爱华网
在地产行业高速发展的大市场环境下，一个个大型购物中心的运作成功，犹如杭州人之于西湖的惊世之美，或淡汝或浓抹，已不足为奇。难而，在一个仅有3万人口的小镇上，近日推出的一个购物中心——孝顺商业广场，却也惊人的成功，几乎达到了开盘即封盘的喜人业绩。孝顺商业广场项目位于浙江省，素有“火腿之乡”的金华市与以“小商品城”闻名的义乌联结点上的孝顺镇。项目自4月初开始接受认购，短短20天内，整体销售量已达80%，开盘当天即售商场型铺60余间。此外，国内多个知名品牌，如温州人本等国内百强超市及本地大型超市均有强烈入驻意向。那么，是购物中心发展潮流势不可挡，还是投资虚火？“地产泡沫不需要争论，需要对策！”社科院《2005年房地产蓝皮书》发布会议上，中国房地产协会会长原建设部部长杨慎如是说。那么，在一个个巨型ShoppingMall打造梦想破灭之后，在政府的有形之手强烈迫使“地产列车”回归理性之时，乡镇型购物中心何以能取得成功？让我们一起来看看，孝顺商业广场热销的背后。
一、高档商场定位填补市场空白
金华市孝顺镇为全国百强工业强镇，又是金东地区的行政大镇与财政重镇，素有浙中财富明珠之称。其人均收入达13445元，居民人均储蓄达18949元，远远高于全国人均水平，在富裕的浙江也是首屈一指。在这样一个拥有如此消费潜力的富庶之镇，却极度缺乏上档次、成规模的饭店、商业街。目前商业分布混乱，业态普遍以过时了的杂货店为主，而精品服装、大型餐饮、高档娱乐场所则少之又有少，在规模与档次上也与需求极不相符。商业结构的不合理，导致很大一部分孝顺市民前往金华、义乌等周边城市消费。另一方面，随着金三角经济开发园区众多大型项目的展开，必将带来大量外来人口的涌入。在金华市城镇规划会议上，也明确提出了孝顺镇“10平方公里，10万人口”现代化工业型城镇的发展目标。而目前，孝顺镇常住人口仅有3万。届时，这批庞大人群的吃、穿、住、行又将何从何去？很显然，金三角经济开发区的崛起，又为孝顺镇商业结构的调整与优化提出了迫切的市场需求。事实上，一批精明的商业人士早已有备而来。不论是地道的孝顺生意人，还是义乌、金华等周边人士，都将投资的眼光聚焦了孝顺这一冉冉升起的财富热土。而镇上百家超市如今的人流如织，则有力证明了孝顺镇消费市场对大规模、高档次商场的强烈需求。孝顺商业广场，有力地抓住了这一市场空白点，大胆而果断地将其定位在一个集购物、休闲、娱乐等多种功能于一身的现代化、高档次商业购物中心。该定位既依托了孝顺镇多年积累的浓厚商业底蕴和中高档商业的良好发展势头，又充分利用了其占据“三心一喉”的地优势地理和一万余方的规模优势，既符合市场需求，又前瞻性地考虑到了因金三角经济开发区崛起所面临的商业结构调整与优化的城市运营问题，受到社会各界的好评。二、商场卓越品质值得信赖
孝顺商业广场地处孝顺镇新城区，集繁华核心、行政中心、发展重心为一体，总面积23000平方，商业面积11000多平方，不仅是孝顺镇和金三角地区的首个大型商业中心，也是金华市各乡镇目前规模最大、档次最高的商业设施之一。在项目的建设中，孝顺商业广场的开发商——中信房产，始终坚持“以品质说话”的理念，并将其开发宗旨贯彻、执行于项目开发的每一环节。在建筑规划上，中信房产以开发利润为代价牺牲建筑面积，刻意营造了两个数千余平米的中央庭院，引进目前流行的“围合式景观中庭”商业模式。景观小品点缀其中，并配置休闲设施，不仅营建出健康的购物环境，更将休闲、娱乐有机融入商业，使购物成为一种休闲、一种享受。休闲消费的硬件营造，增加了广场的购物乐趣，也促进了消费者的购物欲望，从而为经营者带来更多的商业机会。在硬件设施上，为营造舒适的购物环境，在商场Ａ区统一安装（水源热泵）中央空调。同时，对商场公共区域进行一次性精装修，并配备自动扶梯，设置背景音乐系统，以确保商场开业后的长远品位。为延长消费者在商场逗留的时间，又与中央庭院的景观小品相配合相应设置休闲座椅……如此投入，在小城镇上绝对是个创举，在二、三城市也罕有商业物业项目能够确保如此品质。在业态规划上，以“一站式购物广场”为目标，以“时尚”、“精品”为要义，根据商场结构，并结合孝顺商业现状合理规划：大型超市、精品男女服装、男女皮鞋、化妆用品、家电电脑、手机通讯、钟表眼镜、窗帘布艺、文体用品、休闲网吧、特色餐饮、精品咖啡吧、休闲茶楼、五金建材、油漆涂料、摩托配件等多种业态全面聚集，真正将“购物”的一站式落到实处。从而解决了孝顺市民购物不便的消费现况，进行高档消费、购买精品服装，也无需投入过多的交通成本与时间成本前往金华、义乌等地。在销售策略上，对商场的沿街商铺采用惜售，以保证商场的品位与档次。同时以优惠的方式，加大对知名品牌的引进力度，如市级以上品牌直营店进驻拥有2%的优惠特权。孝顺商业广场就是这样在产品品质、业态规划上与主力店的引进等各方面全盘考虑，以达到大小业主、内庭外街业主的共赢局面。在后期管理上，引进省内专业商业管理机构，为商场整体运营把脉、导航。三、金三角开发区崛起，带来无限发展商机
