾摩尔在中国的孕育和成长，至今已整整经历了10年的历程。10年中困扰中国摩尔发展的最主要问题就是资金。MALL的建设是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资，需要一系列复杂的资本运作。目前正在建设的成都熊猫万国城从立项到建设用了近10年时间，正如总裁陈宇光所说，“从黑发人变成白发人才开始施工”。2001年大地集团获准在北京市建设第一家“春天摩尔”，4年过去了，股权也转让了至今仍杳无音信。而天河城广场当年的东家天贸集团以８．４亿元人民币的股本金，向外举债９０００万美元，建成了商场部分总造价达１２亿元的天河城广场，并于１９９６年开始每年４月和１０月分两期清偿外债，到2003年上半年，才无债一身轻。
资金因素也造成了中国早期MALL发展的先天残疾。在国外，购物中心是一个长线投资产业，回报期长达10到20年，因而大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者在操作，而国内则由开发商拿着两三年的短期贷款在赚钱。由于绝大部分MALL要依靠出售产权解决资金问题，这使物业产权出售和商业可持续发展的二元角色冲突从一开始就使这个产业陷入了困局，也使10年来中国MALL的发展上演了一幕幕悲剧和险剧：广州新中国大厦、时代广场、北京的大都市街、THE MALL第五大道等部分已经关门歇业，有些至今套牢许多小业主，不论对开发商还是经营者、小业主都苦不堪言。此类案例举不胜举。
转折在2004
进入2004年以来，Shopping Mall从来没有像这一年这样引起包括政府、开发商、零售商和普通百姓的关注。先是4月份《21世纪经济报道》Shopping Mall卷走3000个亿的文章，引起国务院领导的高度重视，并组织相关调查组到部分城市调查取证。Shopping Mall直接站在宏观调控的风口浪尖上，一些问题项目及时刹车，有些在建项目停工缓建。9月份“全国城市商业网点规划听证座谈会”在西安举行，有关专家指出万平方米以上的商业设施包括Shopping Mall建设，不仅要合理规划更应该推行听证制度，这也就是说，推行听证制度以后，建设大型商业网点不仅是政府规划部门和开发商的事，也是老百姓的事情。
就在大家顿感困惑之际，10月24由地产大颚黄如论投资的58万平方米金源时代购物中心在京西远大路1号全面开业，第一天10万人流拥入了这个号称全球最大的Shopping Mall。由金源时代购物中心其中运营商之一的深圳铜锣湾商业有限公司主办的“中国Shopping Mall发展研讨会” 同时举行，来自全国的正在建设和拟投资Shopping Mall的上百家发展商和包括家乐福、欧倍德、百安居、燕莎、易初莲花、国美等60多家国际和国内的零售服务业巨头共同商议中国Shopping Mall的发展大计。
2005年新年的钟声即将敲响，《摩尔改变生活》发行在际。南中国改革开放的前沿阵地上，40万平方米的“亚洲体验之都”——广州正佳广场和43万平方米的东莞华南Mall也将在圣诞节前夕盛大开业。这两个Mall的开业也具有不寻常的意义，其中正佳广场正对着中国第一家也是目前经营最成功Mall——天河城广场，而华南Mall则是完全意义上的美式Mall，坐落于在东莞万江——城市郊区。这个定位于中国首个主题式购物公园的Mall，吸引了包括德国欧倍德等在内的7家世界500强企业进驻，同时包括台湾好又多、深圳铜锣湾等国内零售业巨人，尤其是英国BBC的天线宝宝乐园、百事可乐全球博物馆、加拿大IMAX巨幕电影和新加坡的欢笑天地等，娱乐、休闲产业巨头的强力加盟使新一代摩尔更具有国际化风范。
这些项目都是由当地实力雄厚的发展商运做，基本上不出售产权或出售非常少的一部分，他们具备了国际购物中心协会定义的核心特征：规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。这些都号称“中国第一MALL”项目在2004年的“集体亮相”正式表明中国摩尔羽化的开始。
MALL商业时代的来临
如果我们把过去10年中国摩尔孕育、成长喻为结茧时期，那么随着近两年上海正大广场、恒隆广场、深圳铜锣湾广场、中信城市广场、广州中华广场、北京金源时代购物中心、正佳广场、华南MALL、武汉销品贸、成都熊猫万国城等一批具有国际水准MALL的开业和即将竣工，中国MALL的发展已经步入了一个新的时期，中国摩尔开始走向羽化的过程。这个过程演变不仅需要实力超群、资金雄厚的投资人等主观条件，也需要破茧羽化的土壤、气候等客观环境。
