爱华网开发商忙什么？圈地！上海置业、万科、华润置地、中华企业、中国海外、合生创展等几家上市公司的土地就超过63平方公里。按照北京1:2的平均住宅开发容积率计算，这些土地会有近1.5亿平方米的住宅产生，其总量相当于全国1年商品房（包括住宅、公建）的竣工量。地产大鳄在争什么？房地产是热还是出现泡沫。在“博鳌21世纪房地产论坛2002届年会”上，万科董事长王石针对北京新华远董事长任志强的“今后一两年内房地产不会出现过热”的观点提出，圈地泡沫和投资过热已经出现。投资银行巨头说了什么？已经出现泡沫。摩根士丹利董事总经理兼首席经济分析师谢国忠，内地房地产已经出现泡沫，如果泡沫爆破，将对中国的国内生产总值和金融系统造成影响。
中国房地产市场化10年之际，围绕中国房地产，太多的判断，太多的动作都显山露水了。而对从上世纪90年代初宏观调控走出来的房地产人，“圈地”和“泡沫”都与一个形容词很近：疯狂。“圈地”方式转变一份旨在减少暗箱操作土地购买的文件，导演了一场疯狂的“圈地运动”。十年前的“地产泡沫”，成就了一小部分人，如王石、冯仑等，也让许多发展商死得很难看。海南至今未处理掉的100多个、300多万平方米的“半拉子”工程和烂尾楼盘就是很好的例证。当然，那次的“圈地”热不如说是“倒地”热，全民齐上阵。不过，自那以后，似乎谁也不愿再提土地及土地交易。然而，随着市场的不断规范，房地产业走出低谷，进入新的、快速的发展阶段，土地交易很快又浮出水面。王石就曾多次在公开场合说过，万科要投巨资来买地，增加土地储备。王石的话音落地不久，5月初，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。该规定指出，自今年2002年7月1日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖挂牌方式出让。这份旨在减少暗箱操作土地购买的文件，导演了一场疯狂的“圈地运动”。其中最盛的，当属珠江合生最近在天津签下了一块18000亩（12平方公里）的开发用地。“应该说，这次的圈地运动是和国家政策分不开的，里面有投机的成分。”一位不愿透露姓名的发展商说，“但对于大公司，特别是上市公司来说，他们的财务比较透明，又讲业绩，因此拿地、开发产品比较慎重。毕竟用的是股东的钱。”其实，有大量的土地到了像万科、合生创展等这样的公司手中是件好事。因为，土地是稀缺资源，他们不会去倒地，而是会做出适合这块土地的产品来。比如万科“用了3年的时间才想清楚那块4000亩的土地该做什么”，就是一个很好的例子。房价不升反降？各地房地产价格与价值比未超过警戒线。著有《泡沫经济与金融危机》一书的经济学家徐滇庆教授认为，判断房地产是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋价格上升速度有多快，交易笔数有多少，买卖目的是否正常。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也指出，房地产热不能简单等同泡沫。房地产泡沫主要体现在价格泡沫。一般说来，房地产价格与价值比没超过“2”，就不是泡沫。从目前情况看，各地房地产价格与价值比暂未超过这个界限。用这种方式，我们来看看平均房价高居全国榜首的北京的几个热点区域，其房屋的实际价格与理论价格比：亚运村地区为1.09，中关村为1.31，CBD为1.01。虽然都大于1，但与预警点2还是相差很远的。另据北京市统计局最新公布的数字，截至8月底，北京市商品住宅每平方米平均售价比上年同期降低近130元。从股市的情况看，业界所关心的房地产上市公司金地和万科，在公布中期业绩出现销售放量的情况下，公司的纯利润反而下降了。“如果万科的业绩都下降了，其它的房地产公司生存也就比较困难了。”10年间，一直关注着“万科”成长的中经证券北京营业部首席分析师胡戎说，“万科平均每个项目的收益率在15%-20%间。连这种收益率属于中等偏下、市场运作比较规范的公司利润都在下滑，其它公司就可见一斑了。”他认为，这主要是房价下降的结果。市场的平均交易价从1999年的5500元/平方米，下降到了目前的4300元/平方米。房地产的投资额与土地价格密不可分。如果圈地的成本过高，其投资额就会狂涨。北京大学光华经济管理学院经济系主任崔建华认为，出现泡沫的另一个征兆就是开发投资过热。从国际经验看，经济增长速度与房地产开发投资的增速比为1:1.4，中国可能会更高一些。而1993年我国的经济增长速度为13.4%，房地产的开发投资增速却达到了124.9%。90年代末期的转制曾将房地产业送入高位运营的轨道。