金华市金三角经济开发区成立于2003年3月11日，规划发展为“以新型工业为主导，以现代化物流为基础，以生态休闲为特色”的国际性现代化新城，是金华市“一中两翼两三角”城市框架的重要组成部分。目前，甬金国际集装箱堆场、公共型保税仓库、国际包装城等大型项目已先后启动。一个区域的崛起，就是一场地产界和商界的联合革命。不论是上海浦东的星光闪耀，还是杭州钱江新城的气势恢弘，都在不经意间印证了城市发展的这一理论。无须置疑，金三角经济开发区的崛起，又将带来巨大的财富机遇，包括就业机会、商业机会与房产投资机会等等。从这个意义上讲，孝顺商业广场的投资价值将由经营收益或租金收益和物业未来的成长空间两部分构成。而近年来金华市政府大手笔的市政规划，促进了当地经济的飞速发展，提高了人们的收入水平。因而，当地市民对金华市政府的宏伟规划持有的坚定不移的信心。分析来看，孝顺商业广场未来的成长潜力则是众多购买者追捧的一个主要因素。而浙中城市群的建设和便捷的交通网络，则是构成孝顺镇商业崛起的另一个强力因素。杭金衢——甬金高速公路互通口设在开发区内，杭金衢——金丽温高速公路互通口距开发区10公里，03省道、金(华)义(乌)中线、南线公路穿境而过，从孝顺到金华、到义乌也只有30分钟的车程，基本是同城的概念。随着金华、义乌城市版图的扩大，尤其是金角经济开发区的迅速崛起，一个依托于四通八达交通网络体系而建立的浙中城市群已日益成型。孝顺这一浙中财富明珠，也将因区块版图的日渐成熟而成为投资的热点与焦点。四、商场型店铺低门槛高收益打动人心
商铺类型丰富，其优势也各异，商场型店铺则以规模行天下。在以规模出效应的当今，投资者对购物中心更是热度不减。孝顺商业广场商业面积达一万余平方米，是目前孝顺镇规模最大的商业中心。根据一般商圈的辐射能力与孝顺镇浙中中心城镇的区域位置计算，孝顺商业广场的商业将辐射周边的县、乡、村，有望成为该片区的商业中心。而大型超市、知名品牌的引进入驻，则又将带来庞大的人流与主力店效应。商场型店铺的另一个特点是，商铺单体小，投资门槛相对较低。如孝顺商业广场单体面积一般在40—50平米左右，再加上现场分割按需销售的灵活策略，少则十几万，多则几十万就可轻松坐个商场老板。投资门槛的低准入，从资金层面上极大地扩大了投资群体。另外，“一铺养三代”的观念在江浙一带尤其深入人心，特别是当一批又一批的投资者，在商铺的投资与经营中，迅积累了财富。这使得投资商业物业，已近乎成了当地为资金寻求保值、增值的一种惯用途径。商场型店铺的这一特点，在目前地产行业转型期、银行加息的时代背景下，从资金投入层面降低了投资的风险。从表面上看来，孝顺商业广场的成功运作，一方面是基于金三角经济开发区崛起的市场大环境，另一方则源于其准确的市场定位和对品质细节的有效监控，但顺应“一站式”购物消费的时代发展潮流却是根本。对于商业地产，曾有人痛言：从规划一开始，就注定了其命运！这话一针见血地指出了商业地产的操作核心。市场经济，需求引导供应。杭州人讲求休闲，因此了有以酒吧、咖啡为特色的南山路；上海人注重格调，因而有了以精品著称的淮海路；而时尚的北京，则造就了时尚的三里屯……所有这些特色商业街的形成，无一不是市场需求的引导。为什么沃尔玛在大杭州战略实施数年之后才正式决定进入杭州？又为什么宜家迟迟不入杭州？这不仅仅是个时机问题，更是对消费需求成熟度的把握，包括目标消费人群基数、消费能力、未来的成长性等等。随着城乡居民消费水平的进一步提高，其购物习惯也随之发生了转变，对购物的便捷性要求已越来越高。“购物中心”这一成熟商业形态在市场的大浪淘沙之下，也将从一、二线城市向三线城市和一些先富起来的小城镇发展。温州人本超市大举进军城乡的发展战略，则无疑是这一脉动趋向的一个强烈信号。但这并不意味着是对大都市的ShoppingMall进行简单的复制、粘贴，其操作核心是“规模”与“业态规划”。在规模上，不应盲目求大；在业态上，则不应盲目求全。适当的、适合的才能旺盛、长久。
