爱华网这次出台的5％营业税等税种的征收以及一年转让的时间限制，只是加大了投资的成本和投资变现周期，这在一定程度上可以打击投资性购房，但效果究竟如何，还需要等市场来做检验。 谣言散尽，水落石出。针对上海楼市的税收调控终于走出了第一步。 3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，并出台一系列房地产市场的调控措施，要求坚决抑制投机炒作，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等进行必要限制。自2005年3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5％的营业税并在此基础上征收7％的城建税、3％的教育费附加和1％的河道整治费。 税收、信贷、供应政策同时启动 2月28，位于崂山西路栖霞路口的浦东新区房地产交易中心人满为患。办理契税受理、审核、缴纳的三个窗口都排起了百来人的长龙。而与此同时，上海其他各个区县的交易中心内也呈现出前所未有的“热闹”，千人排队交税成为当日“奇景”。
造成这一切的起因在于，从去年底起上海就开始流传契税上涨的说法，传言称契税将由1.5％上调至3％，时间更具体到3月1日。因此，在2月的最后一天才会有大量的居民前来办理交税手续。
2月28日下午5点，上海市地方税务局应对这一状况，终于作出了正式声明：“上海房地产契税将上调的消息纯属谣言，上海市地方税务局从未发出过任何契税将要调整的消息。”
此后的3月4日，上海市房地局有关官员在媒体上明确表示“税收问题并非我们近期的工作考虑重点”。
然而，两天之后，上海市政府拿起了税收武器。上海市地税局明确规定，2005年3月7日起，个人购买上海行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5％的税率征收营业税。同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7％的城建税、3％的教育费附加和1％的河道整治费。购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。
一般人认为，营业税和城建税只是向企业征收，其实，根据我国税法规定，地方税务部门可以依法向转让不动产的个人征收营业税和城建税等。
上海市政府要求，各商业银行要对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为，进一步规范市场秩序。
同时上海市着手急剧扩大有效供应。要增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65％。2005年计划新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。
税收、信贷、供应政策同时启动，上海楼市面临新一轮考验。
不会有太大的影响？ 从谣言四起到明确表态，上海房地产的新一轮调控，已然箭在弦上。不过，在杭州的前车之鉴下，上海楼市的加税政策究竟有多大效用，投资的泡沫会不会被全部挤掉，还是愈演愈烈？“这些政策应该不会对开发商有太多影响，因为在上海自住需求量依旧很大，即使投资受抑制，也不太可能出现难于‘消化’的现象。”绿地集团副总裁陆新表示，由于并不担心，因此，对财税政策的调整，他亦不甚敏感。
与陆的心态不同，自从市场开始流传加税的消息后，殷先生就为此而忧心忡忡。近年来在上海房地产市场尝到甜头的他，甚至已经放下了原本经营的食品厂，转而将全部资产都投入房产投资。在他看来，已经没有什么投资的回报能比房产投资更高。
“5％的税额增加应该不会有太大的影响。”尽管还有忐忑，但毕竟在第一轮政策公布之后，还没有让殷先生太过慌张。“吸纳，再到中介挂牌，这是我一般的做法，通常我会报出我的心理价位，比如，一套房子要一百万收益，至于其他一概不管。只要中介觉得能做，税费就不会成为我的压力。”
有的投机者心中一片茫然。更多的投机者在观望。
