爱华网年底，楼市再起风波：上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取群体性行动——或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，而诉求只有一个：退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。
这不能不引起人们的担忧：上海的“退房风潮”会否引发楼市的“多米诺骨牌”效应？
“退房风潮”涌上海
11月23日，位列上海地产十强的大华集团遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。退房业主代表甘先生说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3％的违约金及一切相关费用。
“退房风潮”一波接一波涌起：“达安春之声”、“金沙雅苑”的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂”的拒收事件又起；“蓝山小城”也因降价引起前期业主打起“退房”旗号，浦东世纪公园板块某大盘的退房纠纷欲理还乱……事实上，但凡横跨楼市调控周期——在今年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。
珠江地产的一位人士分析：“孤立地看，一个楼盘退房只涉及几十户人家，但若处置不慎，则可能连锁反应，引起大面积翻盘——至少是信心的翻盘。这就是风潮比风波的可怕处！”眼下，开发商拒绝退房使问题变得越来越复杂。上海汇业律师事务所的杨律师说，退房纠纷的诉讼在增多。
房价下跌是退房风起的真实原因。“水岸蓝桥”的这些退房人大多是在去年底和今年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在9000元／平方米至14200元／平方米之间，如今周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米8000元到9500元之间，且许多房子是带装修的。如此一来，房子还没到手，每套价格就缩水少则十多万、多则二十余万。两害相权，违约退房实为减损。
昨日之“热”必致今日之“变”
从通宵达旦“排队抢购”到此起彼伏的“集体退房”，上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。而眼下，全国房地产业宏观调控的成效确在显现，但楼市博弈未消，困局犹在：北京今年前10个月期房均价飞涨21．4％；深圳房价也逆市大涨。尽管官方否认了“此前集中在上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳”的业内传言，不认为“深圳房价有可能成为第二个上海”，但近来在深圳、广州，房价的确再度成为市场关注的热点和百姓担心的话题。许多地方今日楼市是否在重蹈上海的昨日轨迹，上海楼市的今日之困是否预示着楼市的未来命运。这不能不成为人们特别是楼市投资者的重大担忧。
究竟是什么导致了上海楼市困局？“风起青萍之末”，多重利益推动下的房地产投资过快增长埋下了祸根。专家分析，楼市困局的形成大多经历“四步曲”：
首先是“开发预热”阶段，鉴于发展房地产业见效快、带动大，地方政府为追求ＧＤＰ和财政税收的快速增长，或借城市扩容建设新城之名，或乘旧区改造、动迁之机，大谈区位优势，做足规划文章，不断放出诸如修建轨道、新增绿地、营造商圈之类的利好消息，放大、甚至“人造”投资潜力，借此招徕开发商，从而大量卖地，先收土地出让之财，后得房产税收之利。此风之下，近几年全国各地不仅城市的拆、建量剧增，甚至一些工业园区也变相搞起了房地产开发。
其次是“投资火热”阶段，在低技术门槛和暴利的吸引之下，各路资本纷纷涌入房地产领域，大肆开发。由于客观上监管不到位，逐利的开发商群体大钻空子，和中介联手，采取雇佣民工排队、销售控制、虚拟房价信息等手段，人为制造房源紧张的假象，不断炒抬房价。上海的一位房地产老板反思说：“那时候，房价卖低了不是赚钱多少的问题，而是面子问题——卖少了同行会看不起你！”
其三是“炒卖狂热”阶段，在政府“吹风”、开发商“点火”、中介“添薪”之下，楼市虚火越烧越旺，炒房族乘势而生。先是手握重金的江浙“炒房团”席卷而至，接着在长三角等热点楼市，海外购房人也纷至沓来。房屋转手越来越快，房价愈炒愈高。加之信息不对称，在楼市黑嘴的“升值”鼓吹之下，当地手有余钱者纷纷跟进，甚至工薪族贷款炒房也开始出现。这期间，金融工具推波助澜。银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数，甚至虚假贷款，楼市泡沫越吹越大。
最后是“博傻”阶段。不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者，而“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家早已出手脱身。
“退房风潮”正是在这“最后接棒”的背景下酿成。中国土地学会秘书长黄小虎的话颇耐人寻味：“一方面普通老百姓的收入很低，一方面开发商暴富，这本身就是一个社会两极分化的组成部分。房价上涨过快促进了投资、投机活跃，最后的结果实际上就是穷人补贴富人！”
拿什么拯救楼市？
上海“退房风潮”所暴露出的种种问题，呼唤对整个楼市深刻反省。中央经济工作会议把“着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”列为2006年经济工作重点，提出将加强市场监测，控制投资性购房，鼓励普通商品房的建设和消费，并加大对自住房消费的支持力度。业内专家指出，这一政策取向为楼市困局的求解提供了契机。
专家认为，“东风”之下，“拯救”楼市须从以下三端入手：
其一，尽快实行土地公开拍卖，赋予地价形成比较合理的竞争机制。近年来，房产暴利首要源于不规范的土地制度，土地出让金不是真实的市场价格。一项统计显示，全国大于70％的土地以协议方式出让，大于20％的土地无偿调拨，只有不到5％的土地出让采取拍卖的方式。国资委宏观经济研究中心的一位专家指出，开发商的“第一桶金”及其超额利润大多来自廉价的土地储备。要改变开发商和一些利益共谋者拿地获利的局面，必须彻底推行土地使用权的有序拍卖，实现房地产初始环节上的市场调节。
其二，建立可行的利益调节机制，收取土地级差的增值收益。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，地价高速变化，“多占地，多得利，占好地，得好利”，如此这般，开发商何乐而不为？房地产升值有相当部分是城市建设功能完善后土地增值的价值显现，是政府对公益设施建设的投入带来的收益，但至今国家并未收取投资回报。束克欣建议，所有的建筑用地都应课税，甚至在各个城市纷纷兴建大广场、宽马路时，中央政府也应对地方政府课税。
上海市房地产学会的一位专家认为，政府收取土地增值收益实质上是房地产增值收益的再分配，这项收益完全可用作低收入家庭住房补贴资金，以体现社会公平。
其三，对于市场机制力所不能及的领域，政府须“有为”。专家建议，政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策，或者采取有条件退税政策，但托底的定位应放在廉租房上。政府在通盘的土地开发利用规划中，合理地提供廉租房建设用地，是兼顾市场经济的发展和政策理性的必需。只有解决了最低收入阶层的准公共产品性质的廉租房，整个楼市才可能具备健康、可持续、和谐的经济、社会属性。
