爱华网数据显示，贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个。在大盘面世之际，贵阳的房地产调控也达到预期的效果，房价被拉低。2011年，贵阳商品房均价4918元/平方米， 2012年上半年整体成交均价降为4670元/平方米，同比下降5个百分点。 400万平方米大盘14个 2007年，金源世纪城的成功，使得贵阳的房地产开发进入超级大盘模式。 金源世纪城项目位于贵阳市金阳新区，总投资人民币130亿元，总占地面积5045亩，总建筑面积600万平方米，规划入住人口约12万人。 当黄如论所执掌的世纪金源集团拿下这个占地5000余亩的超级大盘时，并不被看好，但世纪金源采用准现房的快速周转模式取得了成功。 2009年，贵阳编制完成《贵阳市城市总体规划（2009－2020年）》，重点发展新区建设和老城棚户区改造。根据规划，“二环四路城市带”规划总用地105平方公里，涵盖15个城市功能板块。建成后，贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万。 这一年，贵阳市政府便拿出17块超级地块打包出售，继而催生体量1830万平方米的花果园棚户区改造项目，占地15000亩的未来方舟，总建筑面积2440万平方米的中铁国际生态城。 目前外界列举出的贵阳超级大盘共有14个，包括花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等。 继2009年宏立城集团拿下彭家湾棚户区地块后，2011年4月份其又拿下五里冲棚户区片区地块，并与彭家湾片区实现联动开发，总占地面积达5000余亩。 而早在2006年，中天城投便开始进行占地15000亩、总建筑面积720万平方米、17万人居住的未来方舟项目的拆迁工作。 据不完全统计，贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个，800万以上有9个，1000万平方米以上有6个，2000万平方米以上1个。 “生地熟挂”模式 而这些大盘得以诞生的一个重要原因是，地处西南的贵阳，采取了与其他省市截然不同的土地出让方式—“生地熟挂”。
在财政收入紧张的背景下，贵阳市政府为了减少一级土地开发的大笔财政支出，将土地交由开发商进行一、二级联动开发。 “在我们贵阳有这样一种现象，‘生地熟挂’，政府财政方面比较弱，基本上拿地都是生地，拆迁由企业来进行，政府提供政策上的配合和支持，在市政道路方面也是由我们企业先投资建设，最后政府在税收方面有一些返回。”宏立城集团副总裁陈晓辉向时代周报记者介绍。 贵阳市国土局李俊处长介绍，“生地”指的是没有拆迁的土地，“我承诺3个月、5个月拆迁完成，将拆迁完的‘熟地’进行挂牌。” “中国第一大盘”花果园项目，采用的便是“生地熟挂”模式。花果园项目位于贵阳市主城区中心位置，是贵阳市最大的棚户区改造工程。 时代周报记者获得的宗美国际顾问发布的《花果园项目研究报告》显示，花果园彭家湾和五里冲两个片区的拆迁补偿标准是5500元/平方米，合楼面地价分别是1500元/平方米和900元/平方米，拆迁总成本约100亿元。 陈晓辉也证实，花果园项目包括土地和市政道路方面的投入达100多亿元，目前在建安方面投入已达300多亿元。 宏立城集团计划斥资900亿元，将花果园项目打造成包括200万平方米办公、200万平方米商业、150万平方米公寓、1230万平方米住宅的大型城市综合体。 截至目前，花果园项目开工面积已超过1000万平方米，计划2015年全部建成并投入使用。 占地15000亩的中天未来方舟项目，也在紧张的忙碌施工中，该项目位于贵阳南明河下游流域起点，中天城投计划斥资600亿元打造集旅游、低碳和生态为一体的贵阳“中央公园区”，其中包括540米高的西南地标欢乐半岛商务区。 朱晋仪透露，早在2006年，未来方舟项目便开始实施拆迁等工作，去年开工建设，今年3月9日开盘。中天城投不光负责该项目的拆迁、道路建设，还将负责南明河的清淤治理工作。 业内人士透露，贵阳目前这14个超级大盘，都是采用这种“生地熟挂”的模式来获得土地。《花果园项目研究报告》显示，花果园项目除去拆迁成本之外的土地费用，仅为200元/平方米。 “企业垫资进行一级开发，然后在拿地时政府再补贴。”朱晋仪说，虽然政府在土地方面获得的财政收入较少，但加速了贵阳的城市化进程和产业发展，政府在其他方面获得的收益要比土地收益大得多。 “目前，贵阳的城市化率只有35%，而全国基本城市率是50%，沿海地区更是高达80%，贵阳要赶超，要加快城市化进程，在财政收入有限的情况下，让开发商来进行一、二级联动开发，是一个不错的选择。”业内人士称。 以价换量效果显著 贵阳当地的房产中介机构正行合智的报告显示，2006-2011年，贵阳楼市价格水平从2006年的2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米。从2012年年初开始，成交价格开始下滑，2012年上半年整体成交均价为4670元/平方米，同比2011年下降5个百分点。该报告指出，成交价格处于低位，市场以价换量效果显著。 而这与贵阳众多超级大盘的超级供应密切相关。正行合智的统计报告显示，目前贵阳商品房住宅库存达3490万平方米，2012年1-6月，贵阳商品房市场整体供应572万平方米，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%。 以花果园为例，2010年11月，花果园开盘，一期约11000套房源，均价6500元/平方米；2011年4月推出二期，均价直降1000元，降为5500元/平方米。 2011年11月20日，未来方舟以均价4500元/平方米启动团购，2011年12月，花果园（彭家湾片区）便推出5050元/平方米一口价的惠民房源。截至2012年3月，在4个月的时间里，便完成销售6000多套。 2012年3月17日，未来方舟以均价3900元/平方米的价格第二次开盘，当天花果园（五里冲片区）便以同等价格3900元/平方米的销售均价开盘，后逐渐拉升至4000元/平方米的销售均价，推出14000多套房源。 “贵阳主城区的均价是5500-6000元/平方米，我们基本上是平价销售，前期我们不考虑盈利，我们主要靠后期的商业盈利，每年物管费都有好几亿元呢。”花果园销售人员称。 以成本价的销售策略，也为花果园带来了良好的销售业绩。陈晓辉介绍，花果园自开盘以来，便连续23个月荣登国内销量第一楼盘，2011年实现80多亿元的销售额，2012年10个月内实现200亿元的销售额。“这个销售数字并没有水分，花果园的量那么大，刚需客户都被他们抢走了。”未来方舟项目负责人朱晋仪说。 为了实现快速推货，花果园的销售团队也相当惊人。售楼人员介绍，目前该项目共有销售人员1800多人，分布在贵阳以外的重庆、温州、武汉、广州以及贵州省内的地市州，“重庆就有180人”。 “目前，政府也开始控制大盘的出现，设定了严格的条件。”贵阳当地房产人士称。
