爱华网短期债100亿 现金仅34亿 在南京众多“地王”中，位于下关的“三汊河地王”尤为惹人关注，这个“烫手山芋”经历了易主，被恒盛地产控股有限公司（00845.HK，以下简称“恒盛地产”）接手后，试图调整容积率未果，沉睡5年后，如今因再度调整规划，跃入众人视线。
这个号称投资60亿元的项目，迟迟未能动工。这让短期债务高达100亿元，资金链本就紧张的恒盛地产雪上加霜。而该地王项目周边在售楼盘价格的大幅下行，更凸显调整容积率，降低成本，急于推向市场的心态非常迫切。 成交价较底价涨了12倍 2007年8月17日，挂牌底价1亿元的三汊河地块公开拍卖，该地块东至郑和南路，西至夹江，南至定淮门大街，北至规划道路。地块用地总面积约21万平方米，共分A、B、C三大地块，其中A地块规划用于居住用地开发，容积率2.8，实际出让面积约11万平方米；B地块约51931.4平方米，除建一所中小学学校外其余面积用于开发公共绿地；C地块面积为21432.5平方米，全部用于公共绿地开发。 按照当初1亿元的挂牌底价算，该地块楼面地价不过300多元/平方米，相比周边地块十分便宜。但政府在出让要求中明确表示，拿地企业必须配建包括滨江大道工程、规划三路、三汊河河口公园、规划二路、学校以及沿江绿化带在内的6大配套工程，并无偿转交给政府。此外，该地块还为毛地出让，需拿地企业自行拆迁。面对这一系列的附加条件，不少开发商知难而退。 南京一位开发商向时代周报记者回忆，由于当年土地市场火爆，一拍即成地王之风盛行，为了给土拍市场降温，当时拍卖现场大屏幕已不显示楼面地价等信息。但拍卖当天，参与现场竞标的开发商疯狂加价仍让人瞠目结舌，以至于现场主持拍卖的国土部门工作人员多次提醒开发商注意风险。 “当时一再提醒政府希望土地拍出的价格符合实际价值，并且是毛地出让，但短短半个小时，经过了158轮竞拍，最终国资背景的南京交通投资置业力压首创集团，拍出了13.55亿元的天价，翻了13倍！”该开发商唏嘘不已。 缺乏高端住宅开发经验的南京交通投资置业在以天价拿下该地块后，项目迟迟未能动工，土地闲置了近两年，一直在寻找合作方。 2009年10月，恒盛地产发布公告，称其下属全资子公司取得了该地块60%的股权。恒盛旗下上海鑫泰房地产与南京交通投资置业成立了项目公司—恒盛江旭（南京）房地产开发有限公司，于2010年4月组建完成，并雄心勃勃对外透露三汊河地块将会被打造成南京最高端的大户型江景豪宅，预计2011年上市，该项目定名为恒盛?尚海湾。 两度调整容积率 按照业界测算，13.55亿元的土地价格意味着楼面地价在4000元/平方米以上，加上六大工程的配建费用和拆迁成本，该地块建成后的成本价将达到8000多元/平方米。 老地王在迎来新东家之后，业内就有传三汊河项目可能调整了规划，降低了成本。2007年南京市国有土地使用权公开出让第10号公告规定，A地块建筑容积率（建筑总面积和土地面积之比）为2.8，建筑密度小于28%，建筑高度小于160米，90平方米及以下套型面积不得少于45%。按此计算，建筑面积约为30.8万平方米。 而2010年9月28日，南京市规划局公布了该项目批前公示，A地块上的建筑面积增加到了45.4万平方米，共规划了26个单元楼，其中7个单元楼超过50层。这意味着建筑面积增加了近15万平方米，容积率悄然提升至4.1，提高了近50%。这引起了轩然大波，此后该规划方案不了了之。 而今年11月9日，南京市规划局再度公布了《NO.2007G39地块项目规划方案总平面批前公示》，显示“规划总用地面积为113963平方米，地上建筑面积为398850平方米，地下建筑面积为148927平方米，建筑高度180米。”该公示的截止日期为11月18日。 按照项目规划平面图显示，恒盛尚海湾一共规划建9栋住宅楼共24个单元楼，3栋社区配套楼及一座幼儿园，最高一栋楼高达55（+1）层。这比第一次规划调整方案中的单元楼有所减少，但整体楼层被拔高，有12个单元楼超过50层，同时建筑面积也相对减少5.5万平方米，但仍比当初地块出让时增加了9.9万平方米，容积率为3.5左右。 时代周报记者致电南京规划局，工作人员表示，目前仅是批前公示，如果项目很重要的话，还要往市里报，不会这么快就批复，具体公布结果的时间不好说，但如果批下来会在网站上公布。 对于容积率调整是否要补缴土地出让金，该工作人员称，这个肯定是要履行相关程序，但不归规划局管，由土地部门管。对此，恒盛地产相关负责人表示，地块闲置5年未动工，与各项配建配套工程有关，也受到前期项目各项审批、规划报批进度缓慢的影响，地块上正在进行的纬三路过江隧道施工，也一定程度上影响了项目的建设进度。 项目拖沓考验恒盛资金链 南京网博机构总经理孙海告诉时代周报记者：“下关滨江的世茂外滩新城超高层项目跟其比较接近，前两年世茂外滩新城的价格曾冲到过2.5万元/平方米，现在降到了1.6万元/平方米。除此以外，该项目周边没有什么新盘，入驻的开发商不多，价格一直没有涨起来，均价没有超过2万元/平方米，这跟政府的配套推进力度等有关。这块地迟迟不能动工，跟成本、合作双方的协调、开发商的资金链、规划等等都有关系，价格能否算得过来也是一个主因。” 如果按照目前周边在售楼盘1.6万元/平方米的价格计算，恒盛调高容积率增加9.9万平方米的建筑面积，将多带来15.84亿元的收入。 “拿地之初，没有牵涉到地铁四号线和过江隧道对地块的影响问题，但拿地以后，过江隧道、地铁四号线的建设对项目有干扰，本身南京交通建设也是股东方，又是做轨道交通建设等，国资背景，政府可能要对开发商有个补偿，所以调高容积率。”一位与恒盛地产相熟的业内人士表示。 该人士向时代周报记者透露，如果调整容积率，成本差不多每平方米能降1000元，但是公共设施、学校等的配建问题还未明确，如果代建的话，成本还是很高，“这个项目很复杂，里面很多细枝末节不为外界所知道。恒盛那边想早开工，但一直推进不了，对资金造成的压力还是蛮严重的。” 而截至今年上半年，恒盛地产的短期债务占借贷总额153亿元的65%，约100亿元，目前手头现金仅34亿元，偿债能力有待考验，资金链的紧张无疑也使得旗下多个项目进展缓慢。 “旁边的世茂今年面积控制得比以前更为合理，以前是精装修，现在推出的是毛坯，也在降价。限购令出台以后，对三汊河这样定位滨江豪宅的项目有一定杀伤力，这对未来恒盛尚海湾上市的压力不小，合理保守定价差不多在1.8万元/平方米。”上述人士分析。
