爱华网第五部分加入WTO对武汉市住宅市场的影晌武汉市地处华中腹地，位居长江中游，承南启北，连东接西，是我国开放格局中由沿海向内地梯度推进的“接力点”，也是我国产业结构调整和产业升级的“过度带”，加入WTO，武汉独特的区位优势将会带来一系列的发展机遇，同时也是极大的挑战，区位优势会吸引到大量的国内外投资，成为商家“抢滩”的重要地区，使竞争更加激烈，如若我们不全面分析，发挥优势，又会再次落伍。
一、从住宅市场的基本层面分析
(一)对住宅需求的影响加入WTO后，住宅需求将呈上升趋势，因为来武汉的外国投资者会不断增加，同时，外资银行、保险机构以及大型财团公司等都会纷纷进入武汉寻求机遇，随着境外机构的和人员的进入，白领阶层的人数将增加，中、高档住宅消费群体会明显增加。另外，随着关税的降低，居民的实际收入水平有所增加，恩格尔系数将降低，加之外资银行提供灵活的适合不同消费群体的住宅贷款，使得普通商品房的需求将进一步扩大。加入WTO会推进城市化进程的加速发展。城镇人口以及流动人口的增加，对住宅需求将提出新的要求。(二)对住宅供给的影响
就其供给层面而言，面临着巨大的挑战。在目前我国房地产市场供给面临着短期性过剩的环境下，随着加入WTO，外资大量的进入，其竞争更趋激烈。外资企业凭借雄厚的资本，先进的技术及经营管理水平，以及营销观念、成熟的市场经验等，将抢占房地产市场份额，并逐步扩大市场占有率，房地产业是中国经济领域中最早对外开放的领域，目前的外资企业数量相当多，比如武汉市的外资达347家，占房地产开发企业的38%,.但我国长期以来在房地产市场上对“三资企业”实行“非国民待遇”，比如税收上给予优惠，这就出现了不少假三资企业，而在经营范围、业务、产业政策以及土地出让等方面有诸多限制，市场“不公开”“不公平”的现象较为突出，增加了“三资”企业在中国的运行成本和难度，随着“世贸原则”的实施，假“三资”企业的生存环境不复存在，市场透明度的提高将使大量的外企真正进入市场，而国内的房地产开发企业将逐渐失去现有的政府背景优势、地缘优势以及政策优惠等，因此外企将挤占相当一部分份额。(三)对住宅价格的影响
从未来的五年内总体上看，加入WTO，房价将呈下降趋势，约下降10%-15%左右。第一，随着关税的降低，各种建筑材料特别是进口材料价格将下调，同时外资银行的涌入，使得融资成本有可能下降，因此，房地产建安成本会在一定程度上下降。第二，外资企业的介入会带来先进的建筑技术、经营管理水平，同时在房地产开发领域，规模经济的效应将得到加强，以及建筑领域的开放，大量国外的建筑商承包工程，会使建筑业的竞争加剧，从而使得建筑业的整体素质得到提高。第三，政府行为将趋于规范，房地产市场领域的制度环境将得到改善，不和理的收费、摊派将逐步取消，从而形成合理的价格机制。因此，房地产综合开发成本有一定的下调“空间”。(四)对房地产金融市场的影晌
从房地产开发融资来看，目前我们还是以间接融资为主，“入世”以后，直接的融资方式的比重会提高，项目融资、房地产股票、投资基金、债券等金融工具将成为房地产开发融资的一种重要方式。从房地产消费金融来看，住宅金融将成为外资银行争夺的一个重要领域，国外先进的融资工具将被大量引进。比如住宅按揭贷款(定息抵押贷款、渐进式抵押、漂浮式抵押、增殖分享抵押、逆向抵押等)都会不断的得以创新，以适应不同层次的消费者。同时住宅抵押贷款证券化、保险等将有很大的发展，这些对我国现行的房地产金融体系将造成较大的冲击。(五)对房地产中介的影响
