浮出水面什么时候播出 华北突围新战略浮出水面 战略元年的万科规划



自1992年首度入京以来,万科已经在北京市场耕耘了10多个年头,但是发展状况却始终不尽如人意,北京市场几成万科手中的“鸡肋”。而万科集团2004年度业绩报告也显示,在净利润贡献上,珠三角区域和长三角区域分别以39.8%和37.9%的份额位居第一和第二的位置,北京市场1266万元(占集团总份额不到2%)的净利润其表现实在差强人意。

也是在此次业绩发布会上,万科总经理郁亮表示,万科在珠三角、长三角布局已经基本完成,2005年的重点就是以北京为核心的京津冀地区,尤其是在北京市场,今年务必要有所突破。

由此,万科华北突围已经箭在弦上,北京万科战略调整也开始浮出水面。

近日,主管北京区域的万科集团副总经理刘爱民接受了《第一财经日报》记者的独家专访。

华北新战略成型

《第一财经日报》:万科华北战略将作如何调整?

刘爱民:在集团内部我们成立了一个北京区域事业部门,把东北和天津市场都归入其中;同时,在未来我们还计划进入环渤海区域其他的二线城市,除沈阳和大连外,也会进入山东、河北等省会城市。可以说,未来万科会以京津地区为主,在环渤海经济圈进行有计划的扩张,争取在2005财年,北京区域在净利润贡献方面能占到集团的20%~30%。

《第一财经日报》:北京万科人事更迭频繁,10年左右的时间更换了9任总经理,这对北京万科的发展产生了什么影响?今后,北京万科的人事还会持续这种态势吗?

刘爱民:我认为这里面有两个方面的问题,一个是企业自身经营的问题,通常人们都认为,因为人事更迭频繁,所以导致企业经营不好,但在我看来,企业自身经营也有问题,因为企业经营不好,人员才会频繁调整;另外就是我们对北京市场的认识也在不断地调整,这也是导致北京万科总经理频繁换将的一个原因。

而今年,京津市场已经成为集团重点突破的市场,所以,未来几年将不会再出现人事更迭频繁的现象,北京万科的人事调整已经进入了一个稳定期。

《第一财经日报》:在这次战略调整中,万科会注意那些问题?

刘爱民:去年,我们作了一个十年规划,现在还在进行细节方面的深化,我们要让战略清晰化。

现在有些同行的扩张模式中间没有太多的逻辑性,也许通过简单的叠加可以把规模做上去,但是这种仅是为了扩张而扩张的模式是非常危险的。我认为房地产企业要做大的话,战略首先要非常清晰。

在选择扩张性商业模式方面,很多企业是先行扩张然后再解决人才问题,而如果没有人才储备,我们是不会考虑扩张的。万科现在就是在做这方面的工作,因为区域扩张本身就是对人力资源的一种挑战。

在区域市场发展方面,我认为靠人员长期外派来支撑是不现实的,而且代价会很大。通过市场化的方式获取资源来达到扩张的目的将是一种不错的选择。

北京要占四分之一“天下”

《第一财经日报》:未来万科的战略布局如何分配,北京区域居于何种位置?

刘爱民:未来,万科战略布局会实行3+2模式,3即三个区域,2是指武汉和成都两个中西部点。三个区域在集团整个总额上占到80%~90%,其中环渤海要占到20%~30%.目前,环渤海区域在经济上的联动已经开始,比如北京和天津之间的联动。在这个大背景下,天津市场很快就会做起来,预计在今年,天津市场可以获取2亿~3亿元的利润收入,超过北京市场。

同时,从GDP总量上来看,环渤海经济圈还无法与长三角和珠三角相抗衡,因此,北京区域在未来会维持20%~30%的比例,并且这种态势会持续很长一段时间。

目前,北京万科正在紧张积极地拿地和进行资本运作,争取在年内达到为集团贡献20%~30%利润的目标,而在拿地方面,估计4月底就会浮出水面。

战略元年的万科规划

记者丁小莺发自上海

2005年是万科第三个十年战略的元年,也是属于郁亮的开局十年区域布局、战略合作、融资渠道、管理层激励,万科的战略元年规划将由此开始

2005年是万科第三个十年战略的元年。这一年,万科在布局全国市场、参与行业整合、拓宽融资渠道方面将做些什么?

3月24日,万科董事总经理郁亮从深圳赴上海,进行投资者推介,并向本报记者介绍了他的“元年规划”。

看好北京

《第一财经日报》:万科提出“三足鼎立”的全国布局,并把北京定位为环渤海区域的中心城市。对一直发展较弱的北京,2005年有什么计划?

郁亮:北京是我们最大的增量。万科在珠江三角洲的布局已经完成,在长江三角洲的布局基本完成,今年将进行以北京、天津为核心的环渤海区域的布局。

为了加快在北京的发展,我们首先增加了人员力量。去年,我们把东北区域总经理周卫军任命为北京公司总经理。他是沈阳市房地产开发协会会长,作为开发商担任这个社会职务,说明他在当地政府部门、同行中的认可度很高。北京市场人际关系比较复杂,他会比较适合。2005年初,我们把天津营销公司副总卢冰调任北京公司担任副总。我们还把北方设计中心从总部搬到北京,它是负责产品开发的。我们将争取在北京多拿地,包括用合作的方式取得项目资源,但没有具体指标,在全国,我们今年的土地储备目标是新增400万~600万平方米。

《第一财经日报》:据万科日前发布的年报,2005年在长三角的计划开工量和计划竣工量,都只有珠三角的大约一半,这是为了规避长三角市场的风险吗?