自1998年房地产开发投资回升后，一直保持25%左右的增长率。今年前6个月，开发投资增幅创下4年来的新高，达到了32%，但据国家统计局的最新统计数字表明，房地产开发投资增速开始稳步回落。今年1-8月份，房地产开发投资同比增长30.0%，增速比前7个月回落0.7%。其中，商品住宅投资增速回落1.2%。但商品房销售速度继续加快，1-8月商品房销售额2157亿元，同比增长25.3%，比前7个月增速提高2.9%。（见附表：1992-2001国民经济增长与房地产投资曲线图）泡沫温床还存在吗？自身素质提高、政策的监管都会抑制过热。房地产是资金密集型行业，这就决定了它对于资本市场依赖程度很高。在中国建立股票市场的初期，仅有的几十家上市公司中，房地产企业就占了1/4左右。用中经证券北京营业部首席分析师胡戎的话来说就是“打开机器一看，满眼的地产股”。不过，深沪股市房地产企业股价创造的疯狂式高峰，10年再也没有出现过。而今，在房地产“又起泡沫”的呼声中，地产股价依然没有较之去年乃至前年出现异动和飚升。北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅说：“我们认为中国目前房地产基本情况是健康的，中国房地产正在经历一个牛市的初期，整体并没有形成泡沫。局部的问题更多是房地产市场化进程的问题，并非金融泡沫问题。”房地产企业投资防范风险能力和意识也已经显著提高。在业界有着极高声誉的国际投资顾问公司——仲量联行董事张艺艺说，以往很少有国内的开发企业找他们做投资报告，但现在找来做报告的企业很多，公司都要进行筛选。1992年期间，开发商多盲目投资高档别墅、写字楼和酒店。而目前，投资重点在于住宅产品，房地产开发的品种多样，差别很大。开发热潮并未脱离市场有效需求。1992年期间，大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前，各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有所变化，银行贷款的比重下降，定金及预收款成为房地产开发的主要资金来源。1999年对房地产公司上市问题的松动，也使得开发商多了条融资渠道。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，仅占全部金融机构贷款的10%左右。从政策与监管部门动作看，十年间的进步是明显的。去年6月，央行就下发了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，要求严格审查住房贷款条件：住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的、自有资金应不低于开发项目总投资30%的地产企业；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为；强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。接着，国土资源部今年5月初发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。近日，建设部、国家计委等六部委又针对部分地区房地产投资增幅过大、价格增长过快等问题下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。局部过热难掩前景乐观去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。尽管“泡沫”的说法对于整个房地产市场是不成立的，但局部过热现象还是值得人们警惕，开发商圈地与投资客增多不是好兆头。今年春节以来，排队购房已成上海房市一道风景。在一些中高价位楼盘，许多购房者雇民工排队，而且往往一买就是好几套。这些购房者大多数买房不是为了居住而是投资，并且其资金大部分依赖银行贷款。在一些高档楼盘，投资型买家约占购房者的20%。仲量联行日前在北京公布的房地产市场分析报告中指出，存量过大，北京高档物业目前租金走低，这对高档物业投资客无疑是个警示。不管怎么说，房地产的市场前景还是十分乐观的。著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏8月中旬在上海的一次会议上预测，今后5-10年中国经济潜在增长率应在8%-10%。吴认为，如果做好各项工作，经济增长至少会是7.5%-8%。崔建华主任也谈到，作为国民经济的晴雨表，房地产的发展周期与国民经济的发展周期是相吻合的。