爱华网第四部分：武汉市住宅市场发展的对策
一、加快住宅制度改革力度，加速建立城市住宅新休制
1、严格实施武汉市租金改革规划，按照到2010年住宅租金达到占双职工家庭收15%的标准，逐步提高住宅租金，使住宅租售比趋向合理。2、要进一步加快公有住宅出售，促进已售公房(房改房)上市。要继续做好贯彻落实武政98[43]号文件的工作，盘活住宅存量，通过搞活住宅二级市场，启动一级市场，从而激活整个房地产市场。3、要健全和完善住宅公积金制度，加快公积金立法进程，适当提高住宅公积金缴交比例，提高归集率，扩大归集额。4、进一步论证修改完善武汉市住宅货币化分配方案，选择适当的时机出台实施。通过停止实物福利分配，实行货币化分配，使职工成为住宅消费的主体。通过发展购房贷款，使职工将预期收入转化为现实的住宅消费。通过出售旧公房和鼓励已售公房上市，搞活住宅市场。通过大力发展经济适用住宅和商品房，建立适应不同收入居民消费需求的住宅供应体系，使住宅成为消费热点和新的经济增长点，激活房地产市场，促进国民经济的发展。二、建立适合市场的住宅供应体系，扩大住宅供给
根据住宅价格和职工收入状况，制定不同的住宅供应政策，逐渐建立新型的住宅供应体系。1、高收入家庭，按市场价格购买商品住宅。2、对中低收入家庭，供应成本价或成本微利价格的经济适用房(安居工程)，其价格实行政府定价或政府指导价，每个家庭只能享受一套优惠政策的住宅，同时建立买房资格审核制度。3、积极支持合作建房，发展住宅合作社。对符合城市总体规划，利用现有的生活用地和危、破房宅地，开展合作建房，努力实现自我解困，政府均在政策上优惠。4、对双困家庭，实行廉租住宅政策。廉租住宅的租金实行政府定价，其面积、设备标准原则上只满足居住的最基本需求。对现住公有住房的困难家庭，实行低租金:通过从现有腾空的公有住宅中调整部分住房，新建一部分住宅向困难家庭提供，当困难家庭收入情况改变时，应腾退廉租住宅或对其收取较高的住宅租金。三、加强住宅建设用地的规划、综合开发和管理的力度
1、住宅建设用地应贯彻国家“节约用地、合理用地”的原则，根据《武汉市城市总体规划》的要求，结合我市住宅建设发展规划，根据不同类型的住宅建设，实行不同的用地供应方式，对开发商品住宅实行批租方式;对经济适用房和廉租屋用地，由政府实行行政划拨，对合作建房、危房改造，集资建房用地实行相应的减免政策。对住宅建设用地实行总量控制，合理分配商品房占60%，经济适用房占20%，合作建房占10%，高档别墅和廉租屋各占5%。2、推进熟地地租，实行房地产综合开发，实行“统一规划、统一征地拆迁、统一安置，企业投标建设”的方式，带动城市基础设施建设和公共服务设施的建设。发展武汉市房地产业，必须实现四个转移战略。即:在开发地域上，旧城、新城区并重，由旧城向新区转移;在批租方式上，由生地批租向熟地批租转移;在项目组织上，由单个项目开发向成片综合开发转移;在还建形式上，由旧城还建向新区外迁转移。对房屋拆迁要做到有计划、有步骤进行，统一建设拆迁安置房，实行拆迁安置货币化，加大拆迁户的一次到位率。3、盘活存量住宅建设和房地产开发项目，在调查分类的基础上，公布开发建设困难的项目名单，鼓励市外、境外不同经济实体以合资参股、直接收购等形式参与武汉市在建住宅开发项目的运作，对开发企业无力开发的项目，在还建方案落实的前提下，由市规划局、土地局按原土地批租费收取20￥的过户转让费后，允许原开发建设单位进行转让，由获得开发权的企业限制开发建设对部分原规划审批为高层公建的项目，因受市场影响无法开发建设的，经规划部门审批同意，可调整为住宅建设项目进行开发建设。