无限挑战2004 2003年40亿 2004年100亿,顺驰在挑战什么?



从去年的下半年开始,坊间有关孙宏斌及其掌舵的天津顺驰集团的各种报道和流传甚多。得益于此,哪怕在一年多前,大家都还比较陌生的“孙宏斌”(即使孙宏斌当选过2002年度的中国房地产十大风云人物)及“天津顺驰”这两个名字,一夜之间仿若“千树万树梨花开”的乍现在公众的面前。

 2003年40亿 2004年100亿,顺驰在挑战什么?
其纵横地产业间的姿态之高、速度之快、手笔之大,给世人留下了诸多的想象空间。

  顺驰在挑战什么?

  顺驰是以一匹“黑马”的挑战者姿态出现在我们面前的。下面,就让我们来看看这些挑战的玄机。

  一、挑战万科,挑战房地产企业的成长极限

  作为国内目前房地产市场的老大—万科,从1984年至今,历经20载才发展到了今天年销售回款约45亿元左右的规模,而起步于1994年的顺驰,按其掌门人孙宏斌“2004年实现销售回款100亿”的宏伟蓝图,要在它10周岁的最后一年里,走过两个万科的路,成为新的全国房地产老大。

  销售回款从2003年的40亿到2004年的100亿,这不能说不是在挑战房地产企业的成长极限。如何才能实现这点呢?最直接的就是不惜成本跑马圈地,让足够量的项目上市。

  二、挑战 “价值规律”,挑战楼市溢价空间

  在2003年11月底的全国住交会上,孙宏斌的一句话“北京没有好房子”,估计让包括万通冯仑在内的不少北京同行心潮起伏了一番。但更让地产同行内心“咯噔”的并不在此,而在于顺驰相继竞拍到的石家庄市【2003】009号地块和北京大兴区黄村卫星城北区黄金地段1号地。

  上述两地块,前者每亩222万元(包括契税)比同等土地20万元的原估价高出了10倍,按地块规划的最高容积率计算,每平方米的地价成本已达到1800多元,而石家庄该地块区域的房价2300-2400元/㎡就属于偏高价位,即使只按1200元/㎡加上建安、税费、经营管理等成本,成本价也冲出了石家庄3000元/㎡的最高房价水准,被河北同行讥为“背离价值规律”。后者,9.05亿元竞得价,高出4.3亿元的起拍价1倍多。如果按某些业内人士的认为:房价将高至6300元/㎡,单价高出同一区域的项目约2000元。

  对顺驰而言,在竞拍场上如此纵横捭阖,如果不是找到了价值被低估的“宝”,那就是对房地产市场的预期充满极大的信心,在操盘能力上不惧竞争和消费引导而极度自信。当然,还有一点,那就是顺驰可能将自己以前相对较高额的利润降下来,让项目以较低利润入市。 

  三、挑战自我成长羁绊

  在顺驰2004年的回款目标中,天津贡献60个亿,北京15亿,长三角地区20亿,西部地区5亿。由此可以明确,顺驰在支付巨额的土地出让金的同时,更会在大本营及其北京、上海、石家庄、武汉、苏州等地长线作战,全线开花。由此带来的资金、人力资源、项目销售成功率、管理等等制约其成长的问题,逐一呈现。

  蛰伏江湖多年,在勤修内功、苦练绝技之后“横空出世”、“惊艳武林”的孙宏斌,能在将顺驰拼打成中国第一大地产门派的过程中,克服这些艰难险阻成为“第一高手”吗?这是惯用肯定语气擅讲战略的孙宏斌,基于顺驰的厚积薄发、水到渠成作的智见,还是在冒失和冲动下所放的卫星呢?

  目前,有关这方面的坊间舆论,几乎都是一边倒的担心与怀疑,人们正在以近乎等待奇迹的心态观望着。

飞起来的时候就是爆炸的时候?

  1986年1月28日,满载人类梦想与期待的美“挑战者”航天飞机,升空仅仅70多秒后,那副用12亿美圆打造的躯体就支离破碎、机毁人亡。为此,里根总统曾说,在冒险扩大人类活动领域的过程中,这类痛苦事件在所难免,可是“未来不属于怯懦者,未来属于勇者”。

  是的,未来属于勇者!顺驰就是房地产领域的勇者。可它会成为“挑战者”号吗?

  一、 资金问题难解?

  自去年7月到12月8日竞得北京大兴地块为止,顺驰在不到5个月的时间,在全国相继圈地逾百万平米,由此产生的土地出让金超过50亿。而这笔投标资金在最初两月内需要首付30%左右,也就是说顺驰需要在短短的数月时间内,从腰包里掏出15亿出来。而另外约35亿左右的投标资金,也需要在两年上下的期限内兑现。除此之外,随着项目的启动,建安成本、营销推广费用等等也将相继产生,面对银行收紧房贷的“121文件”,国家发放预售房许可证对工程进度门槛的提高等等问题,尚未上市的顺驰在预售房受制销售回款受限的情况下,资金链会顺畅吗?