去年房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和是1.9到2.5个百分点。由此可见，未来还将是中国房地产业稳步发展的黄金期。但前景好不等于大家都好，从前提出的“居者有其屋”正演变为“居者优其屋”，这预示着未来将是买方市场。而“蛋糕”就这么大，市场竞争会空前激烈。而规范化的、有实力的大公司将会受到青睐。两次地产热 六大不同点市场化程度政府控制土地能力金融环境消费政策企业成熟度开发的品种1992年95%是福利房土地批租操作极不规范、土地倒卖严重，导致1992年房地产经济泡沫膨胀大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元仅1992年和1993年新增加的房地产开发企业就达到2万多家，参与开发的企业不计其数高档别墅、写字楼和酒店2002年90%由个人购买许多地方相继建立起 “阳光操作”的土地交易市场各大银行放贷风险管理与控制能力明显提高。房地产开发的资金结构也有变化，银行贷款的比重下降，以定金及预收款为主要资金来1994年出现第一笔住房按揭贷款，而到2001年年底，个人住房贷款余额已高达5598亿元，房补、住房公积金、交易税制等政策日趋合理完善企业投资防范风险能力和意识显著提高重点在住宅产品地产类上市公司圈地表圈地者 面积 性质上海置业 1000余万平方米 新增土地储备万科 980万平方米 待开发项目占地华润置地 470万平方米中华企业 320万平方米 中国海外 2877万平方米合生创展 724万平方米 穗、京、津土地储备王石vs任志强有没有泡沫？深圳万科董事长王石认为，经过5年来的增长，“圈地泡沫”已经出现，其特征是圈地面积过大。以万科为例，万科目前在全国10个城市开发了25个项目，去年万科的土地储备是960万平方米，平均每个项目还不到40万平方米。而在去年的“圈地运动”中，一家开发商竟圈下了1.8万亩土地，这已经远远不是小区建设的概念，而更像是城镇建设。从投资来看，同样存在着过热的迹象。“目前全国地产业平均负债率高达85%，一旦市场出现波动，企业的资金链就会出现断裂。”王石结论：圈地泡沫和投资过热已经出现。北京新华远董事长任志强把投资的快速增长，归因于今年7月政府改以拍卖方式出让土地的决定。这一决定导致很多房地产公司提前储备土地。任志强对国内房地产市场前景乐观的另一大理由，是今后中国城市化进程还会加快，大量进入城市的人口会成为地产市场新的消费者。和1997年前的另一波房地产热相比，任志强认为这一轮房地产热的最大特点在于民营资本成为投资主体。按照他的说法，1997年以前房地产市场上银行贷款占到了60%甚至70%的比例，但目前银行贷款只占23%左右，而“民营资本的投入会实行自我约束”。任志强结论：今后一两年内，房地产市场不会出现过热。卢铿vs孟晓苏还能热多久中房集团总裁孟晓苏说，房地产的涨幅周期在不同国家有所不同，美国为18年至20年一个周期；日本10年完成一个起落；香港则以7至8年为一个周期，中国的房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期，即7至8年。中国的房地产市场经历1974年起到1998年发展期，1989年至1990年低落期，1991年至1995年第二个发展期，1996年至1997年第二个低落期，1997年至今又一个新的发展期。处于新一轮发展期的房地产市场已连续高涨了4年时间，是否已临界衰退期？孟晓苏结论：以市场容量和发展趋势分析，按照当前的发展速度，房地产市场还能有两年的发展空间。如政府能在宏观把控上努力扩大内需，作好反周期运作，企业能够果断投资，理性开发，借助加入世贸组织的有利形势，还可以相应地使增长期延长，推迟衰退期的到来。华新国际总裁卢铿认为，中国的房地产市场在1992年 “第一次启动”。1998年以后是“第二次启动”，即对住宅消费市场的启动。公房上市、银行按揭、集团购买转变为个人购买等大规模的行业行为，使庞大的国内住宅市场的帷幕被拉开。4年来，商品住宅的开发方兴未艾，住宅产业、产品和企业的进步是中国住宅发展史上最迅速且壮观的。卢铿认为，与“第一次启动”启动了少量发展商和“第二次启动”启动了消费市场不同，“第三次启动”是房地产行业的全面启动。国家在政策上将逐步调整到位；发展商队伍经过优胜劣汰将趋于正常数量；房地产建设标准化、产业化技术及高科技成果的广泛推广，将使产品品质提高；住宅产业将有效拉动数十个相关产业；农村的房地产伴随城市化进程开始正常发展。卢铿结论：在30年左右的持续发展期中，住宅产业将被确立为国民经济的一大“支柱产业”。