四、规范住宅市场的中介服务体系严格资源认证制度，房地产中介机构应配有一定数量的房地产估价师、土地估价师、经纪人、执业律师等，房地产管理部门应对每年房地产中介服务机构的专业人才进行检查，对于不合格者，应取消其资格，同时应发挥监督舆论的作用，规范房地产中介机构行为。政府应严格实行房地产中介人资格认证和持证上岗制度，要严格执行全国统一的房地产估价师、经纪人、执业律师的资格认证制度和注册登记制、尤其是房地产评估人员和经纪人员，也不应是“终身制”，每四年应该考评一次。房地产、工商、物价、税务等部门应密切配合，建立便利的举报监督机制。继续办好武汉市房地产交易的有形市场。全国各地目前己经建成不少房地产交易有形市场。有形市场的建立，有利于发挥政府部门的监督作用，有利于政府对中介进行直接干预，有利于政府作为竞争主体角色出现，与中介机构竞争从而规范竞争。但是应该注意政企分开的问题。作为一个特殊的国有事业单位，房地产交易市场应逐步向企业转化参与国企改革。五、加强住宅市场的法制建设
随着市场经济的发展，住宅交易日益活跃和广泛，但伴随而来的投机，欺诈等活动，对住宅正当交易和买卖双方当事人的合法权益带来了影响，以至影响社会秩序的协调和稳定，必须加强房地产市场的管理。由于法规是住宅市场管理的主要依据，因此，运用法律手段，不仅可以使住宅市场管理具有严肃性，权威性和规范性，而且还可以提高管理的效率，使住宅市场环境得以维护和发展。近十几年在房地产市场法制建设中，逐步形成了一套房地产市场法规体系，而且房地司法活动也在处理房地产纠纷过程中积累了大量经验，当前，由于整个法律体系仍处于薄弱状态，以致房地产市场法律建设还存许多问题，为了更好地运用法律手段管理住宅市场，必须抓好以下几个环节:1、树立法治观念:2、全面制定房地产市场法规;3、认真严格执法。六、进行配套改革
(一)财政体制配套改革理顺住宅价格构成，取消不合理收费，降低房价1、对城市基础设施建设是否计入住宅成本，要进行区别对待，住宅小区内的基础设施可摊入住宅建设成本，小区外的城市基础设施则不应计入住宅建设成本。2、在公共服务设施配套方面，对公益性，非盈利性的如派出所可由建设单位建设，移交给有关部门使用，其费用可以部分摊入住宅成本;对经营性、盈利性的如商业网、邮局等应按“谁投资、谁所有、谁收益”的原则有偿转让，其费用不应计入成本。3、清理各种行政事业性收费，除国家法律、法规规定的项目保留外，其他收费项目一律取消。对经过处理保留的收费基金项目，实行“票款分离，集中征管”的征收管理办法。4、对土地出让金，要一次性支付为分散长期支付，先由开发商支付50%，计入住宅成本，另外50%由购房者在使用中逐年逐月分期支付。5、规范税收征收办法。对经济适用房的建设、投资方向调节税在销售环节征收，个人购买的按规定实行零税率。此外，还要严格限制工程环节的不合理转包，打破电力、供水、燃气等专业部门设计、施工、材料供应的行业垄断，控制因行业垄断造成的价格上涨，控制拆迁安置费用的不合理上涨。总之，要通过各种行之有效的措施降低房价，使之与家庭收入达到适合住宅商品化的比例水平。(二)金融体制的配套改革