像殷先生这类投资者，在政策迭出的情况下，所思所想依旧只是利润的多少。那么到底又是什么给了他们以包赚不赔的勇气和一往无前的市场信心？“昨天可能没问题，但今天这句话就很难讲了”，上海房地产研究机构方方工作室主任胡宗亘在评价上海目前的楼价时不胜唏嘘，连续不断地上涨已经令其无法理解，诸多不理性因素比比皆是。
在胡宗亘看来，尽管税收政策在目前看来还相当模糊，究竟会走多远、到达什么程度还无从知晓，但无论如何，这类政策的出台已经到了非常必须的程度，值得鼓励。
这样的观点，也得到了浦东房地产经济研究中心主任李战军的认可。“自去年10月以来，上海房价就已经偏离了理性的轨道，而这种蔓延的趋势，很可能使得上海那么多年来苦心培育的房地产市场就此毁于一旦。”
投石问路？ 采用税收政策来做调节，对上海楼市能否起到缓解作用？ 李战军指出，土地增值税、房产税等在税法中本来就有明文规定，在一定阶段不征收，政府是为了促进房地产市场发展。这次出台的5％营业税等税种的征收以及一年转让的时间限制，只是加大了投资的成本和投资变现周期，这在一定程度上可以打击投资性购房，但效果究竟如何，还需要等市场来做检验。在记者采访的多位专家中，对以税收杠杆来调节房地产的政策以及目前市场热度的看法并不一致。然而，却有一点共识，“政府的这次出手，还是比较温和的。”
长期以来，上海有关部门对待房地产市场的态度一贯是，“希望稳中有升”，而一切政策的立足点也正在于此。毕竟，那么多年的积累之后，上海房地产市场正处于前所未有的黄金阶段，谁都不想一不小心毁了它。
然而，现在的形势是，外来资金狂赌人民币升值，大量涌入上海楼市，高档市区楼盘原始供应基本全部一扫而光，市中心房价快速攀升并进而拉动中价房。一些区域内的热点楼盘，一个月单价涨1000元十分普遍。 另一方面，销售方、中介方联手炒高楼价。一些售楼人员已经远远不满足于佣金和售楼提成，而是直接参与“炒房”，造成房子卖光的假象。了解行情的都明白，“上千万的房子加50万，几百万的加10万、20万，这根本不稀奇”。“在这样的形势下，还有没有求‘稳’的可能？”不止一位专家就此提出质疑，毕竟鱼和熊掌不是在任何时候都可以兼得的。
那么一而再、再而三的调控措施，如果没有效果的话，会不会继续加大投资者的心理预期，反倒成了一种“绥靖政策”？ “这不会是一种妥协，而只可能是一个信号。根据对市场的形势判断，政府很可能还会有一系列的跟进政策。” 另一位房地产业内资深人士指出，税率和税种的变化是一柄双刃剑，与一般整顿市场规范的政策不同，它们所产生的影响迅速、实际，但也有可能延伸负面效应。任何大的变更都必须非常谨慎。因此，“循序渐进”和“投石问路”是政府对于这类政策出台惯常使用的两种方式。 政府的诚意 政府给楼市降温，意在更好地促进市场健康发展，其诚意毋庸置疑。 与加税政策同时出台的还有另外一系列政策，以及一场轰轰烈烈的整风运动。 2005年新春伊始，宝山区房地局房地产市场、权籍管理科、房地产执法监察队以及各房地办事处联合，对全区房地产销售公司和房地产中介公司进行了“地毯式”的执法专项检查。随后，闵行区房地局也开展了对房地产销售和中介的执法检查。其重点一是无证预售、违规无证预定商品房等房地产违规销售行为；二是无证无照无备案经营、“炒卖”期房、超标准收费等房地产中介违法行为。
与这两个区一样，今年以来这样的检查在上海各个区县从未间断，直到全国两会前夕，终于迎来一轮高峰。3月3日，上海市房地产交易中心发出公告：“天赐公寓”、“红商事大厦”、“耀江花园”、“兴盛公寓”、“颐峰苑”、“好世凤凰城”六个楼盘因涉嫌通过反复签订并撤销房屋的定金合同的方式违规保留房源、购房主体存在虚假情况、通过反复撤销合同的方式，以虚假价格来抬高房价等问题而被停牌。
同时，交易中心还宣布撤销排行榜上排名靠前的凯欣豪园等四家开发商亦被列入“黑名单”，一经查实，四家开发商也将面临被停牌的命运。
另一方面，在3月6日市政府发布的《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》明确指出：当前上海房地产市场的调控目标，即在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭、以配套商品房为主的中低价普通商品住房的供应，满足基本居住需求，完善住房保障体系。
在房价上涨意犹未尽之时，上海市政府的态度，也许会在不久的将来赢得更多共鸣。
