爱华网以信托之名，行房地产信托投资基金之实，“联信.宝利”推出的意义就在于我们离真正的房地产基金已经越来越近了。
2005年3月11日，国内首只“准”房地产投资基金——“联信.宝利”中国房地产信托投资基金1期公开发售。原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。
“联信.宝利”2期也已经于4月中旬开始正式发售。
“联信.宝利”由联华国际信托投资有限公司设计并推出。该公司工作人员介绍：“联信.宝利”是一款不指定用途、分期发行的房地产信托计划。资金运用的主要方向是：给房地产经营企业贷款；投资于房地产经营企业股权；购买商业用途楼房或住宅。信托资金收益主要来源是房地产企业贷款利息收入；房地产企业股权投资收益；房产转让与租赁收入。首期募集的资金，将主要用于给房地产企业提供贷款。
当前国家针对房地产市场的宏观调控使房地产业取得银行的信贷支持更为困难。今年3月28日，工行、农行、中行、建行及交通、光大等六家银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点主要圈定在能源、电信、石油石化、航空等具有资源垄断性特点的行业，不约而同地将房地产行业排除在2005年产业投资重点范围之外。
而此款准房地产信托投资基金的推出，无疑让不少房地产企业看到了曙光，越来越多的房地产企业希望能够和信托机构合作。
有消息表明，由于“联信?宝利”1期发售顺利，投资者踊跃购买，深交所、人大信托与基金研究所、华银控股有限公司等多家机构都有意试水房地产基金。
“准”字的距离
国际上通行的房地产投资信托基金主要是指REITs（Real Estate Investment Trusts）。REITs汇合众多个人和机构资金，然后从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包，像股票一样在主要交易所挂牌上市，根据法律，REITs只能投资于房地产行业，而且要求财务(
制度更加透明，有明确界定的最高负债水平。
信托一般都是为特定项目募资，且一般只发一期，而“联信?宝利”先募集资金再选择房地产投资项目、分多期连续发行，并且这支信托产品首次引进受益人大会制度、中介机构参与管理、按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划,增加了透明度，这些都使得“联信?宝利”信托更类似于REITs。或者说是以信托之名，行REITs之实。
“联信.宝利”由于高收益而大受投资者欢迎。根据设计，优先受益人的预计最低基准年收益为5.3％，如果信托计划年收益率达到5.3%以上，优先受益人还可享受10%的超额收益。如果整体信托计划运作收益低于年5.3％，则由劣后受益人以其信托财产补足。
“联信.宝利”与真正的REITs的区别在于：REITs属于股权类的投资产品，有分红比例的规定，享受相关的税收优惠；而“联信.宝利”则是用签订信托合同的方式募集资金, 本质上是债券类产品，属于信贷融资。在美国，房地产投资信托投资中，投资者可通过购买REITs的受益凭证方式进行投资，收益凭证可以在相关证券交易所上市交易,“联信.宝利”缺乏这样的流动性。因此“联信.宝利”要想消除“准”字，恐怕还有很长的一段路要走。
离REITs越来越近
据了解，“联信?宝利”的首期资金主要用于给房地产企业提供贷款，收益来源于贷款利息，类似于抵押型的REITs。而在美国，90%的REITs都属于资产型，即收购现存房地产或即将开发的房地产作为投资，收益来源主要是房地产租金。
目前，国内不少房地产公司都急于将自己已经建好的项目脱手，而这对于资产型REITs的信托公司来讲，是一个收购后期商铺租赁，从而获得稳定的现金流的投资机会。
联信?宝利的相关工作人员介绍：“基金1期、2期募集的资金会以贷款为主，将来会逐步实现自主投资投资房地产、买卖楼盘、购买出租率高的楼盘出租等经营形式。” 国内的房地产投资信托基金可以借鉴国外优秀房地产基金的投资模
式。
摩根斯坦利旗下的房地产基金(MSREF)从2003年中旬开始大肆进入上海楼市。2004年6月，摩根斯坦利和金地集团、上海盛融设立项目公司，摩根斯坦利占股55%，以受让建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包，这个资产包主要是房地产项目。收购“烂尾楼”，将其证券化，打包处置从而变现盈利。从某种程度上看，外资的投资行为可以作为一种风向标。
如果“联信.宝利”能够上市上市交易，将是一项重大突破。但准REITs在中国上市，还存在着许多法律上的障碍。如果以信托计划为基本模式，建立类似REITs的投资实体发行上市，投资者持有信托单位或进行转手交易，在实施中会遇到现有法律制度在信托合同数量、收益权凭证和证券定义等方面的障碍。
采用封闭式基金模式的REITs可借鉴现有的封闭式证券基金运作和监管，新《基金法》规定，证券投资基金可以上市，但对于产业投资基金而言，由于缺乏配套的法律法规，上市的流通市场还没有确定，到底是在两大交易所和股票基金一起上市，还是另立一个产权交易所进行交易都没有明确的规定?
深交所综合研究所毛志荣认为，信托计划REITs是我国目前REITs发展策略的首选，有香港和新加坡的经验可借鉴。信托计划模式的优势在于从结构上可以确立受托人和资产管理的职能，在保证REITs的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单位持有人的利益。
审时度势，目前的“准房地产信托基金”在国外上市，如香港、台湾或新加坡等地上市的可行性会更大一些。
深圳国际信托投资公司和新加坡嘉德置地计划在今年，把一部分涉及到沃尔玛、嘉德置地、美国西蒙地产的国内零售地产及开发中的购物中心打包成立商业地产基金，去纽约上市。 而北京国际信托投资有限公司也有计划设立房地产信托投资基金去新加坡上市。
在目前的条件下，一步到位发展到房地产信托基金并不现实，但推出“准”房地产投资信托基金，不断的创新，将使其离REITs越来越近。
（作者黄钦，融勤国际咨询顾问，融勤国际提供专业的投资管理、投资银行及融资外包业务服务。联系方式：[email protected]）
