爱华网自1992年首度入京以来，万科已经在北京市场耕耘了10多个年头，但是发展状况却始终不尽如人意，北京市场几成万科手中的“鸡肋”。而万科集团2004年度业绩报告也显示，在净利润贡献上，珠三角区域和长三角区域分别以39.8%和37.9%的份额位居第一和第二的位置，北京市场1266万元（占集团总份额不到2%）的净利润其表现实在差强人意。
也是在此次业绩发布会上，万科总经理郁亮表示，万科在珠三角、长三角布局已经基本完成，2005年的重点就是以北京为核心的京津冀地区，尤其是在北京市场，今年务必要有所突破。
由此，万科华北突围已经箭在弦上，北京万科战略调整也开始浮出水面。
近日，主管北京区域的万科集团副总经理刘爱民接受了《第一财经日报》记者的独家专访。
华北新战略成型
《第一财经日报》：万科华北战略将作如何调整？
刘爱民：在集团内部我们成立了一个北京区域事业部门，把东北和天津市场都归入其中；同时，在未来我们还计划进入环渤海区域其他的二线城市，除沈阳和大连外，也会进入山东、河北等省会城市。可以说，未来万科会以京津地区为主，在环渤海经济圈进行有计划的扩张，争取在2005财年，北京区域在净利润贡献方面能占到集团的20%~30％。
《第一财经日报》：北京万科人事更迭频繁，10年左右的时间更换了9任总经理，这对北京万科的发展产生了什么影响？今后，北京万科的人事还会持续这种态势吗？
刘爱民：我认为这里面有两个方面的问题，一个是企业自身经营的问题，通常人们都认为，因为人事更迭频繁，所以导致企业经营不好，但在我看来，企业自身经营也有问题，因为企业经营不好，人员才会频繁调整；另外就是我们对北京市场的认识也在不断地调整，这也是导致北京万科总经理频繁换将的一个原因。
而今年，京津市场已经成为集团重点突破的市场，所以，未来几年将不会再出现人事更迭频繁的现象，北京万科的人事调整已经进入了一个稳定期。
《第一财经日报》：在这次战略调整中，万科会注意那些问题？
刘爱民：去年，我们作了一个十年规划，现在还在进行细节方面的深化，我们要让战略清晰化。
现在有些同行的扩张模式中间没有太多的逻辑性，也许通过简单的叠加可以把规模做上去，但是这种仅是为了扩张而扩张的模式是非常危险的。我认为房地产企业要做大的话，战略首先要非常清晰。
在选择扩张性商业模式方面，很多企业是先行扩张然后再解决人才问题，而如果没有人才储备，我们是不会考虑扩张的。万科现在就是在做这方面的工作，因为区域扩张本身就是对人力资源的一种挑战。
在区域市场发展方面，我认为靠人员长期外派来支撑是不现实的，而且代价会很大。通过市场化的方式获取资源来达到扩张的目的将是一种不错的选择。
北京要占四分之一“天下”
《第一财经日报》：未来万科的战略布局如何分配，北京区域居于何种位置？
刘爱民：未来，万科战略布局会实行3+2模式，3即三个区域，2是指武汉和成都两个中西部点。三个区域在集团整个总额上占到80%~90%，其中环渤海要占到20%~30%.目前，环渤海区域在经济上的联动已经开始，比如北京和天津之间的联动。在这个大背景下，天津市场很快就会做起来，预计在今年，天津市场可以获取2亿~3亿元的利润收入，超过北京市场。
同时，从GDP总量上来看，环渤海经济圈还无法与长三角和珠三角相抗衡，因此，北京区域在未来会维持20％~30％的比例，并且这种态势会持续很长一段时间。
目前，北京万科正在紧张积极地拿地和进行资本运作，争取在年内达到为集团贡献20%~30％利润的目标，而在拿地方面，估计4月底就会浮出水面。
战略元年的万科规划记者丁小莺发自上海2005年是万科第三个十年战略的元年，也是属于郁亮的开局十年区域布局、战略合作、融资渠道、管理层激励，万科的战略元年规划将由此开始
2005年是万科第三个十年战略的元年。这一年，万科在布局全国市场、参与行业整合、拓宽融资渠道方面将做些什么？
3月24日，万科董事总经理郁亮从深圳赴上海，进行投资者推介，并向本报记者介绍了他的“元年规划”。
看好北京
《第一财经日报》：万科提出“三足鼎立”的全国布局，并把北京定位为环渤海区域的中心城市。对一直发展较弱的北京，2005年有什么计划？
郁亮：北京是我们最大的增量。万科在珠江三角洲的布局已经完成，在长江三角洲的布局基本完成，今年将进行以北京、天津为核心的环渤海区域的布局。
为了加快在北京的发展，我们首先增加了人员力量。去年，我们把东北区域总经理周卫军任命为北京公司总经理。他是沈阳市房地产开发协会会长，作为开发商担任这个社会职务，说明他在当地政府部门、同行中的认可度很高。北京市场人际关系比较复杂，他会比较适合。2005年初，我们把天津营销公司副总卢冰调任北京公司担任副总。我们还把北方设计中心从总部搬到北京，它是负责产品开发的。我们将争取在北京多拿地，包括用合作的方式取得项目资源，但没有具体指标，在全国，我们今年的土地储备目标是新增400万~600万平方米。
