爱华网广州富力地产股份有限公司（002777.HK，下称“富力地产” ）长期坚守核心城市，精耕细作。富力地产集中优势兵力的做法，取得了不错的成效。今年前10月，广州、北京、天津、上海四地贡献了70%的销售额，这一数据在去年更大，四城的销售占比高达8成。仍然，从今年开始，为了平衡发展，富力地产开始局部微调战略，开始向新的二、三线城市拓展，寻求新的增长点。 前年攻下南京，去年首入哈尔滨、大同，今年拿下香河，近日又首次在南沙、杭州拿地，观察富力近年来的拿地及新项目举动，可发现很多都是在其之前从未进入的城市或区域。 2012年3月，在富力地产2011年业绩发布会上，富力董事长李思廉就明确表示，“减低任何监管措施的可能负面影响，一些二、三线城市的土地我们也会适当购入”，在今年8月其表示“计划于十八大后，积极在二、三线城市物色土地，因为当地的刚性需求最大，受限购令的影响较低”。 通过新的拓展，富力已入驻全国17个城市和地区。“全力开拓新区域市场，暗示富力地产深入衡量政策，适当布局多元化的发展策略。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对时代周报记者表示。 尝到拓展新区的甜头 富力今年10月的销售表显示，目前为其贡献销售额的已经有13个城市。截至2012年10月底，公司录得总销售收入共约人民币 264.49 亿元（按照已经签署的销售协议），约占全年销售目标的82.5%。 富力地产大本营在广州，2002年，富力地产以31.7亿元拿下京城5大旧厂房地块，拉开北伐的序幕。2007年，高调进入上海，后落子天津、西安、重庆、沈阳等，一直以来，富力也通过集中优势兵力的战术在这些区域取得了不俗战果。 时代周报记者统计发现，其去年广州、北京、天津三地项目的贡献额达到72%（2010年为70%），加上上海及周边地区，总占比约有八成。今年前10月，广州、北京、天津三地的销售额约165亿元，占比约62%，算上上海（包括昆山），一线城市占比也达到了70%。 不过，一纸限购令让一切都发生了变化。富力地产固守的核心城市，又恰恰受到限购令的影响较大，富力地产如果继续依赖一线市场，风险不言而喻。 去年9月26日，富力地产联席董事长李思廉公开表示，富力计划将全年销售目标由400亿元下调至320亿元。“在宏观调控下，富力的布局过于集中、单一，使其业绩远远落后于其他开发商，这也成为其下调年度销售目标的根本原因。”同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示。 而实际上，富力地产去年的销售额为285亿元，其称“下跌的主要原因是受到针对房地产市场的监管措施（特别是住宅限购令的影响）”。 限购的影响让富力地产始料未及，不过，这也促使其战略微调，那就是拓展二、三线城市，开辟新的战场。 随着富力地产二、三线城市布局的加大，这种情况在今年10月得到了改观。其哈尔滨项目富力江湾新城（该项目地块是富力于去年8月以22.3亿元购得）10月入市后贡献了销售额6.57亿元，仅次于富力地产在广州、北京的项目，让其尝到了拓展二、三线城市的甜头。 低调的拿地策略 实际上，在哈尔滨项目入市之前，让富力尝到拓荒新区域甜头的是南京项目。 2010年12月30日，富力首入江苏南京，以23.6亿元抄底麒麟新城两宗地，之后，富力地产投资逾80亿元将其打造成南京富力城。去年12月，南京富力城面市，并取得了开门红，当月的销售额为6.06亿元，仅次于广州。 “该案例使我们有充足的信心在二、三线城市实施我们的扩充计划。”富力在2011年年报中如此表示，并明确发出了进军二、三线城市的宣言，“第二项策略是将会比以往更注重二、三线城市，深入衡量透过适当多元化至二、三线城市而平衡我们的发展组合可能带来的好处。” 富力地产在土地市场一直表现得比较激进，比如，2006年其大举拿下21宗土地，2007年拿下20宗土地，其中不乏高价地王，2010年其买地支出至少在100亿元以上，与此同时，负债率高企，这也是由于其在商业物业投入较多所致。
不过，2010年下半年开始，富力地产商业物业陆续开花结果，进入收获期。2010年11月，其推出了高端商场成都天汇城，与此同时，富力君悦大酒店等酒店业务去年开始扭亏为盈，而富力地产也凭借广州富力中心、北京富力中心等在写字楼王国打下了诸多江山。数据显示，去年，富力地产商用物业在协议销售中的占比由2010年的27%提升至37%。随着资金回笼，富力负债率开始不断下降，与此同时，不再大幅买地亦使得负债率有所下降。今年上半年，其负债率下降为84%。 去年，富力地产开始就转为低调，采取了约束收购的土地储备方式，仅纳入三块土地，除杨箕村的一块27万平方米地块位于广州大本营外，其余都是在新区域，分别位于黑龙江哈尔滨和山西大同，总建筑面积分别为70万平方米和39万平方米。 今年，富力也就只增加了香河和广州南沙地块。而近日，富力旗下翘威国际有限公司以7.63亿元的底价竞得杭州未来科技城文一西路北地块，首入杭州，“未来科技城区域前景是很不错，目前在建的项目也很多，该区域是政府重点打造工程，且区位优势明显，位于两条主干道交叉口，交通便利，紧挨西溪湿地，环境好。”中国市场研究院商业咨询部项目总监郭家东对时代周报记者表示。 “富力‘低调’拿地策略与开拓市场战略，一方面是受到房地产调控影响，市场与土地及金融管制越来越紧，一线城市土地开发有限，开发成本高。另外一方面是大房企不断的竞争，市场被分化，开拓新的区域必然成新的选择。”谢逸枫对时代周报记者表示。