1、扩大个人住宅贷款和住宅公积金委托贷款承办银行的范围，允许和鼓励各商业银行对所有的普通商品房开展个人住宅贷款，每年安排一定的信贷资金，专项用于个人住宅贷款，支持居民个人购房需要。2、银行商业性个人住宅贷款继续展开，支持居民和持有效居住证明的外地在汉人员购房，职工住宅公积金委托贷款实行低进低出的原则，主要用于支持中低收入职工家庭购买经济适用房:结合公积金贷款利率较低和商业银行资金实力较强的优势，推行个人住宅担保组合贷款。3、适当延长贷款期限，提高贷款额度，实行优惠利率。根据客户的需求和经济的承受力，适当延长贷款期限，最长可达25年。一般应按15年左右掌握;取消对个人住宅担保贷款先存后贷的限制，贷款额度最高可占房款的80%，商业性个人住宅贷款实行优惠利率，按照固定资产贷款利率下浮一个档次执行。改变目前单一的等额均付的固定利率贷款种类，采用可调整浮动利率抵押贷款方式。4、加强金融服务，简化贷款手续，缩短个人购房贷款审批时间。制定个人住宅贷款具体实施细则和操作程序，在营业场所和报刊上予以公布，为购房居民提供贷款咨询。配合住宅分配货币化进程，积极探索以信用卡、储蓄卡等电脑连网方式，方便客户就近查询个人收款，办理还款手段。(三)投资体制的配套改革在人民银行武汉市分行内设立房地产金融管理委员会，负责房地产金融的调控，通过贷款、贴现、拆借等业务活动对房地产金融机构融通资金支持和管理房地产金融机构，强化对房地产金融市场的管理，促进房地产业发展。1、建立政府、单位、个人合理负担的住宅建设投资体系，保证住宅建设投资体系，保证住宅建设的资金来源。将现在财政用于各行政事业单位住宅建设、维修、管理和补贴的资金归集起来，建立城市住宅基金:把企事业单位用于住宅建设、维修、管理和补贴等支出的资金分列出来建立单位住宅基金，用于资助职工的住宅消费;完善“住宅公积金”制度，逐步扩大个人住宅基金的积累。2、积极引进外资，在继续吸引外资直接投资住宅建设的同时，摸索、创造条件吸引外资间接投资，争取外国政府贷款、国际性援助性贷款等。3、创造条件实行房地产证券化，实现房地产金融工具的创新。建议创立以下几种房地产金融工具:一是发放房地产债券，包括政府担保发行的政府债券、银行抵押债券、房地产企业发行的房地产公司债券、房地产受益债券、房地产可转换债券等，把所筹资金用于房地产项目，加快房地产开发企业的股份制改造进度，扩大房地产股票的发行范围，积极争取房地产股票上市流通;三是建立房地产信托基金，发行房地产基金券。(四)相关政策的配套改革
1、加大公有住宅出售的力度。职工按成本价购买公房的，在办理交易过户手续，取得住宅权属证书之后，即可允许其上市出售。按标准价购买公房的，可以补足成本价，取得完全产权，办理相关手续，取得住宅权属证书后，即可上市出售。2、扩大公有住宅使用权有偿转让的范围。公房使用有偿转让从直管公房扩展到单位自管房。房地局下辖的房地产交易中心及各区房产公司的互换站应主动开展公房使用权有偿转让业务，既可以为置换双方提供买卖信息，牵线搭桥，也可以收购公房，腾退给双困房或卖给急需住宅的人。3、减免或降低交易税费，简化交易手续。职工出售所购公房后，二年内购进住宅的如售房收低于购房支付款的退还其卖房时所交纳的营业税及附加、个人所得税和土地增值税、契税按购进住宅支付款高于其售房价格的差额计算，如售房收入高于购房支付款的，按差额部分征收营业税及附加、个人所得税和土地增值税，已交纳的按上述原则退税。对于以上划拨方式取得土地使用权的职工所购公房上市，职工又购入新房的支付款大于卖房款，可减免土地出让金;职工所购公房出售变现的照章纳税。4、疏通流通渠道，建立市区房地产交易市场。用二年左右时间，建立集房地产交易、信息服务管理为一体的大型房地产交易场所，并与各区县房地产交易机构联网，及时反映并公布我市土地和各类房屋的上市量、成交量、价位走势，着手建立武汉市房地产市场预测和监测体系。