从欧美发达国家以及东南亚发展MALL的经验和模式来看，专家、学者将经济发展水平、交通条件、生产能力和商业形式等基本指标作为衡量一个国家和地区是否发展mall的条件。
首先，从经济发展水平衡量。人均GDP已经达到3000美元——很多时候，这个数据被用来作为支撑一个地区和城市是否具备发展Shopping Mall的有力论据。作为中国mall的发祥地和mall云集的珠江三角，2003年广东省国内生产总值达到13000亿元，占全国的16%；城乡居民本外币储蓄存款近15000亿元，占全国居民储蓄存款的15%以上；而其中珠三角的国内生产总值占广东的80%以上。在北京金源时代购物中心所在海淀区，2003年的人均GDP达到4600美元，2003城镇居民的人均可支配收入达到15000元，人均消费性支出11125元，远远高于北京的平均水平，目前中国有许多城市和地区已经达到或超过这个衡量的标准。所以，中国摩尔在珠三角、长三角以及北京的发展也是经济发展的必然。
其次，从交通状况看。Shopping Mall尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于快捷的交通，特别是高速公路和地铁等轨道交通，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者开始进入汽车社会时，Mall在这些城市才能真正发展起来，而发展的顺序也是从市区的购物中心逐步向郊区购物中心发展。从早期的天河城、中华广场、中信城市广场等市区Mall到如今的华南Mall，珠三角也是遵循了这样的规律。珠三角有我国最为密集的交通网，它包括高速公路、公路、铁路、水路如蜘蛛网带动这个区域经济飞速发展、城乡差别日趋缩小。就东莞市而言，现有公路通车里程2641公里，公路密度全国第一。从北京来看，从2002年东方广场在城市中心区的亮相到现在四环边的金源时代购物中心以及郊区型的回龙观购物中心，也是这样一个规律和发展的过程。北京已经通过高速公路与周边的所有省市连在一起，城市的环线路发展到6环，汽车保有量达到230万辆，其中私家车达到100万；地处西南的成都市私家车也排在全国的前三位。如果从这个指标衡量中国Mall崛起，这些城市正在达到或向汽车社会迈进。
再次，是否具备一定的生产能力也是判断发展Shopping Mall时机是否成熟的一个标尺。按照国际经验，一个面积在30-40多万平方米的Shopping Mall，大约需要30-40万种以上的商品才有可能支持Shopping Mall的发展，也就是说，Shopping Mall一定要建立在大量的工业化生产基础以及产品的多样化上。中国已经成为世界制造业的中心，这是一个不容争议的事实，包括珠三角、长三角变成世界性的加工厂。但中国目前的生产能力还是让人担忧，原北京市商业委员会副主任、现任东城区区长的卢彦博士曾表示，目前国内生产的商品品种大概不会超过20万种，刚刚达到所需商品品种总数的50%。然而，中国作为世界加工厂的市场位置又似乎给人带来曙光。不久的将来，中国的生产能力将为Shopping Mall的发展提供坚实有力的后盾。
从商业发展的形式看。Mall的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。上世纪末席卷全国的百货商场倒闭标志着中国商业业态革命的来临。这一场革命结果是：一是超市以其迅雷不及掩耳之势席卷全国，现在全国商业20强中几乎全被连锁超市占据；二是家居、电器等大宗消费品从百货店的分离，形成家居专业店和电器专卖店，从而也诞生了如国美、苏宁、东方家园等零售业巨头；三是传统百货店向购物中心化方向发展。在商业竞争中痛苦挣扎的百货店开始了自身的改造，逐步降低零售比例，增加餐饮、娱乐等服务功能。而在这革命过程中我们都看到了沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居等国际零售业巨头的身影。正是新型业态的出现和百货店自身求变使零售业进行的优化组合促使摩尔在新世纪的出现，正是这些零售业巨头的介入使中国摩尔融入国际化的商业浪潮中。
任何事物的发展都有其自身的发展规律。在2004年，中国大江南北超级摩尔的“集体亮相”也许是偶然中的必然。10年的探索之路曲曲折折，未来10年“羽化”的过程可能是痛苦的，但中国Shopping Mall发展事业的步伐会越来越坚实，对此，我们深信不疑。