《第一财经日报》：据万科日前发布的年报，2005年在长三角的计划开工量和计划竣工量，都只有珠三角的大约一半，这是为了规避长三角市场的风险吗？
郁亮：从长期看，在20年之内，长三角无疑是最大的市场。长三角已形成统一的经济圈，它跟环渤海区域不同，后者拥有城市带或城市链，但没有形成经济圈。
从短期看，这个市场也是乐观的。因为房价升得太快、投资比例太高，上海等城市存在一定的市场风险。但我们看到，上海市政府的调控是及时的，调控力度强，而且打的是“组合拳”。政府的态度很明确，保证居住需求，抑制投资需求。与上世纪90年代房价快速上涨的时期相比，现在的房价上涨速度、投资比例可说是“小巫见大巫”。在刚有苗头的时候，政府就开始调控，相信市场会健康发展。
万科的全国发展战略也有利于避免风险：一，目前对万科盈利贡献最大的是珠三角区域；二，我们是跨区域发展的房地产企业，就算个别项目销售不好，也不会对整体业绩有太大影响。
“文化融合是最大问题”
《第一财经日报》：万科与南都的合作进展如何？双方在企业文化上有什么相同点，有什么差异？
郁亮：最近我们主要进行人员安排的工作。上海南都、苏州南都共140名员工，我们对每一名员工都进行面谈，管理骨干是我亲自面谈的。重要的人事调整包括上海南都常务副总郑康瑞现在是万科的副总，万科向上海南都董事会派驻的董事是丁长峰（万科企业副总经理、上海万科总经理）。
文化融合是企业合作遇到的最大问题。万科、南都在企业文化上的相同点是人文精神，都强调对人的尊重，不同在于管理体系。这次合作对万科文化的包容性、企业管理都提出了挑战。携手南都后，万科将保持合作公司现有团队、业务和制度的连续性。
我们的合作是一个开始，它的影响会非常深远。中国房地产业整合、并购趋势已开始，万科是最早发现这一趋势并最早这么做的，类似的事件接下来会越来越多。行业整合、并购可能是未来10年的趋势。
《第一财经日报》：万科多次表示对央企房地产业务重组的兴趣，目前有什么计划？这块业务至今进展缓慢，你认为难在哪里？
郁亮：我们对很多项目都有兴趣。
央企重组难在两个方面，一是被重组的企业。国资委提出主辅分离，但对有房地产业务的央企来说，目前国内房地产市场太好，分离房地产业务动力不足；二是参与重组的企业。
重组对参与的企业要求很高，它必须在四个方面具备优势：一是资金实力，没有钱是不行的；二是管理水平，目前在管理上成熟的房地产企业，全国没有几家；三是团队，企业有没有足够多的职业经理人，他们是不是业内最优秀的，决定了它能否经营好重组业务；四是品牌，它在客户中的影响力如何、客户忠诚度如何。综合这四个方面因素，有能力参与重组的房地产企业很少。我们不主张以“出身论”决定哪些企业参与重组，我们认为只有通过市场化手段，才能实现国有资产的保值增值。
万科已很少向银行借钱
《第一财经日报》：在拓宽融资渠道方面，万科2005年有什么计划？今年会在香港H股上市吗？
郁亮：万科在融资渠道方面是做得非常先进的。目前，非银行借款占总借款的60%左右，我们将保持这个比例；长期借款占总借款的72%，这是由于去年发行了19.9亿元可转换公司债券。
之前，我们已尝试过除海外基金外的几乎所有融资方式。海外基金对回报率的要求通常在20%以上，对企业来说资金成本太高，我们以前没有考虑。最近它们的合作要求降下来了，所以我们又开始洽谈。
另外，GIC（新加坡政府投资公司）是万科的战略合作伙伴，继去年成都项目合作之后，我们在洽谈进一步合作，不是项目合作的简单复制，而是全面的深入合作。
对于H股上市，我们没有考虑。
实施期权是必要的
《第一财经日报》：万科的期权计划还会实行吗？
郁亮：没有实行期权激励是万科的一个缺憾。从企业长期发展看，实行期权是必要的。这是企业管理层和投资者利益的最佳结合点。
企业管理层的期权计划我们早就尝试推行，至今没有实现是因为政策障碍。这几天我在做投资者推介，一共在广州、深圳、上海、北京四地进行，不少投资者表示希望万科尽快推出期权。对管理层的长期激励仅靠奖金是无法解决的，现在的状态可以说是“既要马儿跑得快，又要马儿不吃草”。以后政策允许试点，万科将申请成为第一批有机会试点的企业。
《第一财经日报》：万科一直是中国房地产企业的领跑者，这两年是否也感受到来自国内外同行的压力？
郁亮：无论是国内同行还是国外同行，都有值得我们学习的优点。例如合生重点城市布局做得很好；中海有海外融资背景，但是在可持续发展方面，万科是做得最好的。企业发展要看长期，万科已经从规模第一转向效益第一。我们尊重规则、规范，有时候可能因此损失一些效率，但这是应该付出的代价。
国际资本对我们的压力当然存在，尤其是目前活跃在内地市场的港资、新加坡资本。它们在三个方面对万科造成威胁：一、资金实力比万科强大得多；二、在各地政府的受欢迎程度比万科高；三、由于项目发展需要，它们可能从万科引进人才，造成万科人才流失。我希望10年后万科的待遇达到国际水准，这样才能留住管理人员。