国外的房地产发展相当成熟，其服务体系、服务质量，以及运作体系等相当健全，加入WTO后，国外房地产中介(咨询机构、评估机构代理机构)的介入，他们利用其优势将会抢占相当大的市场份额，而我国房地产中介机构尚处在起步阶段，房地产中介组织市场化、社会化程度相当低，呈“散”、“小”、“低”状况，根本无市场竞争力，外资中介机构的进入对我国房地产中介机构将产生巨大的生存压力。去年11月，中美两国政府签署中国加入世贸双边协议的同时，全球最大的房地产中介企业—美国21世纪不动产即宣告进入中国的物业代理市场。二、加入WTO:武汉市房地产发展的对策
(一)制定中长期的住宅与房地产发展规划，保证房地产的可持续发展1、政府应尽快制定科学的房地产的中长期发展规划，明确房地产发展的总体目标、实施步骤、重点以及政策，给各级政府、外商、房地产开发企业、居民家庭或个人以明确的住宅与房地产业政策框架，实现对房地产业的有效控制，是保证房地产业健康发展的必备条件。“政府应制定长期不变的政策规划，而放弃短期的政策规划的变动，因为政策的多变性对于经济的长期稳定和发展弊多于利。2、房地产业发展必须与人口的增长、土地资源、环境及生产力发展相适应，达到人口、资源、环境、经济的协调发展。武汉市人均土地拥有量低，人地矛盾突出，武汉市人均土地面积、耕地面积分别为0.12和0.06，分别比全省低0.2和0.05。随着城市规模的扩大和经济的发展，土地负荷的人口压力日趋严重，面对土地资源有限的实现以及社会发展的需要，房地产业可持续发展是我们必须坚持的方针。(二)严格控制房地产总量，保持总量、结构的供需平衡
房地产业的发展速度是否与国民经济的发展速度相适应，房地产市场供需是否保持动态平衡，是房地产业发展是否健康的两个重要指标。政府要切实发挥“看得见手”的宏观调控功能，以弥补市场这只“看不见的手”的缺陷，建立房地产市场的宏观调控体系。一是研究市场，实行总量调控，保证房地产投资总额与全社会固定资产投资总额和GDP增长速度合理的比例关系，促进房地产业与国民经济发展相适应。二是控制土地批租总量，应当根据武汉市经济发展水平及房地产市场需求，科学制定、合理的建设用地计划，建设用地的供应以提升产业结构及促进区域经济发展为依据。三是控制住宅类结构及时序结构，以适应住宅有效需求，避免出现新的商品房住宅的积压。四是建立房地产市场信息检测及预替系统，避免房地产“泡沫”的出现。(三)大力推行住宅产业现代化，提高房地产业的效率
以高新技术为手段，以规划设计为龙头，逐步扩大标准化、系列化、专业化生产规模，提高科技含量，采取新的生产方式和经营管理模式，提高住宅产品质量和性能，加快实现住宅生产方式由粗放型向集约型转轨的步伐，实现住宅产供销一体化，提高住宅产业的投资效率，从而带动国民经济及相关产业的发展。建立住宅建设的保障体系、质量控制和住宅性能评价体系、住宅可持续发展保障与评价体系，从而形成教为系统的住宅产业化政策体系，从制度上保证住宅产业化的实施。(四)理顺房地产市场体系，建立一个“高效、精简、统一、权威的房地产行政管理体制
按照“政企分开、事企分开”的原则，转换、分解房地产行政管理职能，通过职能转换，使房地产行政管理部门摆脱政、企、事不分的局面，使行政管理职能复归原位，建立真正意义上的政府主管部门的职能—政策指导、行政立法、统筹规划、组织协调、服务监督。建立完善的房地产决策系统以及强有力的执行系统和监督系统，以保证房地产业的健康运行。按照“房地合一”的原则，实行房地同意管理，建议将目前的房地产管理局和土地管理局合并为土地房屋管理局，从而保证房地产管理的统一性和权威性，提高管理效率。