郁亮:从长期看,在20年之内,长三角无疑是最大的市场。长三角已形成统一的经济圈,它跟环渤海区域不同,后者拥有城市带或城市链,但没有形成经济圈。

从短期看,这个市场也是乐观的。因为房价升得太快、投资比例太高,上海等城市存在一定的市场风险。但我们看到,上海市政府的调控是及时的,调控力度强,而且打的是“组合拳”。政府的态度很明确,保证居住需求,抑制投资需求。与上世纪90年代房价快速上涨的时期相比,现在的房价上涨速度、投资比例可说是“小巫见大巫”。在刚有苗头的时候,政府就开始调控,相信市场会健康发展。

万科的全国发展战略也有利于避免风险:一,目前对万科盈利贡献最大的是珠三角区域;二,我们是跨区域发展的房地产企业,就算个别项目销售不好,也不会对整体业绩有太大影响。

“文化融合是最大问题”

《第一财经日报》:万科与南都的合作进展如何?双方在企业文化上有什么相同点,有什么差异?

郁亮:最近我们主要进行人员安排的工作。上海南都、苏州南都共140名员工,我们对每一名员工都进行面谈,管理骨干是我亲自面谈的。重要的人事调整包括上海南都常务副总郑康瑞现在是万科的副总,万科向上海南都董事会派驻的董事是丁长峰(万科企业副总经理、上海万科总经理)。

 华北突围新战略浮出水面 战略元年的万科规划

文化融合是企业合作遇到的最大问题。万科、南都在企业文化上的相同点是人文精神,都强调对人的尊重,不同在于管理体系。这次合作对万科文化的包容性、企业管理都提出了挑战。携手南都后,万科将保持合作公司现有团队、业务和制度的连续性。

我们的合作是一个开始,它的影响会非常深远。中国房地产业整合、并购趋势已开始,万科是最早发现这一趋势并最早这么做的,类似的事件接下来会越来越多。行业整合、并购可能是未来10年的趋势。

《第一财经日报》:万科多次表示对央企房地产业务重组的兴趣,目前有什么计划?这块业务至今进展缓慢,你认为难在哪里?

郁亮:我们对很多项目都有兴趣。

央企重组难在两个方面,一是被重组的企业。国资委提出主辅分离,但对有房地产业务的央企来说,目前国内房地产市场太好,分离房地产业务动力不足;二是参与重组的企业。

重组对参与的企业要求很高,它必须在四个方面具备优势:一是资金实力,没有钱是不行的;二是管理水平,目前在管理上成熟的房地产企业,全国没有几家;三是团队,企业有没有足够多的职业经理人,他们是不是业内最优秀的,决定了它能否经营好重组业务;四是品牌,它在客户中的影响力如何、客户忠诚度如何。综合这四个方面因素,有能力参与重组的房地产企业很少。我们不主张以“出身论”决定哪些企业参与重组,我们认为只有通过市场化手段,才能实现国有资产的保值增值。

万科已很少向银行借钱

《第一财经日报》:在拓宽融资渠道方面,万科2005年有什么计划?今年会在香港H股上市吗?

郁亮:万科在融资渠道方面是做得非常先进的。目前,非银行借款占总借款的60%左右,我们将保持这个比例;长期借款占总借款的72%,这是由于去年发行了19.9亿元可转换公司债券。

之前,我们已尝试过除海外基金外的几乎所有融资方式。海外基金对回报率的要求通常在20%以上,对企业来说资金成本太高,我们以前没有考虑。最近它们的合作要求降下来了,所以我们又开始洽谈。

另外,GIC(新加坡政府投资公司)是万科的战略合作伙伴,继去年成都项目合作之后,我们在洽谈进一步合作,不是项目合作的简单复制,而是全面的深入合作。

对于H股上市,我们没有考虑。

实施期权是必要的

《第一财经日报》:万科的期权计划还会实行吗?

郁亮:没有实行期权激励是万科的一个缺憾。从企业长期发展看,实行期权是必要的。这是企业管理层和投资者利益的最佳结合点。

企业管理层的期权计划我们早就尝试推行,至今没有实现是因为政策障碍。这几天我在做投资者推介,一共在广州、深圳、上海、北京四地进行,不少投资者表示希望万科尽快推出期权。对管理层的长期激励仅靠奖金是无法解决的,现在的状态可以说是“既要马儿跑得快,又要马儿不吃草”。以后政策允许试点,万科将申请成为第一批有机会试点的企业。

《第一财经日报》:万科一直是中国房地产企业的领跑者,这两年是否也感受到来自国内外同行的压力?

郁亮:无论是国内同行还是国外同行,都有值得我们学习的优点。例如合生重点城市布局做得很好;中海有海外融资背景,但是在可持续发展方面,万科是做得最好的。企业发展要看长期,万科已经从规模第一转向效益第一。我们尊重规则、规范,有时候可能因此损失一些效率,但这是应该付出的代价。

国际资本对我们的压力当然存在,尤其是目前活跃在内地市场的港资、新加坡资本。它们在三个方面对万科造成威胁:一、资金实力比万科强大得多;二、在各地政府的受欢迎程度比万科高;三、由于项目发展需要,它们可能从万科引进人才,造成万科人才流失。我希望10年后万科的待遇达到国际水准,这样才能留住管理人员。

  

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