  几乎所有的人都在议论这个问题。就我看来,顺驰在2004年及其未来一年中所面临的资金压力,应该是可以克服的。首先是顺驰多年以来积累下来的“海量”资金,单就其过去两年销售回款55亿元来看,其间所沉淀利润就可能在10亿元左右;其次,银行贷款,不过,由于在各区域市场银企关系的不一样,这可能存在些地方差异;其三,除了正在紧锣密鼓地筹备在香港联交所上市之外,从精瑞基金、天津信托等处获得资金;其四,通过与新鸿基、联想、首创及其各地方相关企业(包括承建商)不同层次的合作与关系获得资金;其五,通过项目发售所产生的巨额现金流来解决资金压力。

  同时,我们还应该看到的是,顺驰在各地的项目,肯定是滚动投资、累进开发的,而分期开发的项目也是能比较快的获得发售许可、上市贡献现金流的。其实,如果单就顺驰各项目在未来两年左右所面临的35亿元土地出让金支付压力来讲,顺驰只要在未来的两年内完成350万㎡的销售面积,175亿元的销售回款(按均价5000元/㎡,20%利润计),就足可应付(但实际上,顺驰2005年的销售回款目标,无论如何都不会是比2004年100亿元还低的75亿元的,而应该是200亿上下)。而期间所发生的建安、经管等成本完全可以通过其它融资渠道解决。

  当然,这里有个问题我们必须注意,那就是这些认定,都是建立在顺驰各项目达到了一定的成功率的基础上的。也就是说,这实际上是在可能对某具体房市的认知存在局限、异地作战、缺乏可复制的成功模式、国家对别墅项目的限制等等因素下,对其操盘能力及项目当期销售率、利润率,提出了严峻的挑战。而这,就笔者认为,才更为紧要的关系着顺驰在今后两年中是顺利腾空还是爆炸的未来。

  二、企业管控跟不上超速成长?

  孙宏斌曾屡次强调顺驰是一个重视战略思考、战略执行的企业,并曾言及在“在制定战略时,一定要做到理解自己、理解城市、理解行业。顺驰的全国化战略要解决好决策体系,脑袋一定要跟着身子走,一定要做好本地化,因为只有当地的员工最了解他们自己,最了解他们所在的城市,所以项目的决策权一定在当地公司” 。从这些字里行间,我们可以看到决策本地化、人员本地化和在当地认知并判断当地市场的理念。

  但中国企业的成长事实是,好的人才或许不难找,如何让人才融进企业的经营管理文化中人尽其才,却是个老大的难题;决策或许正确,执行难却是道难以跨过去的槛;本地化决策没有错,但“中央”和“地方”之争,及其顺驰北京等各地分公司缺乏造血能力下“僧多粥少”的矛盾却也再所难免……也就是说,中国企业管控“软件”的成长永远都难以跟上硬规模的扩张。这在顺驰般超常规成长的企业中,更是如此。

  顺驰何去何从?

  面对前述诸多问题,新顺驰如何才能破茧而出,顺利腾空而裂变呢?可以预见的是:

  一、顺驰将会因为某些项目的高地价高成本,谋求差异化市场定位和相对高素质的产品进行市场突破,在面临销售压力和资金短缺时,将可能拿出一部分“薄利”销售,深度切入当地市场,这可能是某些项目的分期工程,也可能是某个项目的整体。

  二、如前节的相关原因,顺驰面临某些项目的销售滞缓,各地分公司缺乏造血能力向总部争“粥”,总部和分公司责任摊推、权利争夺的现象,将可能在各项目的运做过程中逐渐显现,而这势必使“本地化”管理可能受到一定的遏制,还可能出现管理层人事上的较大变动。

  三、对顺驰来讲,一个项目出现危机,将可能出现连锁反应的多米诺骨牌效应,而使自己最终受制于媒体、舆论、消费者、合作伙伴、银行、政府等力量,基于此,顺驰将可能强化自己的风险预防机制及企业保密意识。 

  四、为削减成本提高效率,顺驰的产业化规模探索、品牌打造和物流供应链系统将会得到一定的强化。

  五、融资渠道的拓展步伐将会加快。

  六、战略合作伙伴将会更多的引入。 

  在去年的8月,孙宏斌放出“2004年实现销售回款100亿”的卫星时,万科王石曾现场提醒“小孙,是不是要注意控制风险?”。于公于私,就王石在地产界20年来的沉浮来讲,这种提醒都是合情合理的。

  但,当2004年的时光接近尾声,顺驰如果完成哪怕是接近自己年前的目标的时候,王石及其所有的地产界大佬们就应该想一想了:自己是否对安全及稳步成长要求得趋向畏缩和保守?

  

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